国管局住房制度改革相关政策解答

  1.如何界定房改成本价购买公有住房的适用范围？
依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），按房改成本价购房的职工需同时满足以下条件：
⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的；
⑵购房职工是1998年12月31日（含）前参加工作，无房或住房未达标，且具有北京市城镇常住户口；
⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系。
 
2.怎样计算以房改成本价购买公有住房的房价？
依据《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京房改办字〔94〕第054号），成本价购房的计算公式为： [（成本价—标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1＋调节因素之和）×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价]×（1－已竣工年限×2%）—负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）。其中，2000年前职工购买现住房，售房单位可给予现住房折扣。每建筑平方米现住房折扣额为负担价乘以现住房折扣率。2000年后取消现住房折扣。
在计算过程中还涉及到的主要文件依据分别是：《关于2003年向职工出售公有住房的价格及政策的通知》（（2003）京房改办字第020号）；《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京国土房管方字〔2000〕696号）；以及《关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见》（京国土房管方字〔2000〕第302号）。
 
3.以房改成本价购买公有住房时，如何进行超标处理？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。
职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级，作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。
超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价。
 
4.进行超标处理时，对超过控制面积标准的部分如何确定实际价值？
依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），对超过控制面积标准部分的实际价值确定有两种方法：一是采取折扣的方法。当地地段经济适用住房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价。竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年；当地地段经济适用住房价每建筑平方米低于4000元的，在当地经济适用住房价格基础上按上述规定的方法和相应的折扣率（1.25%）进行折扣，但不得低于该地段当年的房改成本价。二是采取评估的方法。评估按经济适用住房价格，评估后的价格不再进行年限折扣。
 
5.承租、购买公有住房超标的职工家庭，其住房面积标准如何认定?职级较低一方的职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴？
依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工及其配偶承租、购买公有住房超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。
职级较低的一方职务或技术等级晋升后，其购房补贴建筑面积标准小于超标处理后的核定面积的，不计发级差补贴。
 
6.如何对承租或购买一套以上住房面积超标的职工进行超标处理？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号）和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工承租或购买一套以上住房面积超标的，分以下两种情况进行处理：
一是职工承租或购买一套以上住房同属一个产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由该单位依照有关规定对其中一套住房进行超标处理；如果一套住房承租，一套住房购买，只对承租的住房进行超标处理。
二是职工承租或购买一套以上住房分属不同产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜；如果一套住房承租，一套住房购买，由承租住房的产权单位处理超标事宜。
 
7.申请购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且产权分属不同单位，若面积较大的一套系北京市产权，面积较小的一套系中央国家机关产权，如何对其进行超标处理？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且其产权分属一个以上单位的，由其中面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。若面积较大的一套系北京市产权，按北京市的相关规定处理超标事宜。
 
8.丧偶或离异职工，购房时其工龄如何计算？
职工丧偶后未再婚的，购房时，本人工龄和原配偶工龄合并计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。
职工离异后未再婚的，购房时，按本人工龄计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。
 
9.什么是公有住房出售标准价？
公有住房出售标准价是指1999年1月1日以前，对按房改成本价购房确有困难的中低收入职工家庭，依据本市职工家庭平均经济承受能力（负担价和抵交价之和）确定的低于当年房改成本价的售房价格，标准价作为过渡性政府价格，于1999年1月1日起取消。按标准价购买现住公有住房的职工只拥有部分产权，产权比例按当年标准价占成本价的比例确定。
 
10.成套公有住房承租人去世后，产权单位能否将承租人变更为其配偶、子女或其他承租人?
依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。成套公有住房承租人去世后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系，可将承租人变更为其配偶，但不能变更为子女或其他承租人。
 
11.不可售住房腾退后，产权单位能否以标准租金出租给其他职工?
依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。不可售住房腾退后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系。但可以作为周转住房使用。
 
12.什么是无房老职工？
依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1998年12月31日（含）前参加工作，职工及其配偶同时符合下列条件的为无房老职工：
⑴未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；
⑵未以房改成本价、标准价或其它政府优惠价格购买公有住房（职工全额出资以市场价或经济适用房价格购买住房的，不影响其按规定享受购房补贴待遇）；
⑶未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危改政策享受补偿或未按房改价回迁购房；
⑷未以房改成本价或标准价参加集资合作建房；
⑸未享受过单位资助购建住房；
⑹未领取过国家或单位的住房补助（不含住房公积金、提租补贴）；
⑺退出以规定的标准租金承租城镇私有住房。
 
13.哪些面积核定为职工住房面积？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房的面积核定为职工住房面积：
⑴职工（含离退休人员，下同）及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房；
⑵职工及其配偶以房改成本价或标准价购买的公有住房；
⑶按照城市房屋拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人，已实行货币补偿的，其计算货币补偿金额的房屋建筑面积；
⑷职工及其配偶按房改成本价或标准价集资合作建造的住房；
⑸单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的部分。
扣除面积=〔职工集资购（建）房款-职工按当年房改成本价购房房价款〕÷所购住房总房价款或所建住房成本价款×集资购建住房面积。
 
14.哪些面积不核定为职工住房面积？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房面积不核定为职工住房面积：
⑴职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房和以市场租金承租的住房；
⑵已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房；
⑶职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房。
 
15.如何核定公有住宅楼房的面积？
依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法，若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减少10%的建筑面积的方式。
住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。
 
16.如何核定阳台、复式结构的阁楼、独立使用平台的面积？
依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70%核定为职工住房面积。独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积×30%×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。
 
17.职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，其住房面积如何核定？
依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，住房面积核定时应合并计算。
 
18.夫妻婚姻关系存续期间以房改成本价（或标准价）购买的公有住房，房价计算过程中只用一方的职级、工龄等政策优惠，该住房是否核定为夫妇双方的住房面积？
以房改成本价购买公有住房时，无论其中一方或双方是否享受工龄、职级和其它政策优惠，均核定为夫妇双方的住房面积。
 
19.单位分配给职工的住房而由其子女承租或购买，该职工和子女的住房面积如何核定？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房的，住房面积合并计算，住房现承租人或购买人无论是职工及其配偶，还是其子女，原则上核定为职工及其配偶的住房面积。但有时作为特殊历史遗留问题，本着协商解决的原则，在征得原产权单位同意的前提下，也可核定为子女住房面积，职工本人住房面积若未达标，可申请领取差额补贴。总之，处理这类问题的原则就是：一套住房不能重复核定为职工和子女的住房面积，也不能职工和子女都不核定。
 
20.父母承租的在京住房拆迁后，有子女购买安置住房的，父母和子女的住房面积如何核定？
依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工父母的在京住房被拆迁后，由职工本人按照规定的公有住房租金标准承租或以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，原则上核定为父母的住房面积。拆迁时用于解决子女住房困难所购买的住房，核定为子女本人的住房面积。
 
21.职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，住房面积如何核定？
依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积；实行货币补偿的，以计算货币补偿金额的建筑面积核定为职工的住房面积。
 
22.职工私有住房被拆迁后，住房面积如何核定？
依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工私有住房被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积。
 
23.共同承租一套公有住房的两个（含）以上职工家庭，其住房面积如何核定？
依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），两个（含）以上家庭共同承租一套公有住房的，职工住房面积按照各自居室面积与应分摊的面积之和核定。具体公式为：（本套住房建筑面积－居室面积之和）×分摊系数＋居室面积。其中，分摊系数为本套住房居住户数的倒数。
 
24.职工在外地以房改成本价购买了公有住房，是否核定为职工的住房面积？
凡以房改成本价购买的公有住房，无论其购买的公有住房是在北京还是在外地，均应核定为职工的住房面积。面积核定方法可参考《北京市行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单位住房补贴发放中有关问题的补充通知》（京房改办字〔2004〕258号），其中第十八条规定，职工及其配偶京外已按国家或单位补贴的租（购）价承租或购建住房的，按统计部门公布的上年住房所在京外当地商品住宅平均价格与北京市全市商品住宅平均价格之比乘以京外住房核定面积，具体计算公式为：职工住房面积=京外当地商品住宅平均价格÷北京市商品住宅平均价格×京外当地住房核定面积。
 
25.夫妻双方购买了公有住房，离异后住房面积如何核定？
夫妻双方离异前购买了一套公有住房的，离异后，无论是否得到住房，面积核定为公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴。
夫妻双方离异前购买了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。上述两种情况下，双方都应按两套住房核定面积，若超标，做好超标处理。
 
26.夫妻双方承租了公有住房，离异后住房面积如何核定？
夫妻双方离异前承租了一套公有住房的，离异后，得到住房的一方，面积核定为承租公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴；未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴。
夫妻双方离异前承租了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。在这种情况下，双方都按现有承租的一套住房核定面积。
 
27.夫妻双方购买并承租公有住房，离异后住房面积如何核定？
夫妻双方离异前购买了一套并承租了一套公有住房，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，面积核定为已购公有住房的面积；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。得到已购公有住房的一方，面积核定为已购公有住房的面积。得到承租公有住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。
 
28.无房新职工与有房老职工结婚后，能否继续领取住房补贴?
无房新职工与有房老职工结婚以后，仍视为无房职工，可继续领取住房补贴；有房老职工则根据自己的住房及职级情况，可按规定申请差额补贴或级差补贴。
 
29. 已购买公有住房的职工是否可以选择退房？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工已按房改成本价或标准价购买现住房且未达标的，不再办理退房手续，差额面积可由所在单位一次性计发差额补贴。职工可通过已购公有住房上市交易改善住房条件。
 
30.单位能否以市场价向职工出售公有住房？
依据《关于单位按市场价向职工出售公有住房有关问题的通知》（京国土房管改字〔2001〕586号），经房改部门批准，单位可按市场价向职工出售公有住房，向购房人核发商品房产权证。
 
31.职工住房核定面积已达标或超标的，另外承租的成套公有住房能否再按超标处理方式购买？
依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工承租住房超标，属于能分割退回的，要分割退回。因此，职工住房核定面积已达到购房补贴建筑面积标准或超标的，另外承租的成套公有住房应按相关规定及时向房屋所在单位腾退，不能再按超标处理方式购买。
 
二、已购公有住房上市政策
 
32.什么是已购公有住房？
依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），已购公有住房是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公有住房。
    中央在京单位已购公有住房，是以住房原产权归属为准的，即凡产权原属于中央在京单位的住房，无论是中央在京单位职工、北京市或其他部门职工购买，均属中央在京单位已购公有住房。
 
33.怎样理解中央在京单位已购公有住房上市出售？
中央在京单位已购公房上市出售，是指职工购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，首次进入市场出售时，经在京中央和国家机关住房交易办公室进行住房档案核对无误后，出售人自行，或经公证委托他人，或委托定点代理服务机构到房屋所在区县国土房管局办理交易手续的活动的总称。
 
34.已购公有住房上市出售的基本程序有哪些？
⑴产权人持产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件到在京中央和国家机关住房交易办公室申请查询本人住房档案。
⑵职工住房档案查询合格者，由产权人提供产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。
⑶办理时如产权人无法到场，需办理公证委托（委托事项为：代办央产房上市审核手续），由受托人持公证委托书及受托人身份证、产权人身份证、产权证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件及以上证件复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。
 
35.不能上市或不宜公开上市出售的已购公有住房有哪些？应当如何处理？
依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡属住房超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。
涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，不宜公开上市出售。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。
法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
 
36.已购公有住房上市出售土地出让金的缴纳标准是多少？
依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
 
37.已购公有住房上市出售后，原产权单位是否与职工进行收益分成？
依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。
 
38.已购公有住房上市出售后，房屋的物业费、供暖费如何处理？
已购公房上市出售后，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。买受人应与该房屋的供暖、物业部门重新签订供暖及物业管理服务协议。
 
39.以标准价购买的公有住房能否上市交易？
凡以标准价购买的公有住房，出售人可按上市当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后可上市出售，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。
 
40.什么是统建房？能否上市交易？
依据《关于中央在京党政机关及所属企事业单位统建房房改售房有关问题的通知》（京建开〔1999〕336号，〔99〕京房改办字第106号，京房地房字〔1999〕第841号，局房地司字〔1999〕078号），统建房是指1973年至1986年期间，由国家计委、国家建委、财政部投资、拨款，北京市组织统一建设、管理的，按国家投资指标（包括“三材”指标）拨款，由中央单位分配使用的住房。购买统建房的购房人享有与其他公有住房房改售房政策规定的同等的权利和义务，只要符合住房上市出售管理办法的有关规定，可以上市交易。
 
41.如何认定位于远郊区县且属于不宜公开上市出售的已购公有半年开始停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行的住房分配货币化形式之一。

依据《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号），享受购房政策优惠是指本办法印发前按照房改政策购买国管局、中直管理局建设的经济适用住房、单位自建住房、集资建房以及按上述经济适用住房基准价格购买的腾退已购公有住房和北京市经济适用住房。