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小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权 一、案情简介 2004年6月，李某作为买受方（乙方）与出卖方（甲方）签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，购买某小区3号楼1门102号房屋一套。 2005年6月2日，李某取得个体工商户营业执照，经营场所登记为某小区3号住宅楼1门102号。 2005年7月，李某将小区3号楼1门102号房屋其中一间居室的北向窗户窗下墙拆除，改建为食品销售点的进出门，并在该进出门外搭建了台阶。 物业管理公司认为，李某擅自将居室窗户改成门，并在拆改的门前私自搭建了两层台阶从事商业活动，占用了公共部分，对正常物业管理造成严重妨碍，李某的行为违反了双方签订的《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，请求李某恢复原状，并拆除窗下台阶要求李某限期拆除违法建筑并恢复原状。 李某认为，某小区3号楼l门102室是其购买的个人享有所有权的房屋，物业管理公司无权干涉其对私有房屋的改建与装修。物业管理公司认为拆建行为侵占了公用部位，但法律条文对于私有房屋窗台下多少米以外为公用部分未有明确规定；我与物业管理公司也未签署任何形式的物业服务合同或业主公约，而且把住房作为商铺进行经营已经办理了个体工商户营业执照，属合法经营，拆除窗下墙、搭建台阶是为了经营需要，物业管理公司提出拆建行为侵占了公用部位的主张不能成立，请求依法驳回。 二、法院裁判情况 一审法院审理认为：公民行使民事权利应当遵循诚实信用的原则，应当遵守民事权利应有的必要限制，不得滥用权利。对公民的民事权利的必要限制可来源于法律规定或合同约定。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第19条规定：“业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失；” 第21条规定：“业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。在物业小区内，业主在物业共用部位搭建自用设施的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。业主装修、装饰房屋损害公用部位的，物业管理企业可以要求业主承担相应的民事责任。”根据本案查明的事实，李某与物业管理公司签订有《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，协议中已对自用部位及公共部位作出明确限定，且该限定并不违反现有法律规范的规定。因此，李某拆改窗下墙的行为从性质上属于损坏住宅公共部位的行为，按照法律规定及双方合同约定，物业管理公司有权要求恢复原状。至于李某搭建台阶的行为，由于在自用部位外均应属于公共部位、公用设施、设备的范围。按照双方合同中对自用部位的限定，李某搭建台阶的行为明显属于侵占住宅公共部位的行为，按照法律规定及双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除。因此，虽然李某作为小区3号楼1门102室的房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但其在本案中的行为已经超出了正当行使所有权的界限，依法应予以纠正。至于李某取得个体工商户营业执照中经营场所为该小区3号楼1门 102室的事实能否成为其拒绝将拆改的窗下墙恢复原状并拒绝拆除搭建台阶的有效抗辩理由。一审法院认为，工商登记管理属于行政管理范畴，李某取得营业执照仅仅意味着在工商管理中李某属于有照经营。在营业执照中虽有经营场所一项，但该项系由李某申请，由工商管理部门予以登记，该登记行为仅能说明工商行政管理部门对于李某申请将该场所作为经营场所准许登记， 而不能作为该场所作为经营场所在民事权利义务关系中具有合法性的充分依据。在本案中，即使李某将小区3号楼 1门102室作为经营营业场所具有合法性，其也无权通过拆改窗下墙及搭建台阶等不合法方式实现经营目的。 综上，李某拆改窗下墙、搭建台阶的行为损害、侵占了公用部位，限期将小区3号楼1门102室房屋已拆改的窗下墙恢复原状并拆除搭建台阶。一审判决后，双方当事人均未上诉。 三、主要观点及理由 根据本案事实，主要涉及对三个问题的认识：一是李某作为房屋所有权人，其权利行使的范围，即是否有权对房屋窗下墙进行拆改并搭建台阶；二是物业管理公司是否有权提起诉讼，即请求权基础的认定；三是李某取得的个体工商户营业执照的事实能否成为其拒绝将拆改的窗下墙恢复原状并拒绝拆除搭建台阶的有效抗辩理由。 （一）关于李某作为房屋所有权人，是否有权对房屋窗下墙进行拆改并搭建台阶的问题 本案中，我们首先必须依据建筑物区分所有权制度，来明确住宅小区的所有权形态，确定小区内各所有权人行使权利的界限，才能确定李某的行为是否为正当行使所有权的行为。如果改建住宅的所有权人超越权利行使的界限，则构成权利滥用，依法应承担民事责任。对于住宅小区的所有权形态，在民法理论上早已有相应的制度予以规范。该制度即为发达国家普遍采用的建筑物区分所有权制度。何谓建筑物区分所有权，根据通说，这种权利是对专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，这三者共同构成了住宅小区内房屋所有权人的权利。专有部分的所有权，是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有部分的共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占用、使用和收益的权利。建筑物区分所有权人的成员权，则是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体成员而享有的权利和承担的义务。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第71条前段规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。” 对业主如何行使自己享有的权利和承担义务，就必须要区分专有和共有所有权的范围。特别是在此类因经营需要改造房屋而引发的纠纷中，由于改建住宅的所有权人对自己的房屋享有排他的权利，全体业主则对共有部分共同享有排他的权利。因此划清专有部分和共有部分的界限，更是界定物业小区产权归属，以及界定有关权利和义务的基础和前提条件。对于专有部分的范围，目前的通说认为：就小区业主内部关系而言，专有部分为壁、柱、地板及天花板等分界部分粉刷表层之内的空间。但仅依此尚不足以分清专有部分与共有部分的界限，而应借鉴其他国家关于建筑物区分所有权制度的规定，对专有部分作进一步规范： 1．对于部分位于房屋单元边界以内，部分位于房屋单元边界以外的各种管道、管线、承重墙或任何其他装置，如果仅供该房屋单元使用，则为指定供该房屋单元专用的共有部分。该房屋单元的业主享有使用权，同时负有维护和维修的责任。如果供一个以上的房屋单元使用，则为共有部分。 2．除上述情况外，凡位于房屋单元边界以内的室内分割墙、任何其他固定装置及附着物，均为该房屋单元的组成部分，由业主负责维修和维护。 3．所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元之外的外部固定装置，均为指定供该房屋单元专用的共有部分。业主享有使用权，同时应承担维护和维修的义务。而且在使用及维护和维修时，必须严格遵循小区制定的各项规则和标准，以保障小区建筑物的外部整洁美观和一致性。因此，如果小区内的业主为商业经营需要而改建住宅时，拆改承重墙、外墙等共有部分，或者占用小区内的共有部分，实际上即侵犯了其他业主对共有部分的共有权，其他业主有权要求其承担相应的民事责任。《物权法》第71条后段规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 在本案中，李某与物业管理公司签订有《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，协议中已对自用部位及公共部位作出明确限定。李某的房屋系来源于公房出售，根据建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条的规定，住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。据此，李某住宅的外墙面应属于住宅共有部位，非其专有部分，其拆墙改门。搭建台阶的行为超越了权利范围，而且李某将住宅改变为经营性用房也违反了《物权法》第77条之规定：业主不得违反法律法规以及管理规约， 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 因此，李某为商业经营需要，拆改窗下墙。搭建台阶的行为属于侵占和损坏小区住宅共有部分的行为，侵犯了其他业主对共有部分的共有权，其他业主有权要求其承担相应的民事责任。 （二）物业管理公司是否有权提起诉讼，即请求权基础的认定 《物权法》第8l条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”在本案，李某在购买房屋后，其作为乙方与甲方物业管理公司签订了《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》。约定：乙方对室内进行维修、装修过程中，严格遵守建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》及92号令《家庭居室装饰装修管理施行办法》，凡违反规定对自行维修、装修出现损坏公用部位及设施、设备，或影响他人正常使用等后果，由乙方承担全部责任；对于违反规定的装修，甲方有权要求乙方恢复原状，乙方不得擅自侵占住宅公共部位和公共设施、设备，不得擅自增加或减少对该幢住宅公共设施、设备正常运行有影响的自用设备；乙方不得擅自改变房屋用途，对确需改变使用性质的，经与甲方及有关部门办理相应的申报和审批手续，甲方有权制止擅自改变使用性质的行为，并依据相关的法律、法规进行相应处理。该协议的签订足以证明李某作为小区业主同意委托物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理，接受协议约定的各项权利义务内容，而物业管理公司也根据业主的委托享有了对小区内建筑物及其附属设施的管理权。《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”按照法律规定及双方合同约定，在李某违反协议约定和法律规定，拆墙改门、搭建台阶，侵占小区住宅共有部分，损害其他业主合法权益时，物业管理公司根据法律、法规以及管理规约，有权要求李某拆除台阶、恢复原状。 （三）工商行政管理部门为李某办理的个体工商户营业执照的事实能否成为其拒绝将拆改的窗下墙恢复原状并拒绝拆除搭建台阶的有效抗辨理由 该问题涉及在司法裁判中，对行政行为与民事审判的区分。工商管理部门向李某核发营业执照属于行政许可行为，是否向行政相对人核发营业执照是由工商管理部门根据行政许可的条件进行考核，属于行政法律关系。在本案中，李某取得营业执照就意味着其从事的商业行为在工商管理中具有了合法性。而李某拆墙改门、搭建台阶的行为则是民事权利纠纷，属于民事法；四、最高人民法院民一庭意见；按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界； 改门、搭建台阶的行为则是民事权利纠纷，属于民事法律关系，李某的行为是否合法要放到民事法律关系中考察。虽然李某取得的营业执照中经营场所为其自购的3号楼1门102室，但这也仅能说明工商行政管理部门对于李某申请将该场所作为经营场所予以准许，而不能作为该场所作为经营场所在民事权利义务关系中具有合法性的充分依据。该场所能否作为商业经营场所必须要符合民事法律规定和当事人之间的合同约定及管理规约。因此，即使李某取得了个体工商户营业执照并将小区 3号楼l门102室作为经营营业场所，但其也无权通过拆改窗下墙及搭建台阶等不合法方式进行商业活动来实现经营目的。 四、最高人民法院民一庭意见 按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。按照法律规定和双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。
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