|
郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 上海二手房贷款三价（网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价）合一取最低的政策实施已经一个多月，这期间很多房屋买受人咨询我因“三价合一取最低”政策导致首付提高（换言之即贷款额度不足）导致的法律纠纷，责任如何承担？ 一、上海此前发布的类似限贷（首付被提高）的政策 如2016年3月25日“沪九条”第四条第一款规定：“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。” 再如，2016年11月28日的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》第二条规定：“进一步完善差别化住房信贷政策。经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求： （一）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。（二）符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。” 二、我曾代理很多房屋买受人要回了已付定金或首付款 因为法院审判周期的原因，“三价合一取最低”导致法律纠纷的生效判例应该还没有，但是2016年3月25日“沪九条”和2016年11月28日“认房又认贷”的新政导致的法律纠纷的法院的裁判观点可供本次“三价合一取最低”导致法律纠纷裁判的参考。 上述新政都导致部分购房人的首付比例大幅提高，很多购房人因无力支付如此高的首付而与房屋出售方发生纠纷，我代理过很多房屋买受人起诉房屋卖售人要回已付定金或首付款。 1、上海仲裁委员会仲裁的案件 本案中，2016年3月19日，房屋买受人与卖售人、中介三方签订的居间合同约定房屋总价185万元，定金5万元，首付56万元（定金和首付约占房屋总价的33%，根据当时的政策首付含定金达到房屋总价的30%即可），贷款124万元（约占房屋总价的67%）。但是根据2016年3月25日出台的“沪九条”，房屋买受人的首付要达到50%（房屋买受人在沪已有一套住房，涉案房屋系普通住房）。房屋买受人因无力支付首付差额而委托我向上海仲裁委申请仲裁向房屋买受人要回已付定金5万元。仲裁委认为，2016年3月25日的“沪九条”导致合同签订的基础已不存在，因不可归责于各方当事人的事由导致合同不能履行，“沪九条”系不能预测、不能避免、不能克服的客观情况。故仲裁委支持了我们解除居间协议，退还定金5万元的仲裁申请。 2、徐汇法院和上海一中院的案例 2016年2月28日，房屋买受人，卖售人，中介三方签订居间协议、补充协议，约定房屋总成交价为621万元，其中网签价为521万元，车位价为13.5万元， 装修补偿款86.5万元，首付款（含定金）260万元（约占网签价的50%），贷款359万元，交房尾款2万，如乙方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在甲、乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心办理产权过户前将其补足。合同签订后房屋买受人按约支付了20万元定金。之后，2016年3月25日，上海出台“沪九条”，根据“沪九条”，房屋买受人的首付比例要提高到70%（买受人名下已有一套房屋，涉案房屋系非普通住房）。 房屋买受人委托我起诉卖售人和中介，要回已付定金20万元中的15万元（另外5万元放弃），徐汇法院认为，对“沪九条”何时出台以及具体内容，房屋买受人在2月28日签订居间协议及补充协议时均不可预测。虽然协议约定如房屋买受人的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则房屋买受人应在办理产权过户前将其补足，但新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。故当事人双方最终未能签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，房屋买受人并无恶意违约行为。因居间协议及补充协议不能履行不应归责任何一方，故房屋卖售人应当将定金15万元返还给房屋买受人。 房屋卖售人不服徐汇法院判决，上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院审理后作出判决，维持了一审判决。 3、松江法院的案例 2016年10月16日，房屋买受人、出售人、居间方三方签订了《房地产居间合同》，约定房屋总价为527万元，2017年4月16日前网签，网签价为400万元，网签时支付176万元；贷款280万元（占网签价的70%）。银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分。合同并对房屋交易的其他事宜做了约定。合同签订后买受人按约支付了70万元定金。 2016年11月28日，上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，根据该《通知》的规定，买受人首付需提高到70%（买受人有贷款记录，涉案房屋系非普通住房）。 买受人委托我起诉卖售人要回已付定金70万元中的62万元（另外8万元放弃）。 松江法院认为，对2016年11月28日的调控政策何时出台以及具体内容，房屋买受人在2016年10月16日签订房地产居间合同时并不知道，亦无法预测。虽然房地产居间合同第三条约定如银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但2016年11月28日的政策导致原告能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，即使以合同价400万元计算，该政策实行后原告贷款金额从280万元降低为120万元，客观上给原告造成了履行障碍，普通购房者通常没有能力自有或短时间内筹措160万元。因此，双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，房屋买受人并无恶意违约行为。现房屋买受人主张解除居间合同所确定的买卖合同关系、返还定金，本院予以支持。 一审判决后，房屋卖售人未上诉。 除上述三个成功案例外，我还成功代理过很多其他的案例，在此就不再一一介绍了。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多房产纠纷相关的文章，分享过很多经典案例，大家有空的话可以看看） 三、法院也有不同的裁判观点 通过检索裁判文书网上的案例，我注意到，也有法院的裁判观点认为，信贷政策的变化导致房屋买受人首付比例提高，银行贷款额度不足的，不属于不可抗力，不属于情势变更，不属于非因合同双方当事人的事由导致合同不能履行，而属于正常的商业风险，房屋买受人不能现金补足贷款不足部分的，构成违约，应承担违约责任。 |
|
|
