|
《民法典》合同编将“居间”改为了“中介”，实务中提到的“中介、中介服务、中介机构……”与《民法典》中“中介”并不相同。比如，留学中介、婚姻介绍是“撮合”，并非“合同”。
本文囊括了一些中介合同的审查要点，涉及互联网平台提供类似撮合交易如何定性，如何辨析中介、委托、行纪、经纪，如何辨析中介合同与劳务合同、劳动合同……供您参考。中国合同分类法索引：常见法律关系>>中介、居间推广、行纪类别说明：包含房地产中介/经纪、中介居间（单项事务）、产品服务居间推广、行纪（寄售、代销、代购）在法天使-中国合同库https://www./按照中国合同分类法可查找4大类，2000子类优质合同。 | | | | 1.《民法典》中所指中介合同，中介服务方仅撮合交易，并不代理交易任何一方，属于非典型的委托，适用一般委托服务类合同的审查注意事项。2.留学中介、婚姻介绍等类似于“撮合”的服务，“撮合”的并非“合同”（尤其婚姻），不属于这里的“中介”，按一般服务类合同起草审查即可。 | | | | 1.雇佣个人为单位提供长期中介服务（如销售、业务员），符合劳动关系特征的，建立劳动合同关系，应签订劳动合同。2.个人自主安排工作时间的长期中介服务（如保险、证券经纪行业），可以选择建立劳动关系；也可能是委托或中介合同关系，不建立劳动关系。3.个人提供临时的中介服务，可能参照劳务关系，委托人可能承担雇主责任。 | | 相关课程：《合同起草审查指南：劳动用工卷》“非劳动关系：个人劳务（雇佣）类合同”相关课程：《合同起草审查指南：劳动用工卷》延伸讨论：《民法典》下的雇主责任与应对相关课程：《合同起草审查指南：常用合同卷》服务类合同整体把握 | | | | 1.提供类似撮合交易的服务的互联网平台（如滴滴）要考虑平台与提供服务的个人（如司机）的关系定性。（1）往往明确为挂靠合作/技术服务关系，少数定性为中介关系，同时明确声明不属于劳务关系或劳动关系。 | | | | 1.中介并非代理，委托方有权自行决定是否与受托方（中介）推荐的交易对象达成交易；2.委托代理或行纪关系中，受托方可自行与交易对象达成交易，委托方对受托方的要求也更多。 | | | | 房地产经纪：经纪服务的范围不止中介，房地产经纪人常常还提供代办贷款、过户等服务。证券期货保险行业经纪：主要是“撮合交易”的中介服务，可以参考一般中介合同的审查要点、参考示范文本。演艺行业经纪：不同于中介，经纪公司一般直接与对方公司建立演出邀请合同、产品代言合同关系。某些情况下，艺人与经纪公司甚至可能是劳动关系。 | | | | 1.工程项目建设的施工、采购等环节，违反招投标强制性规定的中介合同可能无效。详情可查看《招标投标法》中关于禁止串标、“黑白合同”和“阴阳合同”等内容的规定。（1）合同条款中不应出现如“保证中标”、“中标之前即取得资格进场施工”、“泄露标底”等。（3）可考虑将中介合同调整为先收费模式（同时可约定如果未中标则退还全部或部分费），以避免委托人主张合同无效而拒绝支付费用。没有资质的单位或个人借用资质、资质等级低的借用资质等级高的、有资质的建筑施工企业名义上联营、合作等方式变相借出资质进行承揽等。（3）对于促成违法分包、转包、无资质承包的中介合同，应注意：从中介人角度，合同中可考虑增加“委托人不得以XX合同无效为由拒绝支付中介服务费用”的约定。可考虑改为“先收费、未达成要求再退费”的收费模式，以降低风险。 | | | 一般居间服务不存在资质问题，个人、公司均可作为中介 | | 个人、公司临时、偶发的为其他主体提供交易机会、介绍项目、推介融资、推荐购房租房，并收取报酬，这类交易都是被允许的、合法的。 | | 应核实部分职业中介、经纪业务是否需要资质，否则会导致处罚 | | 房地产中介（《房地产经纪管理办法》第8条、第9条)若中介人长期以居间为业但缺少所需资质，则构成无资质经营，可能面临没收违法所得等行政处罚；但具体的中介合同不一定无效。 | | | | 中介方可以与交易双方的任何一方建立中介合同关系，也可以与双方建立中介合同关系并约定向双方中的一方或双方收取报酬。 |
| | | | 1.即委托方向中介出具承诺，一般承诺“中介成功则向中介人支付指定报酬”；委托方需要考虑：中介在居间未成功时，可能要求支付从事中介活动中支出的费用。2.如有特别要求，可能单独签署中介合同或与将中介内容与主交易合同（如租赁合同）写在一起，当中介合同与主交易合同混合时，合同中可能约定中介人也承担一些担保性质的义务，例如保证某一方身份、标的的真实性。 | | 相关模板：13862 江苏省房屋租赁居间合同（江苏省2017版） | | | | 形式一：证明交易对象、交易标的由中介人提供，由委托人签署确认。形式三：在意向书或预约合同类文件中将主交易合同的意向、预约与中介服务一并写明。 | | | | 从委托方角度，中介合同要考虑说明中介方权限、约定保密义务 | | 委托方视需要说明中介人只是寻找交易对象，无权代表委托方签署合同及相关文件。 | | 相关模板：4714 保密协议（服务方承担保密义务/通用版） | | | | 如房产中介行业的合同，因此有必要对重要条款采取合理方式提示。 |
| | | | “跳单”，即绕开中介人直接订立合同，直接影响中介方以“居间成功才收费”，需要注意：2.明确居间成功的定义，防止委托人否认“居间成功”——中介方注意。3.应事先考虑对“居间服务”的证明——中介方注意。4.如存在“虽然签约但并非由中介人促成”的情形，应在合同中列明——委托方注意。 | | 委托方应注意应对签约甚至付费后，仍可能发生的解除、退费 | | 2.确实可能发生争议、可能退费的项目，考虑退费时应相应退还居间报酬。 | | | | 即“甲方委托乙方推广甲方的产品、服务，并向乙方支付佣金”的合作模式，类似于“合同+订单”模式的中介服务。需要注意：1.参照一般的委托服务类合同、中介合同的起草审查要点。2.注意设计“结算确认流程”，明确“哪些业务是中介人促成的”？3.适当增加委托方的管理条款，如：指定宣传渠道、指定宣传方式等；定期考核等（2）如果中介人是个人，应明确双方不是劳务关系、雇佣关系。 |
第五步：找到审查点-辨析使用中介合同与劳务合同、劳动合同
|
