购买人对购买非本集体经济组织的宅基地后新建盖的房屋不享有所有权

案件客观事实

吴某系A村村民，家庭成员有配偶尹某、儿子吴某某。吴某在1998年10月以其名义向A村集体提出建房用地申请，A村、A村所属街道办，以及A村所属的城乡建设土地管理办公室于1999年10月20日作出批准房屋建设用地的申请，同意批给吴某80平方米的宅基地。吴某获得宅基地后，没有自行建盖房屋，而是将整块宅基地出售给张某，并在2002年1月与张某签订了《宅基地买卖合同》一份，合同也明确了出售价格为5万元，出售的原因系吴某无力建盖自己新批的位于A村的统批房。合同签订后，张某开始在案涉宅基地上新建房屋。房屋建成后，部分自己使用，部分用于出租。吴某在出售宅基地后的2018年11月向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并请求法院依法判令张某向其及家庭成员返还案涉宅基地。法院也于2019年9月23日作出了张某在判决生效后60日内向吴某及家庭成员返还案涉宅基地的终审民事判决书。吴某及家庭成员在张某未按判决书履行义务后，向法院申请强制执行，执行法官也以裁定方式责令张某在2020年5月14日之前返还案涉宅基地给吴某及家庭成员，但因张某以其对案涉宅基上建盖房屋享有所有权为由拒绝返还，执行法官也因生效的判决确实未对宅基上的房屋作出处理而无法予以强制执行，作出了终本执行裁定。吴某及妻子因无法根据生效判决书拿回宅基地，便委托律师陈八提起了本案的诉讼。

诉讼请求

陈八律师根据法院在2019年9月23日作出的返还宅基地的判决书、终本执行裁定书及《宅基地买卖合同》，再次向法院提出了如下的诉讼请求：

1、请求人民法院依法判令张某向吴某、尹某、吴某某返还建盖在案涉宅基地上的房屋，房屋的价值50万元。

2、请求人民法院依法判令张某立即停止对外出租房屋并由原告收取租金。

3、本案的诉讼费由张某承担。

答辩观点

张某接到法院案件受理通知书后，提出的答辩观点及反诉请求如下：

答辩观点：

1、张某称对其建造的房屋享有所有权，吴某无权要求返还。

2、案涉宅基地所有权人为A村，吴某、尹某、吴某某不是适格的原告。

3、A村已经处在拆迁规划范围内，应等进入拆迁程序后，再进行判决。

4、吴某、尹某、吴某某要求法院在获得房屋后，在支付给张某50万元款项，不符合房屋的市场价值，根据案涉房屋的位置，现房屋市场价值为每平米2万元。

反诉请求：

1、请求人民法院判令吴某、尹某、吴某某向张某返还宅基地购买款5万元。

2、请求人民法院依法判令案涉房屋在拆迁之前，由张某继续占用；拆迁之后所得价值归张某享有。

3、诉讼费由吴某、尹某及吴某某承担。

法院认定事实

1、尹某系吴某的妻子，吴某某系尹某和吴某的儿子，三人均为A村村民。张某系B村村民。

2、吴某与张某在2002年1月签订的《宅基地买卖合同》于2019年9月23日被法院终审判决确认无效，该判决也判令张某返还案涉宅基地。

3、根据《宅基地买卖合同》合同内容确认了，案涉宅基地成交价为5万元。

4、确认了张某在案涉宅基地上建造的房屋层数是四层半。

5、吴某、尹某及吴某某单方委托甲鉴定机构进行鉴定，并确认房屋重置价格为82万元的事实。

事实要点归纳

1、吴某、尹某及吴某某的诉讼请求是否成立？

2、张某的诉讼请求是否成立？

作者代理观点

一、虽然张某在本案提出返还购买宅基地款项5万元，与本诉形不成反诉，但本着解决纠纷的目的，同意在其返还房屋后，将5万元的宅基地转让款返还给张某。

二、农村房屋的权益均是基于宅基地产生，要对房屋享有所有权，必须以对宅基地享有使用权为前提，而张某对案涉宅基地不能享有权益是法律规定的，也是经判决确认的。故其当然也不能对不享有权益的案涉宅基地上的房屋主张所有权。

三、案涉房屋所有权归属吴某、尹某及吴某某有事实及法律依据。已经生效的裁判文书已经确认案涉宅基地归属吴某、尹某及吴某某，根据房地一体的原则，张某也应返还案涉房屋。

四、关于张某的第二项反诉请求，在其未提交证据证明拆迁事实已经发生，或者即将在一审法院的审限内必然发生，那么让本案待一个未发生的事实来进行裁判，明显违背诉讼请求必须明确的法律规定，不能成立。

裁判要旨

法院认为：1、引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应按照当时的法律、司注解释的规定进行审查处理。

2、本案系案涉宅基地买卖合同为基础而产生的纠纷，故本案的案由应为合同纠纷，在宅基地买卖合同经人民法院已生效裁判文书确认无效、判决宅基地使用权返还的情况下，该宅基地上建盖的房屋亦应一并返还给吴某、尹某及吴某某。但考虑到张某腾空、搬离房屋需要一定的准备时间，故在房屋腾空、返还的时间上，本院酌情给予张某五个月的期限。

3、基于《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张某要求返还购买宅基地转让款5万元的请求，本院予以支持。

4、张某以案涉房屋已列入拆迁改造范围，房屋重置成本结合地域区位补偿价等可信赖利益损失进行确定，故诉请要求判令由其继续占有使用房屋的请求，由于人民法院生效判决已判令其返还案涉宅基地，而案涉房屋坐落在生效判决已确定需还的宅基地上，且案涉房屋是否会拆迁改造、何时拆迁改造并不确定，故张某主张由其继续占有使用案涉房屋已无事实依据，因此，对张某提出的该请求，本院不予支持。

法院裁判结果

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费交纳办法》第二十ー条之规定，判决如下:

一、张某于本判决生效之日起五个月内将案涉宅基地上房屋腾空返还吴某、尹某及吴某某。

二、吴某、尹某及吴某某在张某返还房屋时向张某返还宅基地转让款5万元。

三、驳回当事人的其他诉讼请求。

延伸思考

1、购买非本集体经济组织的宅基地及宅基地上房屋，或购买宅基地之后，对房屋进行改建、翻建、扩建系属于无效有法律明确规定。而类似于本案中的购买一块没有任何建筑物的宅基地后进行新建造房屋的返还请求并没有那么明确的规定，故要获得法院支持，除了以法律禁止宅基地在非本村之间转让之外为依据之外，还必须从宅基地上房屋的权益是以享有宅基地使用权为前提进行法律体系解释及阐述。

2、非本集体经济组织的宅基地及宅基地上房屋转让返还纠纷，如果发生拆迁改造期间，司法实践更倾向于按比列获得拆迁利益的方式作出判决。