今年最出乎意料的事,大概是西永竟然可以与中央公园PK了: 招商渝天府建面均价17200元/㎡ 金科博翠宸章建面均价17000元/㎡ 金科天宸誉璟建面均价18500元/㎡ 中央公园的二手房成交均价在20000+ …… 等西永今年供应的土地陆续入市,大概率可以和中央公园掰一下手腕。 所以我们可以看到,现在在西永和中央公园之间纠结的人越来越多。 中央公园和西永到底有什么不同,今天我们就从各方面来多维度来对比一下。 01 战略定位 中央公园:高端居住区 西永:产城融合 在过去的十年里,两个板块走的是截然不同的发展方向。 中央公园拥有大量居住地块,配备大体量商业用地,以及教育、文化、医疗用地; 西永的居住地大多位于工业和物流仓储用地之间,商业用地较少且比较分散。 因此,中央公园以居住为主,塑造的是高端居住区,然后通过配套不断叠加,辐射周边板块; 西永是产业占主导地位,走产城融合的发展模式,以产业带动区域发展。 从控规图中我们就能看出,两个区域的发展脉络是完全不同的。 左中央公园,右西永 先看中央公园。 在过去的二十多年里,一路向北一直是发展主调,在不断向北发展中,重庆的基础建设、经济水平与城市配套都有了明显的提升与夯实。 重庆的城市发展需要新的发展方向。 2010年,两江新区成立。 后一年,中央公园的蓝图确立。 2013年,中央公园完成建造。 作为全新的起点,中央公园提供了重庆首个大型公园式生活:它拥有占地面积达1.53万平方公里的城市公园,这也是亚洲第一大,世界第三大城市中央公园。 围绕这座世界级公园,有行政事业单位,有高端居住区,有教育、医疗资源,未来更要建成600万方的两江国际商务中心。 以公园为序章,揭开了重庆新的发展里程,营造公园生活,打造世界级都市。 我们可以看到,中央公园具有强大的辐射能量。 西有悦来国际会展城、仙桃数据谷,北有水土,东有机场、龙兴,南有照母山,通过占据C位的中央公园成功联动,打造一个高质量发展、高品质生活的临空经济圈。 中央公园无疑是目前重庆北区最高规格打造的高端居住板块。 再看西永。 在默默无闻的西部槽谷中,西永的崛起几乎与两江新区同岁。 西永微电园在2005年创立,虽是国内面积最大的微电子产业园,但主要承接电子代工、加工企业,是大型的微店代工厂。 2010年前后,惠普的生产基地、宏碁中国第二运营总部和生产基地,都在西永微电园建立起来,随后广达、英业达、富士康等电脑代工厂都相继落户。西永微电园正式由代工转为了自主生产。 然后西永综合保税区、渝新欧铁路都陆续成为西永发展的利好,西永逐渐成为主城区一个以工业为主导的板块。 成渝双城经济圈、中国西部(重庆)科学城,带来了重庆新的发展方向——西拓,也为西永带来了新的发展机遇。 科学城的规划布局中,西永占据了重要的位置: 一核四片多点的生产空间,一核是重庆高新区直管园,西永恰好是直管园的重要组成部分; 一主四副多组的生活空间,一主是以高新区直管园的金凤为引领,与西永、大学城共同组成50平方公里的科学城主中心。 站在国家战略下,西永在生产和生活方面都将发挥重要的作用。 因为,它是科学城唯二成熟的板块。 在未来一段时间内,西永都将成为科学城发展的支点。 02 生活配套 两大板块生活配套兑现速度也是不一样的。 我们可以从生态、商业、教育、交通进行对比。 配套先行一直贯彻在中央公园的建设过程中,所以,现在我们看见的中央公园其实已经是一个趋近成熟的板块。 生态: 中央公园本身就是围绕已经建成的2300亩城市公园建造的,同时还规划建设有花石沟公园、中原山公园、方家山公园、向阳公园、后河公园五大公园,总体量在10000亩左右。 你看,中央公园的宜居属性真的很强。 商业: 两江国际商务中心规划建设有九大商业综合体,其中龙湖天街、中粮大悦城、新城吾悦广场将在今年底作为首期商业开业,合景泰富悠方、万科航空金融总部基地将在明年开业。 在核心商业体的助力下,两江国际商务中心的体量将在2025年将达到600万方。 两江国际商务中心意境图 站在国际消费中心城市的建设背景下,中央公园极有可能成为继解放碑、观音桥之后,又一个世界级商圈。 教育: 重庆八中渝北校区、渝北巴蜀小学、数据谷中学、空港新城人和街小学等多所重点学校逐步建成。 交通: 中央公园做的是7横5纵5轨道的立体交通路网规划。 悦港大道预计今年底通车,悦港北路、春华大道、秋成大道等主干道预计在明年全线贯通。 3号线、10号线已经通车,9号线最快今年底通车,5号线北延伸段明年通车、15号线预计2025年通车,14号线规划中。 未来,中央公园的通达性是很强的。 而西永由于以产业为主导,生活配套兑现速度是比较慢的。 生态: 西永暂未有大型公园,但有特色主题公园。 上半年开放的汽车公园, 是首个汽车消费+文旅休闲的综合体。 科学公园,以寨山坪公园为主体,将分期建设,其中的重庆童话世界公园在11月启动招标即将启动建设。 商业: 西永不缺商业,但缺集中商业。 高新天街意境图 已经营业的融创文旅城,明年开业的高新天街、龙湖魔方将填补西永的商业空白。 教育: 西永的教育资源也比较稀缺。 育英永佳小学、西丰实验小学、西永第一小学校、永祥实验一小,以及西永中学。 未来在科学城的建设背景下,西永的教育资源应该会得到补足。 交通: 目前西永的轨道交通仅有1号线,与东部槽谷沟通的有土主隧道、礼嘉大桥、大学城隧道、双碑隧道,通达性相较中央公园略差。 不过,整个高新区规划2环6横6纵8轨的交通路网: 已有1号线;5号线北延伸段、7号线、15号线、17号线、27号线在建; 19号线、26号线将加快推进。 建设进度可以看我们以前整理的建设动态:别问了,重庆31条地铁动态都在这里! 在高新区加速兑现后,西永的生活配套也将进一步完善。 03 市场表现 板块的价值是由土地价格传递的,直观体现在土地和房产上。 回看中央公园发展的八年。 2013-2015年,公园建好,人口开始导入,刚需产品为主导。 2016-2018年,两江国际商务中心提出,高净值人群将目光转向中央公园,改善的大门即将开启。 2019-2020年,在人们的争议声中,房企开始加大对中央公园的布局,洋房、大平层等高端产品逐渐成为中央公园的封面。 2021年,第一次土拍将所有的目光再度聚焦中央公园,两江国际商务中心开业在即,绿城春溪雲庐、香港置地公园大道、龙湖北岛、融创春华锦等等TOP级产品争向引爆市场。 在这八年里,中央公园的地价从4002元/㎡到15711元/㎡,翻了近4倍,产品也有刚需到高端改善,逐渐成为了开发商必争之地,诞生了不少代表作。 回看西永发展的这八年。 2016年前,微电子产业园作为重庆重要的电子产业园区,吸引了不少刚需人群入驻。 2016年后,西永的利好逐渐叠加,科学城、高新区、渝新欧铁路起点……让西永开始了价值蝶变,房企也争相入驻。 2021年,西永地价直接突破一万元,招商渝天府、等高端项目亮相西永,带领西永的住宅革新。 西永的地价从2098元/㎡到12950元/㎡,涨幅达6倍,在招商、万科、融创、龙湖等品牌开发商的大力建设下,带领西永的居住生活由刚需走向高端改善。 写在最后 通过以上的总结我们可以发现: 中央公园的生态资源和商业资源特别强,更加宜居; 西永的产业资源更好,加上背靠科学城,未来经济动能可能更强。 当然中央公园和西永只是重庆新兴板块的代表,还有众多板块在逐渐崛起,成为下一轮重庆发展的主力军。 这些板块或偏重宜居属性,或偏重商业属性,又或是产城融合,都是在以不同的方式让重庆变得更好。 若让你在中央公园与西永之间选一个,你会选择谁呢? |
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