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公摊面积要不要收取采暖费 住房公摊面积是多年两会关注的焦点之一，事关千家万户的切身利益。2018年新华社《“公摊面积伤民问题”亟待解决》、《买100平米房子只得70平米，公摊面积让我们很受伤！》等文章。都明确指出“公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本”。 住建部2019年2月15日发布《住宅项目规范（征求意见稿）》2.4.6条规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。 但正式国家标准至今仍未公布，靴子落地仍需时日。 01 什么是公摊面积 国标《房产测量规范》规定：建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。 “公摊”的内容，包括以下两大部分 第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等； 第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 02公摊面积该不该收取采暖费？ 答案是肯定的的：不该，与房子一样，应该按套内使用面积收费。提示是“套内使用面积”不是“建筑面积”。 凡是收取采暖费的区域必须有采暖设施如散热器等，且温度应不低于18℃，应该是常识。 公摊面积的弊端显而易见。第一暗箱操作不透明，消费者无法验证其准确性可靠性，存在猫腻的风险，且很难监管；第二多次的测量误差+计算误差及其叠加，难以控制误差。第三公摊面积一般都没有采暖设施，也没有温度不低于18℃的要求，也没有必要达到18℃浪费热。 有的公摊部分根本不用取暖，也没有采暖设施，没有收采暖费的依据和理由。如电梯井、楼梯间、管道井、垃圾道、地下室、公共过道等。值班警卫室及为整幢服务的公共用房和管理用房应该是谁使用谁缴采暖费，计入使用单位的成本，不应该通过公摊面积由用户买单。变电室、设备间一般也没有采暖设施，即使有采暖设施也应该谁使用谁缴费。 建筑公共部分如楼梯间、电梯井等无论有没有采暖设施（包括关栓的停供户），通过户间传热也有一定热消耗，但没有要求温度达到18℃，也没有必要达到18℃。如果把这部分面积收取采暖费，就等于是按18℃的标准收费，显然侵害了消费者权益。 所以，供暖必须按套内使用面积收费，即使套内使用面积也应该按有采暖设施且温度要求达到不低于18℃的区域面积收费。公共建筑部分消耗的热量的费用直接分摊在热价中。（关栓停供户消耗的热量产生的费用是特殊问题应专题研究。） 理论上，热价等于总费用除以总面积，建筑公共部分即使有热消耗，费用会体现在总费用中，剔除公摊面积，缴费面积减少，但单位采暖费也会相应提高，费用全部分摊在热价中，正常情况下，热企不会少收钱，业主也不会多拿钱。但分摊费用比分摊面积误差小难有猫腻，公开、公平、公正、合理。 就是说有的公共部分如楼梯间存在热量消耗是事实，但分摊费用比分摊面积公开透明简洁清晰，谁也不占谁的便宜，关键是拿多少钱拿的明白。 03按套内面积缴采暖费会损害热企的利益吗？ 显然不会。热价与房价的道理一样，理论上热价等于总费用/总面积。总费用/面积（含公摊）是单价低面积多，总费用/套内使用面积是单价高面积少，如果没有误差和猫腻，采暖费总额应该一样。但误差、猫腻不仅客观存在且是不可避免的。 按套内面积计算采暖费剔除了测量、计算误差和可能出现的猫腻所产生的费用，拿多少钱公开透明。热企可能收入少了，但少收的钱原本就是不该收的，该收的钱一点不少。 需要强调的是，按套内使用面积计算采暖费单价必然提高，需要调整，不然热企就真的吃亏了。但即使单价高用户采暖费总额不一定会比原来多，因为剔除了测量误差、计算误差及其叠加与猫腻产生的费用，公开透明合情合理，应该是拨乱反正。 04结语 划重点，房子都要按套内使用面积交易，采暖不仅要按套内使用面积收费，还要附加有采暖设施、温度不低于18℃两个条件。 期待“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为强制性国家标准早日正式实施，更期待采暖也早日“以套内使用面积进行交易”。 公摊面积不单纯是一个收费问题，重要的是事关社会公平正义，不容小觑。 |
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