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文丨梁晓东 毫无疑问，社区发展是一个非常复杂的过程，但是所有的参与者都在力求使之简单化，其中最显明的思维模式是对所谓社区共同目标的确认，正如近来北京市有一个新的案例：在全体业主都拒缴费（或者说延迟缴费）的压力之下，某物业公司同意按原标准的70%收取物业费，并提高服务水平。在一部分人为由此证明物业费应该降低而欢欣鼓舞的同时，一些专家们注意到了其中的“业主团结”因素，而笔者所看到的，则是社区参与者们在错误的原则指引下追求着错误的目标，从而取得一个个“错误的胜利”！ 业主作为自利的个体，迄今为止的一切作为，均符合集团活动当中理性个体的行为。通过曼瑟尔·奥尔森的一本制度经济学的著作《集体行动的逻辑》可以去论证，管理费下降，其实不需要业主们作出太大的努力。 无论所谓维权还是开发商的侵权，业主不交物业管理费都是在找借口而已，根本原因在于，如果一个大集团中的成员有理性地寻求使他们的自我利益最大化，即使缴费，也没有哪个个人的贡献会对集体整体产生很大的影响或者说对任何一个其它业主的负担或收益产生很大的影响。这时，除非存在着强制或外界因素，一般人不会采取行动去实现所谓的“共同利益”。因为没有人会注意到因为他一个人不交费会怎么增加其它业主的负担，所以，他将付出全部的努力完成他的自利行为：拒交费。物业公司要解决这个问题，除非选择上法院或者停水停电，这些都属于强制措施，当物业企业缺乏这样的意志或者依据时，单个业主就将获得成功，不再缴费。 再譬如说，超过90%的业主不出席会议或者不参加业主大会的活动，然而可能有超过90%的业主已承担了相应的物业费用。大家往往以为这种现象很矛盾，事实上这些人并没有自相矛盾，当他们希望每个人都出席会议而自己却不去出席时，他们行为和态度都是理性的。如果一个强大的业主集团符合成员利益的话，出席率高对他们更有利。但是当不执行对缺席者进行惩罚时，一个个体的业主没有出席会议的起码的激励。 还有，在开发商进行补贴的社区当中，业主对物业管理缺乏感情的事实，因为在一个集团中，当一个小成员一旦免费地从最大的成员那里获取一定量的集体物品，就已经比他自己能购买的要多了，那么他就根本不会受到激励自己出钱去获取任何集体物品。照这一观点看，开发商收购的并不仅仅是物业管理，而是收买了社区当中的业主。 一些业主面对以往之不公，发起了一波又一波的维权活动，但相应的问题是，业委会或业主代表大会所提出的较低的物业费、较多的自由和监督权以及较好的社区服务对业主来说恰好都是集体物品，创建并维持这样一个集体物品的存在在其他人永远“搭便车”的情况下，当事人需要巨大的牺牲精神。这种牺牲精神犹如一种鸦片，当他被刺激得越多，其内部就越孱弱，直至完全丧失了行动能力。迄今为止，社区公共品的提供似乎仍依靠某些个人的热情，而不是集体的共识，譬如物业管理人的奉献精神，还有业主维权者的激情。故而无论人们再如何努力，总有一个更大的回响：徒劳！总有一天最忠诚的业主也会考虑：交纳物业费是否是一种“被忽悠”的结局？ 舒可心关于社区的论述有一个立足点：业主的问题不是财富的贫与富的问题，而是财产主人是否有共同体意识的问题。我们认为这是触及了要害所在：社区民主和物业管理的精义，均在于业主有能力为自己和别人提供更多的公共物品。在投机意识的驱唤下，当社区处于扩张的阶段，譬如业主入住期间，社区成员不断增加，这时人们对物业管理还有一些“做多”的勇气；但业主进入饱和，社区当中的“做空机制”就形成了。正因为业主彼此的力量不对等，占用的资源不同，随之而来的就是“有选择性的激励”，它要求对集团的每一个成员区别对待，赏罚分明。而这种集体行动的组织过程绝对不容乐观，它要付出高额的成本——包括集体利益和个人利益的信息成本、度量成本以及奖罚的实施成本等等，故而在电梯、楼道照明的费用分摊，对住宅改变用途后的管理费收缴，以及公共维修基金的使用问题，至今仍存在着各种迥然相异的思路和做法，这就是源于“集体行动的困境”。 即使业主们拥有相同的利益取向，但是这与他们是否追求和扩大集团利益是两码事，每一个业主个体的行动指南，在更大程度上将是“坐享其成”，物业费仅是其中的一笔支出，另一笔支出是参加社区决策的活动，那要付出精力，影响人事上的和谐。假若业主之间自己能解决相邻关系的问题，那还要物业公司做什么呢？ 但就权利关系和利益主体而言，物业管理企业相较于业主更不合格，原因在于：业主的集体利益常常是相容性的，譬如说：在同一社区的业主拒交物业管理费上，与开发商的维权官司上，在社区公共物品的破坏上，达到的效果都是一荣俱荣，一损俱损；而物业管理行业就恰恰相反，他们的集体利益基本上是排他性的，譬如都处在物业管理行业中的公司所存在的招投标竞争现象，在市场总量一定的情况下，一家公司多一些项目必然意味着另一家公司的收益难以保证，特别是沿袭至今的招投标效果基本上证实了：物业管理企业之间目前仍属零和博弈。也正因如此，两家公司的保安员同台站岗，在全国各地就都成为一种风景线了；即使在一个社区中的同一个物业团队中也往往这样：一个人的分工责任多些就会让另一些人甚至工作轻松得可以不劳而获，这也正是各种关系下的七大姑八大姨都在物业管理行业中共同繁荣，而保安员骨干们却不断流失的原因。 由于公司、团队之间的这一类博弈现象，使物业管理企业无法成为一个集团去拥有权利，故而在一些方面表现为其成员的高度流动和退出；在另一些方面表现被直接依附于其它集团谋生存。由于这种排他性的集体利益，结果就陷入了“囚徒困境”。其实，如果这个行业中的企业都寻求使其利润最大化，行业作为一个整体的利润会比它们不那样做时少，它已符合具有纯粹竞争性市场的特点。另一方面，假若一个集团的存在本身是为一个大集团的利益服务的话，那么，它从自身集团中理性、自利的个体那里将得不到任何资助，而只能寄希望于那所谓另一个大集团的垂青和施舍。 如果把物业管理和业主看作是对等的集团的话，两者之间必然发生关键的相互影响和讨价还价，这时物业团队所能做就是威胁业主：如果你不提供更多集体物品的话，我就要减压少供给量，这样你的处境就会比现在糟糕。但一旦真的做出这样的限制，他受的损失要远远大于业主，每一次降低服务水平都无异于饮鸠止渴，故而，物业公司的威胁并不是可信的，它们自身的悲剧发生在业主的悲剧之前。 所以说，今天物业管理行业当中所发生的一切：高流动性与离职率，开发商的贴补，物业管理企业退出外接项目等等，其实都是个体理性的选择结果。 假如社区发展中没有捷径可言，物业管理人和业主一样，饱受着集体利益的抉择之苦，在这一背景之下，我们又能够有什么样的作为呢？ 有一个思路，我们可能必须引入某种“宗教”观念，将我们的所作所为看作是某种“赎罪”过程，这可以使我们避开那繁琐的制度建设而让自己去“摩顶放踵，鞠躬而蹈之”。于是就出现了“打不还手，骂不还口”的服务观，这也许仍是一代物业管理人的心头之痛。 另一种思路，是通过博弈和行动不厌其烦地告诉业主们，这些，本就是你们自己的责任。优秀的物业公司放弃项目，本身是一种勇敢的选择，简·爱在得知她的爱人有一个疯掉的妻子仍然在世的时候，她大智大勇，毅然离开了他；直至一片大火之后，这个男人双眼已瞎，但羁无牵挂时，简爱却又回到了他的身边。 ［文中突出］ 社区参与者们在错误的原则指引下追求着错误的目标，从而取得一个个“错误的胜利”！ 今天物业管理行业当中所发生的一切：高流动性与离职率，开发商的贴补，物业管理企业退出外接项目等等，其实都是个体理性的选择结果。 文章来源：梁晓东 |
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