民法典学习笔记（二十）

业主怎么行使管理权？

维修资金怎么用？收入怎么分？

文/小窗灯火

前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物。而后十五、十六、十七、十八，连续四篇写完了物权变动，第十九篇写了建筑物区分所有权。

民法典规定，业主对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。

关于共同管理的权利，我觉得有三个事值得一说^_^

第一是业主大会与业主委员会。

第二是关于维修资金。

第三是业主共有部分产生的收入分配。

一个一个地写^_^

业主大会与业主委员会

第十九篇写建筑物区分所有权时写道，随着社会的发展，我们的居住方式发生了显著变化：一户一院的住宅，越来越多地变成小区式的住宅楼。

原来一户一院的住户，也就变成小区的业主。他们的邻里关系、生活秩序也随之改变。

例如小区里面的绿地、道路、公共场所、公用设施等，是属于业主共有的。

业主不仅可以使用，还有权利进行共同管理。

很多业主还不习惯，甚至还不知道这一点。

民法典与时俱进，规定了业主行使权利的组织和方式：就是关于业主大会、业主委员会的规定。

业主，可以设立业主大会，选举业主委员会。很多重要的事情，业主可以左右甚至决定。

例如：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(七)改建、重建建筑物及其附属设施；

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

这些事情，业主都可以通过开会进行表决。按照民法典规定的表决方式，还降低了表决通过的门槛。

以前要求的是双三分之二原则，即专有部分占建筑物总面积要三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意，才能通过。

（文中提的双几分之几，是指专有部分占建筑物总面积、人数占总人数的比例）

很多人反映这个门槛太高了，对为数不少的业主而言，根本就没有兴趣、没有积极性去参加业主大会。

所以很多小区的业主大会根本就开不起来，让人数达到三分之二的业主去开会都非常难，更何况让三分之二以上都同意。

民法典做了修改，只要参加会议的业主能够达到双三分之二，表决时，仅在参加会议的人们当中计数就行了，不用再计算专有部分占建筑物总面积、同意人数占总人数的比例。

具体而言，第六项至第八项，在参会的人当中，达到双四分之三，表决的事项就能通过。

其他事项，在参会的人当中，只要超过双过半数，表决的事项就能通过。

门槛降低了。

关于业主改变房屋用途的管制，依然很严格：

“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”

其实最初的规定，是绝对不行。住宅用房就是用来居住的，若从事经营性活动，就改成商用了。

居住的氛围是安逸的，改成商用之后，例如改成公司办公地，改成仓库、商铺之后，味道、噪音、来往人流、车流都难免不同以往。

但是后来发现，在日常生活中把住宅改成洗脚房、卖菜、摆摊等商铺，或者培训辅导小学生上课的教室等做法，还可以满足小区里面很多业主的生活需求。

甚至除了带来生活的方便之外，还能解决一些就业问题。

于是就开始考虑适当放宽松一些，可以允许，但要设门槛，门槛的高低要研究。

小区内全体业主同意？过半数业主同意？

最后的结论是，有利害关系的业主一致同意。

大意是，住宅改成商用之后不受任何影响、明显没有利害关系的业主，就没必要干涉了。但是，只要能造成影响，有利害关系，那就有一票否决权！

我住这个楼，要开个店，若小区够大，那隔的很远很远的楼的业主自然毫不相干。但附近的业主，只要有一个人不同意，那也不行。

对这个一票否决权，曾有人提出过质疑：若其他人都同意，仅仅只有一个人不同意，对他不同意的理由还需要进行审查吗？

是不是合理正当，是善意还是恶意？

最后立法者认为，不能因为大多数人的利益，去损害少数人的利益。

大家在买房时，都认可是别人买来做住宅的，这里面有合理信赖，每个业主都有这个合理预期。

住宅改成商用，就是对这个合理信赖与预期的侵害。

所以只要有利害关系的业主，就要无条件支持他的一票否决权。

关于维修资金

建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。

经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。

建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

这个很多小区都做不到。即使公布，很多人也毫不关心。

在业主大会和业主委员会的相关规则中提到：

在有双三分之二以上的业主参会的时候，筹集维修资金，要超过参会人的双四分之三的业主同意；使用维修资金，要超过参会人的双过半数同意。

正常情况下维修资金的筹集、使用，是根据上面说的，业主大会或业主委员会重要事项决定的程序走。

民法典中，还赋予了业主大会或业主委员会紧急动用维修资金的权利。

不需要经过表决。

例如疫情、暴雨等突发情况下，需要采取紧急措施来维护、修理小区的道路、下水道等等。

若这种情况动用维修资金，还要经过开会表决，那怎么来得及？

然而在现实生活中，可能有小区从没筹集过这笔钱，或者有人从来不知道这笔钱的存在。

共有部分产生的收入分配

民法典中，新增加了一个重要的规定，是关于共有部分产生的收入。

原文是：

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”

例如，小区的楼顶装了广告牌，小区的电梯里面投放了广告等等。这些都是有收益的，过去可能都被物业公司拿走了。

不知有些小区的物业费不好收，是不是与此有关。

该给业主的钱，你截走了，回头还找收业主收钱，自然会抗拒。

所以本来应该是谁的，就归谁，可能会更合理一些。

况且民法典已有明文规定：扣除合理成本之后，属于业主共有。

收益应该如何分配，应当由业主共同决定。在实践中，可通过业主大会的形式，决定将收益归于公共维修资金，或者分配给全体业主。

另外，物业公司不得主张以共有部分的收益抵消物业费。

因为债务抵消，要求双方互享债权，互负债务，主体对等。

而共有部分收益，是属于全体业主整体的，欠物业费的是，部分业主个体的，主体不对等。所以物业公司主张共有部分的收益抵消物业费，是错误的。

当然，这个要在现实生活中真正落实，应该还有不小的难度与不短的距离。

另外我有个问题没想清楚：

例如三号楼三单元的电梯广告，产生的广告费用，是归整个小区的业主共有呢，还是只归三号楼三单元中，对电梯享有共有权的业主共有呢？

其实在日常生活中，物业公司接广告时，可能整个小区的电梯广告都是接的一家或几家的，统一安排。

只是单纯进行理论研究，咱们做一下这个探讨：三号楼三单元的电梯，五号楼的业主应该没有共有权，他们能分这个钱吗？

我还没搞清楚，欢迎探讨，指点^_^

这篇写的关于业主大会、维修资金筹集使用、共有部分收入分配的内容，在现实生活中落实的非常不好。下一篇写车位，情况也类似。

法律的生命在于实施，实施，就要大家都去遵守，或者去争取，甚至去斗争！

规定已经有了，实施要看行动。

道阻且长，行则将至！

学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！

持续更新中······

静夜思法 发起了一个读者讨论 欢迎留言、探讨 精选讨论内容

白白白白

对于商住楼，房开商占有商业铺面面积较大，极力阻止业主委员会的成立，目的是选派由其掌控的物业公司来管理。如何破解？求支招。

作者

民法典原文是： 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。阻挠应该是不合法的，理论上讲，12345投诉、报警、起诉、媒体监督都能试

姚源远

佩服作者，待民法典学习系列出完后，可以考虑结集出书，一定买一本。

阿弥陀佛

规划车位，开发商没有出售，出租，怎么办？

作者

事先规划好的车位，我觉得开发商是有权决定如何处分的

阿弥陀佛

如果开发商既未出租，也未出售，己经撤场，怎么办？不属于全体业主，更不属物业，租金属谁？

附：

民法典学习笔记系列，已经坚持写了三个月，更新了二十篇，被阅读近两万人次，而且赞声环绕，收藏率非常高，还是很有成就感的。

有朋友说单位要求交民法典学习心得，要参考，有朋友说要出去讲民法典培训，要借用，都没问题，原创作者在此一并授权，若有做自媒体的朋友想转载，也都没问题，跟我说声就开长期白名单，来者不拒。

咱们一起将民法典发扬光大！

最初我设想，用八九十篇左右，把整部民法典写完，最好能日更。

然而现在一周出一篇都很吃力。家里娃娃小，单位工作忙，要找学习敲字的时间，就像从晒干的海绵里面挤水，可怜巴巴。

但是我一点都不着急，现状已是如此，急也不会改变。就像移山的愚公，或者往金字塔顶端爬的蜗牛，只要不停下，为什么还要担心速度？

我会继续写，你还坚持看吗？