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风声起，波澜现。 黄埔旧改正在酝酿新政：黄埔旧改，大胆直面最核心的四个问题 当中，备受市场关注的无疑是：双限房以及规范、限制回迁房入市流转。 这是黄埔拆解天量供应的第一个动作，对片区未来3到5年，甚至10年一二手房价，都有长期的影响。 |黄埔科学城 @细鹏 摄 实际上这两天，黄埔有关“规范回迁房屋流转”的内容，引起了网友的广泛讨论： “这样肯定没人买回迁房了。” “出了钱的人被发现的话，几百万是不是直接没了？” “起码现在只是征求意见阶段，并没有落实。” …… | 黄埔旧改横幅 具体是什么样的内容呢？ 其一：旧村改造复建区回迁房原则上要求村民自用，已办理“集转国”手续的回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年； 自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年或未完成补缴土地出让金的，不得上市交易。 严格查处中介机构和员工违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。 虽然这是一份征求意见稿中的内容，但无疑也是给当下回迁房市场交易乱象敲响了警钟。 | 图片来源：公共图库 其二：拟提出非常重磅的“双限房”，即限销售对象，限房价。 “双限房”的面积，不低于融资区住宅总建面5%的，与融资商品房同等装修品质，同步进行，但价格要低于融资区商品房的10%。 这些住房，未来要向符合购买资格条件的人才销售。 其实，优先回迁，是黄埔旧改的“定海神针”。 黄埔接下来的旧改项目推进，会优先保障村民回迁。 先开先建安置区的回迁房，意味着大体量的村改回迁房，会比融资区的商品房先行释放。 所以为了防控回迁市场交易乱象，稳住地区房价，“规范回迁房流转”这步棋，已然是大势所趋。 并且，我们也求证了相关部门人员，给出的反馈是：接下来，黄埔有关“规范回迁房屋流转”的规定，有非常大的机率会落地实施。 综合来看，这一次，落槌已是八九不离十。 这会有什么影响？ 其一：居民一次性买卖，变成长期租赁。 熟悉旧改的人也知道，黄埔旧改拆迁补偿，分为物业+现金补偿，可“混合搭配”选择，觉得手里房子太多的可向开发商弃产，获得大额现金补偿。 举个例子，如果你有2000平方建筑面积的回迁房，现在要求最低自持1000方。 这1000方是不允许入市交易的，要从不动产登记证下来的时候算起，过20年再谈。 换句话说，一次性买卖变成了长期的租赁，细水长流了，总体收益没变。 是好还是坏，这个看个人了，就不展开。 其二：回迁房入市限售，天量供应被拆分。 回迁房限售，对于商品房的冲击自然被大幅削减，天量供应被拆分，商品房市场房价，也会相对稳定。 据悉，目前，黄埔全区城市更新项目已建成安置房超过1万套；未来3年，黄埔预计还将建成7万套，共650万平方米，惠及21万人。 这缓解了因拆迁短时期释放的大量租房需求；同时，通过规范回迁房上市交易，又稳定了商品房市场价格。 受到这个政策影响最大的，还是买了回迁房的人。 首先，买卖回迁房更名交易周期变成更长了，风险增加。 买家考虑买入村民回迁房，无非是“因为便宜”。 例如，黄埔在售旧改红盘，比如富颐、大壮名城商品房等，价格已经去到5字头；而海珠沥滘旧改周边房价8万+。 但是，市场上相对应的回迁房价，价格只要商品房的一半。 这看上去是很诱人，但也可能是女巫手里的苹果。 ｜沥滘改造宣传标语 本来旧改回迁房，非本村的人想买，落户转名，一定是在求证之后才能转名。 但是，回迁房拿证本来就不容易，黄埔旧改第一村线坑2014年启动，今年才开始陆续发证，间隔六年。 现在政策规定，拿证5年之后，才能补手续流转入市，中间非本村人转名时间周期被拉长到10年。 不确定太多了，风险增加。 第二：流动性被限制，持有的资金成本没变，但是收益在递减。 一般来说，回迁房交易不能贷款，房款大头在交易开始就要一次性支付，最后一笔估计要等到转名之后，才会支付。 但是，随着周期的拉长，这笔金额如果是去投资其他流动性更好的物业，收益会更高。 第三：最后可能会鸡飞蛋打，钱房两空。 如果在限售期，业主想要反悔是有理由的。这样有可能钱、房两空。 毕竟，在没有完成回迁房用地“集转国”以及补缴土地出让金之前，双方签署的相关买卖合同，不符合法律规定，有“被视为无效”或“效力待定”的风险； 如果对应持有回迁房的村民存在负债多的情况，相关的纠纷事件，还存在一房多卖，迁房被查封的风险； 更重要的是，如果新规落槌，目前，已经完成交易付款、等待建成的买家，有可能面临10年还未办理过户的风险。 实际上，关于这方面的风险内容和提醒，我们之前也发过了： 实际上，之前黄埔、白云也出过案例，有过预警： 严禁回迁房向暹岗村民以外的人销售；规范民科园相关配置安置房的移交工作，严禁私下出售、买卖安置房指标…… 简单来说，这种房子能不碰就不碰。 |
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