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上一篇的《我买房踩过的这些坑，希望你不要踩》，我买房踩过的这些坑，希望你不要踩。 https://mp.weixin.qq.com/s/H6iT0ELiTMav-_XRmC49WQ朋友圈很多同学朋友看了都表示“扎心”了，“要是早点看到就好了”……我高中舍友甚至谬赞说，“你这篇文章价值200万”。因为很多人跟我一样走了弯路，所以他们现在需要卖房再置换。那我就把自己在卖房过程中踩过的坑再复盘一遍吧。 作为第一次卖房的小白，我不可避免地走了很多弯路。至于买卖政策和税费这些太专业的东西我也不太懂，我就流水账式地记录一下我卖房的经过吧。 我第一次想卖房是2018年。因为队友在龙岩，那年我考上了龙岩公务员，但是我纠结了许久后选择了放弃，自此我才惊觉我是倾向于留厦的。 既然想留厦，那就得张罗着买房，但是当时我们手头没多少钱，就只能选择卖掉龙岩房子置换厦门的。 动了卖房的念头，我就在小区楼下找了家绿色鑫家园中介，这家中介算是龙岩比较大的连锁店。我和中介吴先生沟通了下，并带吴先生到房子里实地看装修、采光等。 当时吴先生跟我说，小区跟我家状况差不多的精装商品房挂牌单价都在9000-9500元之间，而实际成交价几乎都是9000元左右。而因为我们要搭售一个车位，所以实际成交价估计更低点。 我当时一听，心里瞬间拔凉拔凉的。因为我们购买的毛坯房单价就七千了，加上装修和契税、公维金，怎么着单价成本也9000多了。单价卖9000的话，算上利息都亏一大截了。 但是当时我着急想置换，于是在吴先生的建议下，2018年下半年我第一次挂牌时，挂了122万。为了客户看房方便，我们就留了一把钥匙在吴先生那边。 过了两周，吴先生联系我说，有个客户看了房，比较满意，想面谈。吴先生叫我们带上房产证和身份证回龙岩面谈。因为之前联系过好几次了，我也比较信任吴先生。路途中，吴先生问我理想价位是多少钱，我傻傻地跟他说，120万，最低不低于118万。 现在想来，我主动透露底线，是一件很愚蠢的行为。只要中介告诉了买家，那么我们就处于很被动的位置了。 到了龙岩，见了意向买家，他们是一对小年轻，打算买了我们房子当婚房的。当时那对小年轻的妈妈出价到116.8万就僵持住了。我跟买家说，低于118万就不卖了。买家估计以为我们着急用钱还会降价成交，毕竟双方差距只有一万二了。 那时，队友工作还在龙岩，卖了房他就要去租房住了，看到队友内心并不想卖房的状态，而且公公婆婆也强烈反对我们卖房，于是，我们最终没降价，也就没谈成。 因为队友一直不怎么想卖房，加上厦门房价越涨越贵，于是我就想着不然就算了吧。2018年底，周末我闲极无聊时去看了海沧生活区几个二手房楼盘，甚至还去岛内湖滨南路看了一个漳浦老乡的房子。 湖滨南路那个房子房龄30年了，楼梯房4楼，外表破破旧旧的，但是里面是16年刚重新装修过，装修得挺精致的。那个小区小学派位公园小学，初中派位大同中学和双十中学。房子是小三房，产权证75平，实际使用面积80多平，因为早期那种老小区都是自己有偷偷扩面积的，而且楼梯房几乎没公摊。当时老乡开价300万，我觉得好贵啊，30年房龄的楼梯房居然一平米要4万！！ 我对那个房子的装修挺满意的，学校和地理位置也都挺好的，离中山路挺近，但是因为龙岩房子尚未卖掉，我手头也没钱买。 事实证明，过了两年，那个房子价格噌噌上涨，至少一平米涨到六七万。 哎，说多了都是泪。 因为队友和婆家一直不怎么想卖龙岩的房子，队友还一度对支持我留厦很懊悔，所以龙岩房子我们几乎就是挂着，也没再和中介推进了。中介估计感受到我们不怎么想卖的态度，也就没怎么卖力推荐了。 就这样过了两年，到了2020年底，队友的工作调动有眉目了。我们一致确定想尽快把房子卖了。我微信问了吴先生最近行情怎样，吴先生说龙岩二手房行情不好，新盘太多了，近半年东岳有成交的，125平的，总价都是110万以内。 我一听，一口老血差点喷出来。啥？过了两年居然比2018年便宜？18年116.8万我还不卖呢，等了两年等来了跌价？ 吴先生跟我说因为之前北大附属学校的老师没得选，离学校最近的就是我们东岳花园了，但是现在我们隔壁的碧桂园开新盘了，有购房需求的都被碧桂园吸引了。 吴先生还说，“我给你反馈的都是市场真实情况，站在我个人的角度，我自始至终不希望你特别便宜卖。”这句话听起来太真诚了，于是我更难受了。 听到市场行情这么差，我们决定等一等。因为当时我厦门这边房子东拼西凑付了首付，所以相对就没那么着急卖房了。 加上年底比较忙，队友这边工作调动也搞定了。于是我们想着过完年再推进卖房的事儿。 2021年1月底，东岳的房子可算有了两个变化——一个是学区由麒麟小学改划片南城小学，另一个就是东岳旁边的地块土拍了，土拍价单价7500元左右。 业主群很多邻居都说东岳房价应该会小涨一波了，毕竟南城小学比麒麟小学好多了，而且旁边地块土拍价这么高，到时新房开盘至少单价是1.3万以上。 这两个消息出来后，我再次和吴先生沟通，他说近期推荐的房子挂牌价在1万左右，成交价在9500-9800元之间。目前我们房子挂牌126万，单价1万元。吴先生极力劝我们独家委托他这边来出售。 队友不太喜欢独家委托，于是我们决定过完年找个周末回去多找几家中介了解状况。 过完年忙完一波已是3月了。3月底，我们回了龙岩，找了几家中介了解情况，每家中介说法都是大同小异，几乎都是东岳大套不好卖啦，加个车位更不好卖啦之类的说辞。 这时，我想起之前看过的一篇文章，大意是说卖房前，你要分别假装意向买家和中介聊，中介从卖家和买家的角度给出的价格平均下，就是你房子的大概价格了。 我就找了两家之前没挂过房源的中介，假装意向买家，让他们带我看东岳的房子。 看了几套东岳的房子，我发现他们的楼层普遍较低，装修也大都是简装。房东的报价几乎都是1万上下浮动。 看完几套房我就心中有数了，东岳在售的房源，我们家几乎是装修最好、楼层最高的优质房源了。那人家挂牌价1万，我们起码得挂个1.1万嘛。 于是我打电话让之前绿色鑫家园的中介帮我改价，挂牌价将之前的126万改为138万，且先不写包车位的价格，以免总价太高，吓退潜在买家。 7月3日，阳光房产的中介邹先生约我们和意向买家面谈。我内心有个底线，房子+车位不能低于145万（房子133+车位12），低于这个价位的话我们就先放着呗，等看看未来能不能涨价。 经过一两个小时的面谈，最后成交价果然是145万，恰好是我们的底线价位。虽然特别不舍得，但是我还是卖了，毕竟不在龙岩，回去也不方便。 既然达到心底最低价位，就算了吧。 虽然价格卖得也不理想，但是相比3月我们搞不清市场情况的挂牌价，我们也算是比之前多卖了10万了。毕竟之前挂牌126万，真有人看中的话，成交价也顶多123万。 卖房过程我依然踩了坑，我复盘了几条经验教训： 1、千万千万千万不要听中介的一面之词。 无论是之前的吴先生还是后面我们找的几家中介，都存在主观压低房东价格的情况。 毕竟，中介将房东的心理价格和预期压得越低，后面他们带看的过程就越顺利，成交可能性也就大幅度提高。 有的中介还会压低你的心理预期，将“笋盘”捂住或者收入囊中，再从中间赚差价。 中介为了压价，只会盯着并放大你房子的缺点。每一套房都不可能十全十美，中介就会揪住缺点说事并尽量压价。假如都被中介牵着鼻子走，你的房子至少少卖十几万。要是大城市单价高的房子，一套房差价就是好几十万了。 那天我卖完房签完字跟Z中介说，你们中介都这么压低房东价格，就不能实诚点吗？ 邹中介很实诚地回答：“我们一年成交量可能才几套啊，实诚点的话，我们就赚不到钱了。” 兄弟们，这句话时刻谨记啊。 2、卖房时假装意向买家多看、多比较才能有参照系，知己知彼方能百战不殆。 虽然假装买家去看房的过程感觉很不好意思，但是这的确是让我摸清市场的关键。看完别人家的房子后，我果断将挂牌价由126万改为138万，就是因为我客观估量了自家房子在楼层、采光和装修上的优势。 因为之前没卖过房，我人也不在龙岩，我对市场的认知都源于中介的一面之词。看了别人的房子，我才能对自家的房子和小区市场行情有个客观的分析，既不会期望过高，也不会不小心贱卖了。 而且，在看完别人家的房子后，我在和买家谈判时更有底气，我可以尽量强调自己房子的优势在哪，而不是买家一挑剔我就答不上话了。 3、确定要卖房的话，尽量不要边租边卖。 因为东岳毗邻龙岩北大附属学校，“贵族”私立校多的是家长陪读，因此东岳相当好出租，中介说像我们这种装修的三房，月租金在2800元左右。空置着实在是浪费，我一度考虑边租边卖。咨询了好几个朋友和好几家中介，所有人一直建议我，打算卖房的话不要出租。 因为你不知道自己运气如何，碰上的租客素质高低。有的租客要不了一年半载，就将你的房子弄得面目全非，尤其是有养人类幼崽和养宠物的家庭。到时你短租的租金也许还不够房子修修补补的。 而且，你一旦将房子租出去了，买家在心理上默认为你不太重视这套房，他们在出价的时候就会狠命压价，无形中被压价的部分，你肉眼无法判断。 加之，有的租客不配合看房子，（换个角度想，你租个房，中介三天两头带人来看房的话，你也很烦）那么，买家的看房体验感不好的话，无形中就会让买家对房子的认可度降低。毕竟，市场上在售的房源太多了。 4、方便的话，留一把钥匙给中介。 假若你的房子里没有贵重物品加上房间内有监控的话，尽量留一把钥匙在中介那。因为买家到中介门店的话，中介一般现场就会带看几套房，中介为了省事，肯定优先带看手头有钥匙的房源。钥匙留在中介那，能大大提高你的房源被“看见”从而被看中的概率。 买房不是买菜，即使你房子有拍照片或者VR，人们毕竟还是相信“眼见为实”。 尤其夏天天气这么热，人们看个几套房基本上就没耐心了，几乎没有人愿意等待再约房东方便的时间看房。我们之前没放钥匙在中介那，约着等周末看房的，到周末就没下文了。于是我们5月底把钥匙寄存在中介那，果然一个月左右，房子就卖掉了。 5、如果你实在没空也不擅长谈判，可以直接告诉中介你房子要实收多少钱，全权委托中介去卖。 队友的表妹就是因为不擅长谈判，而且讨厌卖房过程的繁琐，他们就直接告诉中介，他们想卖多少钱，假如中介可以卖出高于这个价位的话，差价归中介。 如此一来，中介积极性都非常高，房子的带看率也非常高。队友的表妹在角美的房子，从挂牌到卖出，不到一个月就搞定了。 但是，这种卖房方式要建立在你对市场行情和房子有精准认知的基础上。否则，很容易被中介一同忽悠然后吃了个大差价。 6、卖房时，慎用独家委托。 所有的中介都会跟你强推独家委托，毕竟，独家委托就意味着他们可以将房源握在手里。个人感觉，独家委托是弊大于利的，一方面是你委托的中介会很卖力帮你推，另一方面是别家中介门店没有你的房源，覆盖面相对有限。而且即使中介间互推，其他中介带看成交了，中介费也是独家中介吃大头，因此，其他中介积极性不高。加之，独家中介为了成交率，很可能压低房东的价格达到成交的目的。 而且，在龙岩二手房市场上，有些中介买家要付中介费，有些中介则是卖家付费、买家无需付费的。但是独家委托的话，卖家肯定是至少要付1%的中介费的、 7、面谈时，不要被中介和买家牵着鼻子走。 你要提前跟中介说，先探听下买家大概的出价，对于那种乱出价的买家，面谈只是浪费时间。 正常的买家看过房会约你出来面谈，说明他对房子是满意的，对你的报价也基本上是能接受的。所以谈判过程中，不要一再降价，不要被中介和买家牵着鼻子走，买家拼命挑刺，你要拼命强调房子的优点。谈判前最好心底要有个底价，突破这个底价的话，你自己权衡下是不是着急用钱。着急用钱的话，有时候只能适当降价。 有车位的话，最好跟房子一起打包出售。不然房子卖了单留一个车位的话，后续你会非常被动和麻烦。即使房子让利一些，也一定要和车位一起出。当然，买家不要车位的话，中介为了促成房子成交，会信誓旦旦跟你说，车位很好租，他会负责帮你出租之类的，嗯……没写进合同里的东西，你都别信。 卖房时，合同要约定清楚家具家电是全部算进房价里，还是能够再折一点儿价。 对了，公共维修基金也是一笔不小的钱，因为卖家在交房时已经交过这笔钱了，所以要约定清楚是卖家向买家主张还是包含在房价里。（这个点我们疏忽了，我们卖房时都没想到向买家主张……） 唉，买房卖房真是个大工程，一点儿也含糊不得。稍不留神，就会踩坑，一个坑就要许多真金白银才能填满。 希望你们能够看别人吃一堑，而自己长一智，省下的银子撸串啤酒小龙虾的话，大概可以吃几年吧。 PS：刚看了下字数，我居然丧心病狂写了近5000字，为了让你们卖房能避坑卖个好价钱，我真的是太拼了。（记得疯狂点击“在看”啊） |
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