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物业公司提供物业服务，业主支付对应的报酬，公平交易本无可厚非。但华瑞物业提供虚假服务，严重失信、失德。如今，转身回来，逐个起诉晴庐业主弱势个体，欺人太甚。本人也经历过华瑞物业联合小区服务队的强迫交易，故深恶痛绝。经晴庐小区业委会决议，推荐业委会主任为公民代理人免费为晴庐小区业主代理诉讼。 目前委托主任代理诉讼的业主已有5户。查看了华瑞物业的起诉资料，法院采用小额诉讼程序审理，本人认为欠妥。小额诉讼程序仅适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。而华瑞物业诉讼业主索要物业费的系列案件并非如此。向法院致函提出异议。 事实和理由： 一、《前期物业服务合同》有效性存疑。前期物业服务是：在业主、业主大会选聘物业服务之前，由建设单位（杭州华瑞双元房地产开发有限公司）选聘物业服务企业实施的物业服务。根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。杭州华瑞双元房地产开发商有限公司未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘杭州华瑞物业服务有限公司。由于违反国家强制性法律规定，该《前期物业服务合同》无效。因原告与被告签订的《晴庐前期物业服务协议》是基于《前期物业服务合同》，自始无效。开发商与物业服务公司属于同一家集团公司，直接指定旗下物业公司，不利于物业服务优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，他们“合谋”为了集团利益严重侵犯普通业主群体的利益。原告提供的证据中，（2020）浙0109民初15681号判决书第5页，载明：《晴庐前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定系认定事实错误。应当对本案的合同合法有效性进行重点审查。 二、原告未依法提供过物业服务。原告与开发单位（杭州双元房地产开发有限公司）隶属于同一家集团公司，原告实质上未依法提供物业服务。根据住建部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）原告与开发单位应根据第十三条至第三十条规定履行晴庐小区交付的承接查验手续。事实上，开发商并未通过合法的程序将案涉小区物业移交给原告。被告作为业主从未收到“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主”规定的书面告知书，也未见有关物业承接查验协议。原告为晴庐小区提供前期物业服务缺少事实基础和法律依据。原告与开发单位并未依法履行物业承接查验的有关强制性法律规定，《前期物业服务合同》对应承接查验内容缺失。原告系违法物业服务单位，原告提供晴庐小区物业服务无合法事实基础。故，应该对原告提供物业服务的事实情况和合法基础进行审查。 三、原告主张的2.5元/月物业费及0.5元/月能耗费不成立。根据《杭州市萧山区物业服务实施管理办法》萧价【2016】22号文，物业最高收费标准甲级（含电梯）为1.6元/建筑平方米·月。而原告为了利益最大化，于2016年7月16日向萧山区物价局虚假申报了物业服务“优质优价”申请，虚构优质服务对照表，申请2.5元/建筑平方米·月。2017年3月8日，萧山物价局核准了价格为2.5元/建筑平方米·月，公共能耗均摊。事实上，原告根本未按照“优质优价”的标准履行物业服务，甚至连乙级标准都未做到。原告严重违反了申报文件承诺。若华瑞物业认为其物业服务超出甲级标准，根据“谁主张，谁举证”原则，对照备案服务标准，原告应拿出符合“优质优价”的服务证明。 四、原告诉晴庐业主索要物业费系列案件达数百起。原告逐个对案涉小区业主提起物业合同纠纷诉讼，被诉业主数量之多，可见此案并非简单的物业合同给付纠纷关系。其根本原因是，原告严重违反国家法律规定，提供虚假的物业服务，普通老百姓是受害者。2020年至今年以来，住建部等10部委联合整治物业服务乱像，说明物业企业违法服务已经严重影响到了百姓的基本生活。请人民法院本着司法为民的精神，重新审视原告所诉的系列案件。 小额诉讼程序仅适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。综上事实，可见本案物业服务协议有效性存疑，且原告提供物业服务的事实缺乏合法依据，其收费标准涉嫌虚假申报。根据最高人民法院《关于适用<中华人民和国民事诉讼法>的解释》第281条规定，提出异议，请你院对本案适用简易程序审理。 |
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