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前两天，遇到了一位媒体的朋友，一听我对物业管理有参与，就问我地下车库的事情。她在采访中遇到了这样一件事：某小区的地下车库抬高了管理费的价格，问我怎么办？我回答没法办，可能发改委的物价部门对他们会有点影响，但影响不大。 地下车库的管理方抬高价格的事，我遇到过不止一次。几年以前，某全国知名地方商开发的小区有小区几千户业主，但是没有业委会。他们抬高了地下车库管理费的价格，同时将地面一些车位进行了封堵(如果有业委会，这种情况就不会出现），逼着业主将车停到地下。后来业主将车停到地下车库出口，以示抗议。但结果还是大多数业主将车停入地下车库而结束。 TJ花园小区也遇到了类似的问题。HDA物业管理公司重新回到小区之后，将原来地下车库停车位的价格按照排气量，由原来的200元，提到300（1.6),400(2.0),500。原来业委会有成员曾经提出来与他们交涉，但在开会时，却无人提出，最终默认了管理费的价格。 地下车库的管理问题是根上的问题，与我们前面所讲的产权问题密切相关。曾经有朋友给我发过有关民法典的最新规定，开发商如果拥有地下车库的产权，可以将车位出售、出租等。这里的关键词是“出售”。我们假设一个小区地下车库有500个车位，出售了400个。如果是房屋的话，那么这些购买车位的业主应该是地下车库的业主，他们可以投票决定谁是管理方。很遗憾，现在的管理并不是如此。即使你购买了地下车位，也没有获得相应的产权，整个地下车库只有一个产权证。这也就决定了，开发商有权利聘用谁为车库的管理方。业主不但没有权力决定谁来管理自己，也没有权力决定管理费的价格。在一些小区，当车位供需失衡，甚至地下车库是唯一的选择时，业主就成为了任人宰割的羔羊。 地下车库也是整个物业管理环节中最为赚钱的环节。在整个物业管理中，支出最大的应该是管理人员的工资。但地下车库则不需要那么多的管理人员，现在的车库管理都实现了机械化，只需要将车牌号输入系统中，车辆的进口和出口分别放置一个管理人员即可。 物业管理和地下车库的管理分属两个管理方，会带来许多问题。小区在建设时，水、电和消防等都是一体的。如果分属两个管理方，对于不可分割的这些公共产品如何管理就是一个问题。另外，也会带来安全问题。物业管理方的保安可能会很尽责，但地库管理松懈，地库就会成为安全管理的漏洞。 政府部门也意识到了类似的问题。2018年5月，天津市出台了新的《物业管理条例》，明确规定一个小区只有一个物业，管理区域不但包括地面设施，也包括地下附属物。看到这样的规定，我们很兴奋，以为拿到了圣方宝剑，这样可以把开发商的物业彻底请出小区了。 |
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