二线以下，哪些城市的房子值得入手？

二线以下，哪些城市的房子值得入手？

喜马拉雅的朋友，你好！我是蔡照明，欢迎你收听我的买房方法论。

我们的这门课程叫做买房方法论，那么我们就得来说一说应该到底如何选择适合自己的房子，从城市到区域，最后到户型，一步步来缩小我们的选择范围。除了空间的维度，还有一个维度就是时间，也就是怎么选择买房的时机。

今天我们先从城市说起，哪些城市的房子有更大的购买和投资价值，应该从哪些维度来衡量一个城市的房子是否有增值空间呢？

可能很多人会觉得在哪个城市没有办法选择，但是其实在我们这个时代，人们对于城市的可选择空间越来越大。就拿前一段时间天津放开人才引进落户政策，一天就收到了30万人申请，虽然这个政策后来很快又被收紧，但它说明我们这个时代选择城市的可能性是越来越大的。

除了刚需购房者，现在还有一些投资客，会不断寻找热点城市来进行房产投资，比如这几年他们可能就会主要针对准一线城市来进行投资，或者棚改货币化推行得比较好的三四线城市来进行投资。这里解释一下什么是棚改货币化，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户而不是分房。

原来我在金地集团担任副总裁的做开发商的时候，我们每进入一个城市，就会做一个城市的数据模型，当时我们的模型设计得非常复杂，但是后来发现，在实用中会发现基本没用，因为一个城市各方面因素太复杂了，很难通过去做准确的数据和实验来做定量分析。 所以我们今天主要是来做定性分析。

城市的选择，首先要看历史变迁的规律，比如说从北方向南方迁移的这种候鸟式迁徙，中国现在东北地区很多人向着海南这些南方地方迁移，美国大概也是40年代那会儿，很多人从北方迁往南方，这是一个符合历史规律的浪潮。

第二个规律就是城市化，中国现在有从城市化到城市群的变化趋势，就是城市化进行到一定程度之后，集中形成了几个大的城市群。现在整个中国就处在形成城市群的过程中，目前已经形成了以长三角、珠三角和京津冀为代表的十二个城市群，但是最有活力的城市群还是在前三个城市群中间。

第三个趋势，就是随着高铁线路的成熟，经济也在从沿海城市向内陆城市发展。以前我国是外向型经济，靠外贸出口带动，所以沿海城市往往都发展特别好，那么在新一轮高铁建设的带动下，整个中国的经济版图又重新进行了布局，一些内陆城市的经济地位也得到了提升。

这三个趋势都是史诗级的大变化，会给未来的城市带来很多变化。我们关注城市的这些变化，其实根本还是在关注城市的人口流向，到底这个城市是人口在净流入，还是在净流出，或者不进不出，都会对房价有着影响。如果你希望房子能够保值升值，那就需要这个城市不断有新的买房人口进来，不仅仅需要有人进来，还需要有新的增量，也就是进来的人比流走的人要多，这就是我们之前在流动性原理中所提过的房屋的流动性原理，流动性越高，房价也就越高。所以当我们选择城市的时候，一定要抓住大家都认同的投资方向，大家都想去的热点城市，就会成为一个真正好投资的地方。

所以一个值得去买房的城市，要具有持续的辐射和吸附能力。辐射能力就是这座城市的核心经济部门能够不断向外延伸，吸附能力就是说该城市能够不断吸收新的就业人群和投资。

先说说什么是一个城市的辐射能力。比如近些年来，有些内陆省份的省会城市，慢慢会比一些原来的沿海开放城市经济要强，因为它毕竟是一个省的省会，它具有辐射到全省的经济能力，所以省会城市现在慢慢抬头。

除了省会，有些省还有一些经济规模不亚于省会城市的计划单列市，这些计划单列市和省会城市之间形成了双城记的故事，比如深圳和广州，宁波和杭州，青岛和济南，苏州和南京，厦门和福州等等，这些城市之间的房价往往在很多年间此起彼伏，你追我赶，比如宁波以前的房价还比杭州高，现在杭州的房价就远远高过宁波了，包括青岛和厦门这些地方房价都是一直高过省会城市的，这说明并不是省会就一定是最值得投资的。

刚才说的是辐射能力，接下来再说城市的吸附能力，也就是从附近的地区吸收人口和资源的能力。为什么大连会成为早期的房地产明星城市，因为原来东北人想买最好的房子，都会跑到大连去买房，但是现在他们可能就会去东北之外的地方购房了，比如海南。

以前青岛也吸收了很多来自北京、内蒙、河北的购房者，因为青岛是海边，有很好的海边别墅，但是现在这些需求也转移了。所以吸附能力还要看持续性，像深圳这种经济能够持续发展，一直都有外来人口补充进来的就具有持续的吸附能力。

对于如何判断城市的吸附能力，我有一个简单的窍门，可以跟分享给你。那就是当你要看一个城市的吸附能力时，你可以看这个城市都有什么大公司。这个“大”不仅仅只是指规模的大，一般来说，每个城市的公交公司、自来水公司、城建公司、地铁公司都很大，但是光做本地生意是没用的，一定要做面向全国甚至全世界的生意，它才有吸引和容纳全国人才的能力。

就像深圳的华为、腾讯，杭州的阿里巴巴这样的企业，吸引了来自全国的高科技人才，重庆的大企业也很多，但是缺乏全国性的知名企业，说到底，我们买一个城市的房子，也是选择了未来的工作和生活，哪怕一个城市再美丽，但是不能给很多人带来持续赚钱的机会，那么也是缺乏投资价值的。三亚比深圳漂亮很多，但是房价差了几倍，昆明山清水秀，还是云南省会，房价长期还不如江苏的小城昆山，所以说房价不是靠城市美丽，而是要靠这里的经济。

很多人年轻人看到微信公众号里那些“逃离北上广”，在丽江和大理买了个房子改装成民宿的故事之后，可能都会动心想在这些地方买套房子，但是我建议年轻人不要去跳这个坑。我在上世纪90年代的时候就在丽江看到那里有不少漂亮的房子了， 但是很多年后那些房子的价格也没怎么变，这是我们发展中国家这种国情所决定的，大部分人为了度假而花的钱，和自己住花的钱，支付的意愿是不一样的。

所以选择在哪个城市购房的时候，一定要对那种旅游城市非常慎重，也就是不要去那种旅游拉动型的城市去买房。当然，我们今天所说的买房也是投资和自住，主要考虑的因素是增值和自己的发展，如果把房子当成一个消费品的话，那就是另外一回事了。

当然旅游城市也不是没有一点转变的可能，但是需要的时间会比较长，代价会比较高。比如说西双版纳这个地方，它本来就是一个旅游城市，交通各方面都不太方便，但是如果是有很多的地产开发商一起来开发，这个城市的条件就可能就会改变。甚至连交通都不再是问题，因为如果地产开发商的投入很大，最后航空公司可能都会开辟直飞的航线，交通也就不再是问题了。

不要说一个城市了，就是一个城市当中风景区，也不如城市的核心经济区的房价高。举个例子，万科在深圳东部做过一个东海岸的楼盘，是在大小梅沙海边特别漂亮的地方，他们当时就拍了一块地，楼盘也建的特别好，但房子怎么都卖不掉，当时我帮他做营销顾问，最后我们就转了一下，转成一个可以商业住宅区，马上就好卖了。 

所以判断一个城市的房子是否有增值空间，也可以看开发商，如果开发商的造势能力足够强，那么就能够把一个城市或者一个地区带动起来，形成集群效应，其次就是看一些金融投资人士，这些人是整个社会最活跃的一批人，他们能够代表一些投资的方向；第三个我觉得要看政府，看媒体，看中介，但这里面有时候是要反着看，或者歪着看。比如政府要拼命去去推一个城市，你就需要反着想，这说明这个地方的房子特别难卖，媒体和中介也是同样的道理。

最后我总结一下，选择城市主要看三点，第一就是顺应大的人类社会城市发展史的基本规律，比如从城市化到城市群，未来大多数中国人都会居住在十几个城市群之中，在城市群之外的反而是少数，另外高铁会带来从沿海到内陆这样的一种转移趋势；第二是要顺应投资潮流，城市光靠漂亮是不能升值的，必须要有经济价值的提升，我们可以看一个城市是不是具有充分的辐射能力和吸附能力，；第三也要适当的考虑个人自己的喜好，但是也要考虑大家的共识，大家都认为这个城市好，这种共识可能就会让这个城市的价值提升。

今天的课程就到这里，希望你能够选择最适合自己发展的城市，买到最满意的房子。我们下次来讲一讲在选择到了合适的城市之后，怎么样来选择合适的区域。

我是蔡照明，谢谢你收听，我们下次课见。