一次性收取房租如何财税处理

        一、增值税纳税义务发生时间。《营业税改征增值税试点实施办法》（ 财税〔 2016 〕36号附件1 ）第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
        即房屋出租增值税纳税义务发生区分四种情形：一是先开发票即发生增值税纳税义务；二是预收租金，在预收的当天发生纳税义务，这是特殊情形；三是合同约定的收款时间为增值税纳税义务发生时间，即便约定的收款时间未收到租金也发生增值税纳税义务；四是未签订租赁合同或者未约定付款时间，在租赁服务完成的当天发生增值税纳税义务。因此，一次性预收房屋租金，在预收的当天发生增值税纳税义务。
        二、房产税纳税义务发生时间。出租房屋按从租计征房产税，对于预收的租金是否发生房产税纳税义务，各地规定不尽一致。根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》( 鄂地税发〔 2010 〕176号 )规定，对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔 2003 〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。
        三、企业所得税处理。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。换句话说，无论租赁服务是否发生，也不论合同约定的承租人应付租金的当日是否实际收到租金收入，均应按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。另据《 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 》( 国税函〔 2010〕79号 )第一条规定：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人“可”对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
        注意：一、对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入条件的有两个：一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度；二是租金提前一次性支付。二个条件均符合的，可以根据收入与费用配比原则，出租人对已收取的租金收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。否则于收到当期一次性确认。二、租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。也可以不选择分期均匀计入相关年度收入，仍然选择按照合同约定的承租人应付租金的日期按应收金额确认租金收入。比如在收到的当期一次性确认收入仍然是亏损的情况下，就完全没有必要分期均匀确认收入。
        四、会计处理。根据《 企业会计准则第21号 —— 租赁 》规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下，企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。
        举例：A公司（一般纳税人）2020年6月收到B公司一次性支付的一年房租126000元（属于营改增之前取得的不动产，选择简易计税），相当于月租金10000元，需要按照权责发生制核算，会计分录为：
        1.一次性收取租金时：
        借：银行存款 126000
　　        贷：预收账款 12000
                应交税费—简易计税6000　
        2.按月从预收账款结转收入：
　　 借：预收账款 10000
　　         贷：其他业务收入 10000
        3.计提房产税：
        借：税金及附加14400
                贷：应交税费—应交房产税14400