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梦想是美好的，因为，有梦想就一定有希望；现实是残酷的，因为，梦想总被残酷的现实击打得粉碎。 01 徐先生是湖南人，中等身材，五官清秀，一双眼睛炯炯有神，约35岁年纪，前些年在深圳开一家小型财务公司，几年下来手头约有120万积蓄。 徐先生经朋友介绍，于2017年特意跑来拜访，找我不为别的，自然是咨询房产，诸如买哪里好，何时买、买什么样的小区等。 我也一一作答，徐先生认真地听着，临出门时还向我表示受益匪浅，茅塞顿开、受教了之类的等客道话。 不过，我当时的确对徐先生有明确交代，“目前买房不用急，形势还不明朗，房价在2015-2016年大幅上涨，目前受限贷的调控影响，可能会小幅跌一跌，你先等一等，等碰上急售的笋盘出现再买不迟”。 徐先生也是诚恳地答应，但他一出门就忘了，在外面碰上中介向他推盘，就把我说的话抛到九霄云外了。 02 大约在2017年12月，徐先生被一中介拉到了横岗的银信中心，也叫信达广场，这是一个2016年建成的新房尾盘，目前正被投资公司接盘打包销售。 徐先生对买房不太懂，还是个小白，到了银信中心一看就喜欢上了，也不管什么笋不笋，便不便宜之类的，总之是对上眼了。 在中介对该盘的价值吹捧及故事包装的美好憧憬下，然后又是马上卖完，过了这个村就没有那个店的焦虑、刺激下，徐先生倾心不已，表示想买一套约88平方米左右的三房两厅，毛坯价425万元。 但徐先生是5成名额，首付款不够，中介给他热情地献上一计，建议他先一次性付款再做抵押贷，还可以高评，最后变相的达到3成甚至是1.5成，从而实现低首付。 中介对徐先生说，这事包在他身上，做到2成首付的问题不大，而中途的垫资过桥、银行渠道提供等全由他搞定，并且费用很低，全部下来大约3%就好了，徐先生见中介言之凿凿，又态度诚恳，也就信以为真了。 其实后来才知道，这个中介之前并无实际的操作经验，只是道听途说可以先买后贷，他只不过是想多做点业务，多赚点佣金而已。 毕竟，推荐一单约300万的垫资过桥、抵押贷款业务，怎么样也有大几万的收入吧，这是顺带做的，何乐而不为呢。 03 在每一步都看似那么完美的情况下，徐先生决定购买，当即付了30万定金，签订了房地产购买合同，房子算是买下来了，徐先生很开心，高兴劲儿溢于言表。 本来5成首付款需要213万，经过这样的操作，可能只需要100万，甚至更低，徐先生认为这个中介出的主意好，对其连连称谢，真是被人卖了还帮人数钱。 很快，房子就由担保公司垫资买下来了，房产证也顺利拿到了，但贷款却不顺利，一拖再拖，贷款银行也是不停地换，这家不行找那家，垫资过桥费用陡然增加。 但没有办法，房子已经买了，木已成舟，这时不能退，只能前进，只能选择相信。 经过了2个月的时间折腾，抵押贷款终于下来了，但与中介之前描述的大相径庭。 一是垫资过桥费用额外超出了20万，二是办理贷款的中介手续费额外超出了5万，三是银行利率很高，月供较之前计算的额外超了5000元； 四是每3年需要垫资过桥还一次款才能再续贷，到时又会增加垫资过桥的成本，五是贷款的额度远不及预期。 就这样，经过这个中介的一顿骚操作，徐先生手里的120万明显不够，最后还向私人高息借款50万，事情总算办完了，但徐先生此时已经感到隐忧，只是为时已晚。 04 房子买完后，银行月供款＋私人50万的还款，徐先生每月的开支已经高达4万，但他手中的钱早已花光，即使用公司经营的利润补贴也还差一些，再加上家庭等各项开支每月也要6000元，等于月支出约4.6万元。 第一年没事，徐先生勉强挺过来了，第二年公司效益不好，压力就大了，于是徐先生开始向银行申请信用贷款。 第三年，徐先生的财务公司完全没有业务，缺乏了资金来源的徐先生被迫向小额贷款机构借新还旧，这时，徐先生的债务较之前已经额外多出80万元。 这一年底，徐先生又来找我了，几年不见，徐先生明显憔悴，一脸的沧桑，现在已经不能叫他靓仔了。 徐先生说出他的遭遇后我大吃一惊。 我问他为什么会这样子的瞎折腾，经不起外面的诱惑，干吗在买房之前的那一刻不问我，干吗不按我当时交待的去做，如今已经覆水难收，来找我有何用。 在给徐先生资产盘点后，我发现他的债务已经滚到了550万，且还在迅速增长，虽然房子有所升值，但封顶也只值520万。 按这样计算，徐先生不仅亏掉了之前交的120万购房款，并且还倒负30万，成了大家平时所说的资不抵债。 我的天啦，这个债务的增长速度也太快了，真是一念天堂，一念地狱，也真是“如果你爱他，请让他来深圳买房，如果你恨他，请让他来深圳买房”。 05 我建议徐先生立即卖房止损，趁现在房市还好，第二波调控还未出台，但已经在路上了，如果第二波调控出来了，很有可能会卖不掉，宜早不宜迟。 我给徐先生的建议是在附近的中介挂盘，按450万加急出售，让人捡漏，要不然短期之内卖不掉，债务还会迅速增长，而房价已经跑不过债务的增长速度了，必须当机立断——止血。 徐先生在听完我的建议后，口头答应，但心里并不接受，原因是房价卖低了，他想卖550万，尽量一次性把债务全部平掉，以减轻后续的生活压力。 徐先生的心情我是理解的，但市场并不接受，这么高的价格我判断卖出的概率极低，简直是痴人说梦，异想天开。 “人家买房都赚钱，为什么我买房就要亏钱，这没有道理呀”，徐先生这样说着，明显是心里不甘。 随后他问我还有没有别的办法，我说你只有两条路，“一是卖房还债，二是等拍卖，但拍卖的价格会更低，看你怎么选”。 徐先生低头不语，比较犹豫，一时难以决策，最后还是失望、一脸忧伤地走了。 06 徐先生本来是一个乐观向上，帅气勤奋的人，那知道江湖险恶，山高路远，一不小心就在外面踩坑，上当被收割，成了一茬一茬的韭菜。 很快，一转眼就到了2022年，徐先生的房子还在，但早已断供了，也已经被多个债主起诉查封。 目前没有机会再卖，而房子也降价了，现在的市值大约是400万，但徐先生的债务在这一年里增长50万是肯定的。 这样算下来，徐先生的总债务已经突破了600万，但房子目前只值400万。如果最终拍卖了，徐先生只能是挥挥手，两袖清风，不带走一片云彩，只带走200万以上的净负债。 看，只是买了一套425万的房子，但资金不足，路径不对，杠杆太大，四年时间就被吞掉了至少200万。 并且，还不计徐先生头两年用公司经营的利润进行的补贴，这笔账已经算不清了，反正是大亏损，也无需再算了。 点 评 徐先生犯了几个错误，一是信错了人，被不良中介别有用心的一步一步深深地陷进去了，导致钱不够最终借钱买房，经常拆东墙补西墙。 二是买错了时机，2017年－2018年深圳的房价停涨，而多数片区是下跌的，当时的龙岗、坪山、大鹏等区域大约下跌5%-10%。 三是买错了价格，后来才发现银信中心的尾盘被一个投资公司打包销售，据说一套赚了几十万差价，很明显，在当时这个价格买高了。 四是买错了地方，在2017-2018年，宝安、光明还有许多低总价的优质小区，后来在2019-2020年爆发式上涨，升幅至少60％，而不是横岗的仅上升20％。 五是自救不积极，本来在2020年底知道错误后迅速卖房，净负债可以控制在100万以内，但徐先生还想赌房价继续上升，这一赌又使债务额外扩大了100万。  银信中心  银信中心 |
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