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文：黄艳、王韶东 导读： 公房，即公有住房，是计划经济时代遗留下来的产物。包括自管公房和直管公房。所谓自管公房，一般是指由国家机关、社会团体、国有企事业单位出资建造、由该单位自行管理的公房；所谓直管公房，一般是指由国家各级房地产管理部门管理的公房。公房带有浓郁的福利色彩，在房屋取得、房屋居住使用、产权登记、继承、转让、拆迁补偿等问题上，与个人私有住宅存在着天壤之别。实践中，不少公房的管理可能还不太规范，公房承租手续不全、承租人变更不及时、档案管理不齐备的情况不少。对于公房承租人来说，在使用过程中基于现实使用状态可能会忽略这些问题。那么，公房承租人有哪些不得不储备的法律知识呢？ 一、公房承租人资格不能含糊 公房的承租方一般是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工，基于其工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况而分配的公房。因此，虽然是“租”，但承租人的身份实际近似于房屋所有权人。那么，承租人如何来认定？按照各地公房管理规定，通常都要求公房租赁双方签订租赁合同，明确双方的权利义务。因此，是否持有公房租赁合同或类似公房租赁凭证，通常是认定公房承租人的核心依据。实践中，也存在一些公房管理欠规范的情形，居住使用公房者通过工龄等条件实际分配到了公房，且户籍也进行了迁入，但手中并不持有公房租赁合同。对于这种情况，一般需根据承租公房的实际居住情况、缴纳租金的情况、公房相关档案来进行认定。 二、承租公房是否可以继承 一般认为，公房承租权具有独立的财产性质。出租方的权利属性已经被弱化，而承租方的地方则得到强化。按照原《继承法》、现《民法典》的规定，公民个人的财产是可以继承的。承租公房因具有财产属性，允许继承是应有之意。实践当中，也是按照允许继承的原理允许原承租人家庭成员继续居住使用公房，延续承租权，但附加了特定条件： 其一，符合公房承租条件：①与原承租人同一户籍；②与原承租人共同居住两年以上；③无其他住房；④愿意继续租赁公房、履行公房承租相关义务。 其二，符合公房承租条件的家庭成员协商一致，确定其中一人变更为新的公房承租人，以保证公房的完整性。如果出现符合公房承租条件的家庭成员无法协商一致的情况，一般由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。 三、变更公房承租人的流程 出现需要变更公房承租人的情形时，直管公房类应当由当事人向政府公房管理部门、直管公房经营管理单位申请变更公房承租人变更手续，自管公房类应当由当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续，而不能直接向法院起诉，因为承租人主体资格的审查和认定问题，属于公房管理单位的职权，法院不会越权代行。如果在变更过程中出现争议，还可向房屋所在地的房管机关申请调解、处理。如对房管机关相应处理结果不服，可以通过行政复议、行政诉讼进行后续权利救济。 实践中有一些公房承租人的共同居住人由于不懂法，在原承租人去世后多年未办理相应变更手续，导致承租人资格不明，一则容易出现家庭内部纠纷，二则可能面临公房被收回的风险，三则如果遇到房屋征收，还可能遇到征收补偿安置利益分配障碍。故此，遇到需要变更公房承租人情形时，应及时办理变更手续。 四、承租公房拆迁利益分配 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，国有土地上房屋征收补偿的对象是房屋所有权人，而条例中并未对公房承租人的征收补偿安置问题进一步进行规定。不过，在各省、市的地方性法律规范中，一般会根据当地情况作出相应规定。 以北京市为例，公房承租人的地位几乎等同于被征收人：①承租人愿意房改的，购房后直接作为被征收人与征收方协商签约；②承租人不愿意房改的，由所有权人给予承租人货币补偿，或另行提供其他房屋安置承租人，并达成书面协议。达成书面协议后，承租人不再参与征收补偿，相关补偿安置权益由房屋所有权人享有；③承租人不愿意房改，又不能与公房所有权人协商一致的，征收方分别对承租人、公房所有权人进行补偿，其中，公房所有权人系按照房屋重置成新价款进行货币补偿，公房承租人系按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行货币补偿或房屋安置。 |
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