相关性原理：什么样的房子涨得最快？

相关性原理：什么样的房子涨得最快？

喜马拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。

房地产这个行业，看起来有很多道理，但作为底层的逻辑也就那么三五条，那我们今天就先来说这第一条：相关性原理。

你一定希望自己购入的房子能实现快速的升值，那么你肯定就想知道导致房价上涨最直接的因素是什么？为什么在一个城市中，有些地方的房价涨得很快，有些地方的房价涨得很慢，要如何判断呢？听完今天的课程，你就会找到上述问题的答案了。

首先我要告诉你，你可能认为的影响房价的重要因素，比如交通、教育、生活配套并不是影响房价的最直接的原因，然后我会告诉你什么才是最终影响房价的最直接因素，以及如何运用这个原理来判断房价的相对趋势。

有一句几乎人人都听过的关于房价的名言是：决定房价的是地段，地段，还是地段。那么，是不是越靠近市中心的地区房价就越高呢？比如我们知道，北京的城市布局是一个一环套一环的环状结构，这是否意味着内环的房价一定就要比外环要贵呢？

事实上并不一定，比如北五环地区的房价可能会跟南三环差不多，就算是相邻的地区，房价之间可能也会有很大的差距。那么，到底什么因素最直接的决定了一个地区的房价呢？ 

我猜大多数人第一个想到的因素就是：交通。

比如某一个地区突然开通地铁，这肯定是一个非常大的利好，那么是不是会带来房价马上大涨呢？答案是：地铁开通虽然可以会带来房价的上涨，但是不一定会马上带来房价的显性上涨。

举两个例子，比如说同在北京东五环的的青年路和四惠，距离市中心的距离差不多，甚至四惠离市中心更近，而且青年路地区以前是没通地铁，四惠是有地铁的，但你可以发现青年路的房子比四惠还要贵。

再比如说深圳当年罗湖区最早开通地铁，那是相当方便的中心城区，而南山区当时没有地铁，我们看到这两个房价的走势差别非常大，南山区涨得很块，但是罗湖区却基本不动。

所以我们可以得一个简单结论，地铁是一个让你买这片房子的因素，但它不是让房价明显增长的因素，更没有办法用来判断房价能上涨多少。房价上涨是必须通过购买的人增多了，供求关系发生了变化，最后才会导致价格的上涨。

这是我对你可能想到的影响房价上涨的要素中的第一点，交通因素的分析判断，那么我们接着看你可能想到的第二点：教育配套。

如果一个片区周围忽然开了一个好的学校，那肯定房价也要涨，但是涨多少呢？这个也没办法很直接反映在房子上，而是通过这所学校间接吸引很多人来学校上学，然后带动周边的租房和买房增加，再通过供需关系来慢慢传递，经过几轮买卖，最后房价才慢慢涨上去，所以这是一个比较缓慢的过程。因此学校和交通类似，对房价的影响是间接的，并不是说这个小区有一个好的学校，房价就一定会马上大涨，比如说，北京最好的中学是人大附中，但是人大附中附近的房子再好，也卖不过万柳家园。

除了交通和学校这些最容易想到的，你可能还提到一些因素，比如说公园，或者商业配套，或者写字楼。这些都是会影响你做购买决定的重要因素，但是这些因素也没办法直接反映到对房价的判断上。

比如写字楼，你可能觉得如果附近有写字楼，那么就会有很多人在这上班，那他们也一定会就近居住买房，这个逻辑好像没有什么问题，写字楼的确能给一个片区带来购买力，但是写字楼带动房价也是要通过影响片区的购买力，进而才能影响到房价上。

深圳坂田地区的例子是最有说服力的。当年华为搬到坂田之后，万科马上在那做了一个楼盘万科城，开发商认为，华为收入那么高，在公司旁边这个楼盘一定会很好卖，最后发现根本不是那么回事，因为华为的员工都觉得我到深圳工作，买房就一定要买市中心的，他们要和这城市发生联系，所以工作对于房价的影响也不是那么直接有效的，它是一个间接的、积累的过程。

刚才我们分析了你心里可能认为影响房价的一些因素，比如交通，教育和周边环境等，都不是最为直接的拉动因素，那么回到我们最开始提出的问题，到底什么因素对于房价的拉动是最直接的？

这个答案说出来可能有点超出你的预料，那就是小区的旁边有新的楼盘出现，或者说有个明星楼盘的带动，这是比其他所有的因素更直接、更重要的判断点。

我们把这个称之为房价的相关性原理，这个逻辑是因为同一个地区不同楼盘之间的价格不可能相差太远，所以这个因素比交通、教育或者商业和生活配套都更加直接的决定了房价的高低。

关于相关性原理，我也用几个案例来讲给你听。比如说在前面讲的万柳家园，为什么比人大附中附近的学区房还贵，因为他有一系列新楼盘的带动，比如一个新楼盘开价8万，附近的旧小区给按照新楼盘的价格给自己打个七折，即使这样这个价格可能也超过了此前的市场价，何况这个新楼盘的价格可能还会上涨。

那再看一些大的片区，比如说河北的北戴河，你可能比较熟悉，离北京非常近的一个度假区，平时也很多人选择去那玩，但因为没有好的楼盘，所以他的房子价格一直都上不去。那现在北戴河打造了阿那亚黄金海岸社区，这是一个全资源滨海旅游度假综合体，配套设施完善，拥有2.5公里会员海岸、国际高尔夫会所等等，整个就把北戴河的档次给拉起来了，连同着整体北戴河地区的房价也被带动起来，这就是明星楼盘的作用。

更宽泛的说，相关性原理有些接近于心理学里面所说的“锚定效应”，指的是当人们需要对某个事件做定量估测时，会将某些特定数值作为起始值，起始值像锚一样制约着估测值。所以新楼盘就给附近房子的价格提供了一个“锚”，所以整个片区的价格都会受这个“锚”的制约和影响。

当然，相关性原理也并不总是完全适用于任何情况，整体大趋势中也有偶然性。比如说北京东三环地区的融创一号院就是个例外。融创一号院的确是一个明星楼盘，但是它推出以后好像周边的楼价也并没有因此带起来，没有大涨，那是为什么呢？

因为融创一号院是一个超高级的豪宅，周边的普通住宅跟它的相关性相对太小了，就好比一个村里边考上清华大学的和打工的，他们之间没有什么可比性，一般的也是打工的和打工的比，考上大学的和考上大学的比，所以在融创壹号院周围，一些高端住宅是被融创壹号院带动起来了，但大部分的普通住宅就没有被带动起来，其实本质上这也还是符合相关性原理的。

所以，我们上面讲了这么多案例和分析，我们看到很多因素都是可以导致房价的上涨的，但是最最重要一条还是新楼盘的带动，因为它是可以直接来进行对比的，新楼盘的价格可以直接作为参照，不需要拐弯抹角来间接影响。

所以，以后你再投资买房时，就不要再把交通、教育、商业和生活配套什么的看做最重要的因素了，一定要去看它周围有没有新楼盘、明星楼盘能带动，这个才是最直接、最相关的参考因素，也就是我们今天着重讲的相关性原理。

那明白了原理后，我们来看看该如何使用。讲一个比较切身的例子，大概两三年前吧，有个朋友问我，蔡老师，你是房产专家啊，那你告诉我，我现在应该买北京东坝的房子呢，还是要买望京的房子？

我简单介绍一下，东坝和望京都位于北京朝阳区的东北部，望京开发得稍微早一些，当时已经有了比较完备的商业和写字楼配套，尤其是有不少互联网企业的总部设在了这里，而东坝位于东五环外，算是比较郊区的位置，也没有直接经过的地铁线，当时尽管有了一个远期的规划，但是商业和生活配套等仍然非常落后。

我当时直接告诉他，一定要买东坝。我当时运用的主要判断依据就是相关性原理。因为东坝当时有三四个大地产商在开发新楼盘和新项目，规划为高端国际商贸区和第四使馆区。在接下来的几年中，这些新楼盘一个接一个推出，因为有新盘的带动，你卖5万我就卖5万五，接下来就卖6万，6万5，此起彼伏，这样就会把房价最快的带上去。而望京地区尽管更为成熟，看着很繁华热闹，但是由于这几年没有新盘的带动，更可能最后只能实现全市平均涨幅。

最后的事实也验证了我当年的判断，东坝地区在近几年房价的涨幅远远高于望京地区。当然，在东坝地区的新盘都逐渐推出之后，望京地区的写字楼也都起来了。

所以，你再买房的时候，就不要只看目前的繁华、便利程度，觉得大热商圈的房子会升值的快，尽可能多了解房子所在位置区域的政策规划和新楼盘开发计划。

好了，在这一讲的最后我给你出一道题，你可以猜想一下，按照我们今天所说的相关性原理，北京未来最贵的房子，可能会是哪个区域？

A、资源环境最好的中央政务区

B、出行交通最好的地区比如说顺义别墅区

C、高楼林立的中央商务CBD

D、教育资源最好的海淀区？

或者是其他的答案。你可以在课后的评论中给我留言，写下你的答案。我们在下一课讲到关于房价的5大原理的第二个原理流动性原理时，再来揭晓答案。

今天的课程就到这里，希望你掌握了判断房价的相关性原理，买到涨价涨得最快地区的房子。

谢谢收听，我们下次课见。