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一、裁判路径 法院一般围绕四个问题审查： 首先，借名人需举证证明借名买房事实真实存在。法院重点审查：借名原因的合理性、是否签订借名买房合同、借名人是否实际出资等基本事实。 其次，法院将依法认定借名合同的效力。 再次，法院对借名人的权利性质作出界定。 最后，就借名人能否排除强制执行做出结论。往往结合相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，或者进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障、对法律秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。 二、法律适用 （一）参照适用《执行异议复议规定》第28条、29条的规定 若借名人符合《执行异议复议规定》第28条、第29条规定的情形，法院通常会直接支持其排除强制执行的请求；反之则否。 （二）适用《物权法》第9条第1款（《民法典》第209条第1款），核心分歧是，借名买房情形下的不动产物权归属，是适用“登记生效”规则（主文），还是“法律另有规定的除外”规则（但书）。 1、适用“登记生效”原则，认为不能排除执行。如，（2021）皖民终19号民事判决书，（2020）皖民终675号民事判决书，（2020）晋民终692号民事判决书等。 2、适用“法律另有规定的除外”，并同时引用《物权法解释（一）》第2条，认为可以排除执行。如，罗士奇、陈武平二审民事判决书，（2020）赣民终898号民事判决书。 三、如何认定借名买房事实成立 （一）借名买房原因的合理性 法院审查重点是当事人是否存在借名必要，如无必要的，一般不认可。如，(2020)赣民终9号案。 （二）订立书面借名买房合同 法院对口头形式或其他形式的借名合同，往往从严审查。如，在(2020)鲁民终940号案。 （三）借名人实际出资 一般情形下，借名人需要出示首付款缴纳存款凭证、发票、银行按揭贷款账户流水、公共维修基金及契税等支付凭证等。法院关注重点包括： 1、借名人与出名人的关系，判断是否存在代付款。如，(2020)豫民申8401号案。 2、借名人的支付能力。如，(2019)冀民终1150号案中。 3、借名人与出名人之间的款项往来情况，判断是否为购房款。如，(2020)豫民再233号案中，法院即认为借名人与出名人之间存在频繁经济往来，无法认定案涉款项即为购房款。 4、借名人的举证程度。在借名人仅提供出卖人出具的收据或者主张合同价款系现金交付，但无其他证据证明存在支付事实的，法院往往不认定借名人实际出资，如(2020)最高法民终1019号。 四、借名买房合同效力 一种观点认为，因限购导致的借名合同合法有效，借名涉嫌违规事项可另行解决。如，(2020)最高法民申1892号案。 另一种观点则认为，因限购导致的借名合同，损害社会公共利益和社会秩序无效。如，(2020)最高法民再328号案。 笔者观点，借名买房合同的效力与国家限购政策的宽松程度息息相关，应根据个案事实作具体分析。若借名人购买房屋系用于自住，应按有效认定。若借名人购买房屋的目的系通过投机性购房获取额外不当利益，应认定无效。 五、如何认定借名人存在生存利益 （一）借名人合法占有 1、参照《执行异议复议规定》，以“合法占有”而非“实际占有”进行判断。 2、合法占有的认定。 第一，合法原因的认定。主要包括两方面，一方面，借名人系基于借名买房合同或房屋买卖合同的有权占有；另一方面，借名人系基于原权利人的交付而实施的占有。 第二，占有以实际控制、使用为标准。实践中，主要表现为：借名人取得房屋钥匙、办理了入住手续、签订了物业服务合同、交纳了水、暖、电、气、车位及物业等费用、进行装修等。若借名人仅以《房屋交付确认书》或持有不动产权证权证主张占有，法院一般不予支持。如，(2021)最高法民申1524号案。 第三，占有包括直接占有与间接占有。许多法院因借名人涉案房屋出租并收取租金等认定其间接占有。如，(2020)陕民申903号案、(2019)渝民再331号案。 （二）用于居住，且借名人名下无其他用于居住的房产 1、用于居住。主要从不动产用途和性质两个方面进行判断，前者为主，后者为辅。极个别情况下，若商业房、商住房满足居住需要时，例如酒店式公寓，也可符合“用于居住”的情形。 2、无其他用于居住的房屋。 主体范围。以家庭作为核查范围，同时，《九民纪要理解与适用》认为，若借名人数年前已经出售房屋，仅因未办理变更登记手续而名下仍有房产的，也要实质性判断借名人是否存在生存利益。 地域范围。借名人家庭在同一设区的市或县级市名下无其他用于居住的房产，即符合生存利益保护条件。如，(2021)豫民终197号案、(2021)川民申597号案。 房屋数量。参照《九民会议纪要》第125条规定，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也有生存利益。因此，在借名买房中，应兼顾房屋数量和房屋面积，综合认定。 3、证明责任。借名人需对其权利成立要件承担证明责任。一般要提交联网商品房合同备案信息查询结果、特定地域范围内个人房屋产权信息表等予以证明。如，(2021)豫民终197号案。也可由法院依职权调取了借名人的房屋产权信息，如(2020)浙民申2614号案。 六、如何认定借名人的权利性质 1、极少数认为是物权。如 (2020)最高法民再328号一案中的二审观点。 2.一小部分认为是物权期待权。如(2020)最高法民申1892号案。 3.多数认为是债权。如(2020)京民终349号、(2019)浙民终1542号、(2020)皖民终674号、(2020)甘民终167号、(2020)陕民终1119号、(2020)桂民终1350号、(2020)黑民终423号等。 七、小结：借名人能否排除执行 1.申请执行人物权 VS 借名人债权：一般不排除执行，但法院应当告知案外人可以对作为执行依据的确权裁判申请再审。 2.申请执行人债权 VS 借名人物权：能够排除执行。 3.申请执行人债权 VS 借名人债权：主流观点认为，不能排除强制执行；少数观点认为，可以排除强制执行。 我们认为，原则上借名人不能排除强制执行，但涉及生存利益保护的除外。理由如下： 第一，基于不动产物权登记生效的基本规则，借名人依借名合同仅享有债权请求权。 第二，借名人通常不符合《执行异议复议规定》第28条规定的“无过错”的物权期待权保护要件。如，(2020)川民申5335号案、(2020)黑民终500号案、(2019)粤民申1008号案。 第三，不动产借名人存在生存利益时，可以物权期待权排除强制执行。如《民法典》中亦新设“居住权”一章，体现了法律对居住权益的重视。具体个案中，法院基于生存利益的考量，允许借名人排除执行，如，(2021)川民申597号案、(2020)鲁民终859号案。 |
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