 在企业运营过程中，经常会出现不动产转让、出租事宜，涉及多个税种，本文以一般纳税人为例就其中的涉税问题予以初步整理归纳如下： 一、关于土地使用权转让涉及的税收问题 （一）增值税 根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为9%、征收率为3%。 （二）附加税费 1.城市维护建设税 纳税人以向税务机关实际缴纳的增值税为计税依据计算应纳税额。应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税×适用税率。纳税人所在地在市区的税率为7%；在县城、镇的税率为5%；不在市区、县城或者镇的税率为1%。 2.教育费附加和地方教育附加 纳税人以向税务机关实际缴纳的增值税为计税依据计算应纳税额，应纳教育费附加=实际缴纳的增值税×（教育费附加税率3% 地方教育费附加税率2%）。 （三）土地增值税 土地增值税需出让方缴纳，按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。规定扣除项目主要为：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。  需要特别说明的是，根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）规定，在房地产转移双方均不是房地产开发企业的情况下，整体改制、企业合并、企业分立以及改制重组时以房地产作价入股进行投资的，暂不征收土地增值税。 （四）印花税 根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，产权转移书据印花税税率万分之五，应纳印花税额=转让合同所载金额*0.05%。 （五）契税（受让方缴纳）：3%-5% 根据《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人以成交价格为计税依据，按3%-5%的税率缴纳契税。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市决定。 （六）企业所得税 二、关于房产转让涉及的税收问题 （一）增值税 一般纳税人转让2016年4月30日（全面“营改增”）前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法；转让2016年4月30日后取得的不动产，适用一般计税方法；同时区分自建/非自建情形，计税方式如下：
说明：向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。 （二）附加税费 同“土地使用权转让”部分。 （三）土地增值税 存量房地产扣除项目如下表：
补充说明：《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年70号公告）规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的按照下列方法计算：（1）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（3）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 （四）印花税 产权转移按“产权转移书据”以计税依据的万分之五计税。 （五）契税（受让方缴纳）：3%-5% 同“土地使用权转让”部分。 （六）企业所得税 三、关于出租不动产涉及的税收问题 （一）增值税 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法；出租2016年4月30日后取得的不动产，适用一般计税方法；同时区分不动产所在地与机构所在地是否同一县（市、区），计税方式如下：
说明：向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。 纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。预缴税款，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。若超过6个月没有预缴税款，由机构所在地主管税务机关按照税收征管法及相关规定处理。 （二）附加税费 同“土地使用权转让”部分。 （三）房产税 按照房产租金收入计算房产税时，计税方式为：应纳税额＝房产租金收入×适用税率（12%）。根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 （四）印花税 出租不动产按“财产租赁合同”以租赁金额千分之一计税。 （五）企业所得税 本文作者 刘钢 锦天城律师事务所 律师 |
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