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疫情都两年了， 高开低走的2021年楼市结束了， 在一片回暖迹象中，迎来了2022年。 关于新一年的楼市政策、走势和行情， 我有17条预测和判断，仅供大家参考，并投票。 01、重申一遍：小阳春一定来。 政策松了，金融也松了，岂有不回暖的道理？ 二手房成交量必然回升。 02、不过用担心，二手房成交量上升，但价格不具备大幅度涨价的基础。 我就认准一点：愿意不计成本高价位接盘的外来购房群体、投资群体，大部分仍被杭州去年8.5新政挡在门外。 03、本地购房需求，无论刚需还是改善，随着市场回暖会进一步激发，但他们真的不关注二手房，基本只考虑摇新房。 04、二手房的购房需求，大量集中在刚需盘和普通改善盘。 高端盘、豪宅接盘需求有限，不具备「独立行情」。 除非农历年后又一次天量放水。 05、2022年，金融会比较松，尤其上半年。 至于下半年，初步判断也不会紧，但具体还要看政策变化。 06、2022年适合置换。 建议抓紧卖出差的地段、小的面积、弱的品牌， 换到更核心、更大户型和更知名开发商的新盘。 只有这样操作，才能在下一轮行情中，跑赢大盘。 07、过去5年中，在杭州买房赚到钱的投资客，当下在做06这件事。 他们的调仓换股，会托住核心资产的价格企稳，并略有上扬。 同时，会让自住的刚需们有更多二手房的选择。 投资客可能会「便宜点卖」手上的普通货，刚需捡漏的机会不少。 08、资产配置选择城市核心板块。 这三处请盯紧：钱江新城二期、望江新城、钱江世纪城。 想以小博大，纯粹投资，那就盯住未来科技城和三墩北。只是新盘不多，摇的人却成千上万。 09、几个不能错过的楼盘，对应的正是08提到的板块，摇一手得盯牢了。 钱江世纪城：SKP住宅-星潮映象府、傲世邸 望江新城：新世界综合体K11住宅、板桥未来社区滨江地块 钱新二期：新鸿基&平安江河汇综合体住宅、观翠揽月轩、栖江揽月轩 未来科技城：绿汀路华润TOD综合体地块 云城：杭腾未来社区 另外，老城区的几个盘也是不错的选择：锦绣公馆、嘉里城市之星项目、英蓝岫町华庭 10、运河新城和云城：中长期看好。 但不要被舆论带节奏，毕竟空地太多了，就算一时极热，中途也还会有磨合盘整期。 前车之鉴——艮北：用了整整三年才逐步热起来，不就是因为之前实在供应太大了吗？大江东核心区：三条地铁线 两个商场，一样撑不住其价格。三江汇：更可想而知。 板块背后的逻辑都是相通的。 11、要明白一个道理：狂热的市场中，房价靠对未来的想象支撑，故事讲得越好，越能涨。而冷静的市场中，房价都是靠自住者真金白银掏出来支持的，有没有故事不关心，关心的是配套怎么样，生活交通方不方便。 12、关于学区房。 该买的还得买。去年下半年「过街老鼠人人喊打」的情况应该不会有了。 学区房跌了，教育政策调整固然有很大的原因。但跌那么惨还是因为之前炒得太高了。 其实每年3-5月是学区房的传统旺季，之前也都是那个时候才涨一轮，下半年都是会调整的。吃过学区房亏的朋友，以后心里敞亮些，不要再被别人当枪使。 13、2022上半年新房会特别难摇。 三点原因：一是置换人群增加摇号基数，二是亚运会停工影响供应，三是集中供地和三道红线使得快周转模式被打破，开发节奏会缓下来。 14、别忘了很重要的一件事：被去年8.5新政卡掉的房票，每个月都在增加购房群体的总基数。 15、我对后市的判断比较乐观。 亚运会后，杭州依然是全国前列的优质城市，想来落户占据一席之地的人依旧会源源不断。 杭州人口流入可持续，购买力同样可持续，新房市场持续热闹，二手房只要金融端口不卡住，一样不会冷。 16、那些认为核心资产仍会大涨的，扪心自问一下：你愿意接手8万 的奥体和6.5万 的未来科技城吗？ 如果你自己都只想摇新房，吃差价，凭什么认为别人都比你傻，会来接盘从而推高二手房价格呢？ 中长期，我们坚定看好这一类核心资产，上一轮上涨本来就是人为炒作诱发，把2年内的涨幅集中在半年内爆发了。目前短期少了人为炒作，很难又一次发疯。 17、房地产税的问题。 至于杭州会不会作为试点城市，我觉得概率很大。 但一定会比较温和。我保持我的那个预判，要收税的行业，反而说明这个行业足够好。不景气的行业凭什么收税。 所以，没什么好担心的，靴子落地后，你会发现不过如此。 |
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