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城市更新的重要一环就是拆迁补偿，拆迁补偿的方式一般分为物业补偿、货币补偿以及物业补偿和货币补偿相结合。 当拆迁补偿双方支付和收到货币和物业补偿时，涉及到要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税以及个人所得税等相关税费。 具体税务处理方式情况如下： 一、拆迁方/土地受让方涉税处理 （一）契税 通过协议方式获取土地的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。  通过招拍挂获取土地的，契税的计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本。  （二）增值税 1、物业补偿 根据财税【2016】36号第十四条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售缴纳增值税。  增值税视同销售价格计税依据： 1、如开具发票的：按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税。 2、如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的：根据财税〔2016〕36号第四十四条的规定，按照下列顺序确定视同销售的销售额，缴纳增值税： （1）纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格； （2）其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格； （3）按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本X (1+成本利润率)。  2、货币补偿 根据财税〔2016〕140号第七条的规定，支付给被拆迁人的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除，但预缴环节不得扣除。 扣除拆迁补偿费用时，须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 但是，物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除，目前仍存在争议，在实务中，倾向于只能减除货币补偿部分，物业补偿不得减除。  （三）土地增值税 1、物业补偿 根据国税函【2010】220号第六条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，还迁物业需视同销售，并按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。  土地增值税视同销售价格计税依据： 根据国税发【2006】187号的规定，按下列方法和顺序确认视同销售收入： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。  2、货币补偿 根据国税函【2010】220号第六条的规定，拆迁人支付货币安置拆迁的，可凭合法有效凭据计入扣除项目。   （四）企业所得税 1、物业补偿 根据国税发[2009]31号第七条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，应视同销售计入企业所得税应税收入。 同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，计入企业所得税应计开发成本。 根据国税发[2009]31号第七条的规定，企业所得税视同销售的金额按以下方法和顺序确定： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定（不得低于15%）。  2、货币补偿 拆迁方支付的拆迁补偿款，与企业的生产经营有关，准予在企业所得税前扣除。  （一）契税 对于被拆迁方/被征收方，补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分按规定缴纳契税。 （二）增值税 1、物业补偿 36号文规定土地使用权补偿免税，但并未明确房屋拆迁补偿是否应交增值税，实务中存在争议。 北京和湖北国税认为被拆迁人取得的物业补偿应征增值税。 按照《广东省“三旧”改造税收指引》的相关规定，被征收方的土地被政府征收（收回），属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。 2、货币补偿 同上述物业补偿税务处理，被征收方的土地被政府收回，取得的货币补偿，可免征增值税。 （三）土地增值税 1、物业补偿 被拆迁人取得的补偿物业不需要缴纳土地增值税，但再转让或出售时需按规定缴纳土地增值税。 需要注意的是，被拆迁人须自行向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才可免予征收土地增值税。 2、货币补偿 被拆迁企业取得的各类货币补偿不属于土地增值税的征税范围，不需缴纳土地增值税。 （四）企业所得税 1、物业补偿 被拆迁企业取得的房屋补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。 符合政策性搬迁规定情形的，可采用汇总清算办法，暂不计入当期应纳税所得额，在搬迁完成年度（不超过5年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税； 不符合政策性搬迁规定情形的，搬迁所得要计入当年的应纳税所得额。 2、货币补偿 被拆迁企业取得的搬迁收入，应缴纳企业所得税； 税务处理同上述物业补偿： 符合政策性搬迁规定情形的，在搬迁完成年度（不超过5年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税； 不符合政策性搬迁规定情形的，拆迁补偿收入要计入当年的应纳税所得额。 （四）个人所得税 被拆迁人取得的物业补偿和货币补偿，均可免征个人所得税。 三、总结 （一）拆迁方/土地受让方 1、契税 （1）通过协议方式获取土地的，计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等； （2）通过招拍挂获取土地的，计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本。 2、增值税 拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按“发票上注明的销售额”或“纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格”确认收入； 拆迁方支付的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除。 物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除存在争议，一般按不可扣除处理。 3、土地增值税： 拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按“本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格”确认收入；同时确认为项目的拆迁补偿费。 货币补偿可凭合法有效凭据计入扣除项目。 4、企业所得税： 拆迁方补偿的物业需视同销售处理，按“本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格”确认收入；视同销售金额同时作为土地征用及拆迁补偿费，计入企业所得税应计开发成本。 拆迁方支付的补偿货币，准予在企业所得税前扣除。 （二）被拆迁方/被征收方 1、契税 对于被拆迁人，补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税； 超出的部分按规定缴纳契税。 2、增值税： 被拆迁人取得物业和货币补偿，可免征增值税。 3、土地增值税 被拆迁人取得的补偿物业不需要缴纳土地增值税。 4、企业所得税 被拆迁企业取得的物业补偿和货币补偿，计入企业所得税收入总额，应缴纳企业所得税。 符合政策性搬迁规定情形的，可在搬迁完成年度（不超过5年），将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。 5、个人所得税 被拆迁人取得的物业补偿和货币补偿，均可免征个人所得税。 |
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