|
企业或个人的不动产被拆迁，收到的补偿是否需要缴税？这涉及到多个政策文件，德新税悟特将有关文件分不同税种汇集到一起，以便各位朋友学习、使用： 拆迁涉及到两种，一种是政策性拆迁，一种是商业拆迁，主要是拆迁主导方不同，对应适用的税收政策也是不同的。 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定： 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 一、被拆迁方（企业） 1、增值税： 收到的补偿款免征增值税：下列项目免征增值税：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 营业税改征增值税试点过渡政策 土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。 政策依据：《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条 2、土地增值税： 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。 政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。” 3、企业所得税：（政策性搬迁） 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。 企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。 企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。 企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理： （一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。 （二）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。 上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。 政策依据：《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号） 4、契税： 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税： （一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属； （二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。 前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 政策依据：《中华人民共和国契税法》 5、印花税： 条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，公司取得拆迁安置的房产，应缴纳印花税。 政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条 二、被拆迁方（个人） 1、增值税：同上 2、个人所得税： 按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。 政策依据：《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号） 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号） 3、契税： 市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号） 按照《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关契税政策的通知》（财税〔2005〕45号）的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。 政策依据：《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》（国税函〔2005〕903号） 三、房地产企业 1、增值税： 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》 (财税〔2016〕140号) 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号) 德新税悟注：房地产企业以房产支付拆迁补偿费用时，应该按规定确认销售收入。 2、土地增值税： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 政策依据：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号） 3、企业所得税： 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号） 4、相关税种计税依据 营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据： 计征契税的成交价格不含增值税。 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。 政策依据：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号） 来源：德新税悟-声明:我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15230818990） 2020业财税融合下的房地产企业全程运营风险管控和税收筹划特训班 深圳 11月12-13日（2天） 报名咨询：010-81596840 佟天成 ■ 培训对象 各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。 ■ 专题背景 房地产企业是一个资金密集的行业，其开发周期长，税收复杂，税负重，开发阶段多，投资风险高，成本核算阶段复杂；特别是“营改增”后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，个税新税制、社保移交、增值税重大改革，房地产企业风险越来越大，而税制变革下的筹划也越来越重要。 本次特训营从房地产财务操盘和财税实操两个维度出发，对房地产企业经营各阶段详细解析：从公司架构设计、公司设立、筹资、拿地、开发建设、预售、销售、自持运营、资本运作、项目清算资金退出企业等阶段，逐一精讲财税管控要点；通过提前筹划筹资管理、合同控税、防控风险、规范企业的业务流程、规范核算，从根本上化解风险；全流程实例模拟，让您轻松应对增值税时代房地产企业全程财税实务问题。 课程做到“重实战，重实效，重实用”，融合大量“法律条款+实务操作+经典案例”进行分析，着重讲解房地产企业实际工作中财税热点问题，困扰房地产企业的业务难题将在课程中迎刃而解！帮助学员搭建一套清晰的房地产财税管理体系框架，更好地服务于房地产企业内部财税精细化管理。 ■ 主讲专家 于仁德：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。 ■ 课程目标 框架建立：从房地产项目特性出发，以财税事前筹划为主线精讲各阶段业务流程； 思维引导：分析不同操作方法节税思路，改变纳税理念，正确应对涉税模糊、疑难问题； 模拟实战：运用实用真实案例，最新税收政策实战解读，开阔视野，实现质变； “ 全 ” ：对房地产企业经营全程中涉及的财税业务全面梳理； “ 新 ” ：根据最新政策、房地产业务操作新方法进行业务实操演练； “ 实 ” ：结合实际工作中案例精细讲解，理论与实操完美融合； “ 超 ” ：超完整的房地产财税管理操作流程，从管理到实操不同维度深入解析。 ■ 主讲内容 第一节：房地产行业管理新形势 1、金融监管 2、行业监管 3、涉税监管 4、应对方略 第二节：房地产开发流程 1、房地产公司开发实务中须经历哪些流程？各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营综合税负最优化？ 2、老项目需做哪些涉税流程、涉税合同、涉税票证更新？新项目如何规划好架构、商业模式，才能保证在符合房地产行业运营前提下财务核算管理综合收益最大化？ 3、实例讲解房地产企业商品房开发流程及涉税规划 第三节：筹建阶段 1、财务和税务上如何划分企业筹建期？帐务如何处理、涉税规划和票据处理？应防范哪些涉税风险？ 2、实例讲解如何将筹建期间发生的开办费业务进行涉税计算和在年度所得税申报表中具体填报及风险防范 第四节：设立阶段 1、公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？ 2、投资主体如何优化、投资比例如何规划、公司架构如何最优规划、不同出资方式涉税分析和规划 第五节：筹资阶段 1、当前形势下，企业资本结构设计应考虑哪些涉税风险？中小房地产企业筹资面临哪些问题？如何进行商业模式更新有效破解房地产企业的融资瓶颈？ 例如：如何规划架构解决超金融机构同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除又不产生增值税的税负？如何通过资本动作将房地产公司的应税收入合法转化成免税收入 2、不同股权筹资方式和负债筹资方式涉税风险分析和筹划应用案例 第六节：征地阶段 1、征地阶段相关税种政策解析及风险防范 2、拿地和土地返还阶段如何通过优化商业模式保证运营全税种综合税负最优? 3、不同方式取得土地，如何成本确认和帐务处理？ 4、合同如何签总体税负最优？如何处理入账票据? 例 如：母公司购地子公司开发如何处理税负最优？投资、划转的财税处理及筹划应用 5、不同方式土地出让金返还涉税处理和合同规划实务案例 6、拆迁补偿的处理方式精讲 7、土地价款销项税额抵减是否冲减土地成本？ 8、土地使用税可计入开发成本吗？ 9、取得土地的印花税可否记入土地成本？ 10、土地使用税和耕地占用税能不能同时缴纳？ 11、未建成房地产转让是否纳契税？ 12、代建保障性住房承受的土地如何纳契税？ 13、合作建房及回迁安置房建造如何纳税？ 14、如何规避税政税率变动带来的风险？ 15、如何审核合同中的财税相关条款？ 第七节：开发阶段 1、开发阶段相关税费解析及风险防范： ⑴ 合同印花税缴纳基数含不含增值税？ ⑵ 开发企业如何缴土地使用税，有哪些可利用的优惠空间？ ⑶ 用商品房作抵押物向银行抵押贷款，是否征房产税？ ⑷ 委托贷款合同要交印花税么？ 2、增值税降税政策后，招投标应做何应对？ 3、工程发包模式如何进行商业模式规划能使开发和建筑双方综合税负最优？ 4、增值税减税之后，如何进行盈利预测和对外报价？ ⑴ 老项目如何进行盈利预测，如何估计增值税、社保减负带来的影响？ ⑵ 跨期项目如何修正盈利预测，如何判断增值税、社保减负带来的影响？如何最大化享受减税红利？ ⑶ 增值税、社保双降后，新项目如何做好盈利预测，如何对外报价？ 5、增值税、社保减税系列新政下，房地产企业的采购策略分析 ⑴ 增值税、社保减税系列新政下，如何与供应商协商修订原采购定价？ ⑵ 税政频繁变动时期，如何进行采购定价优选供应商？如何签采购合同，最大化己方收益？ 6、工程如何发包双方税负最优？如何测算和管控成本？ 7、甲供工程业务处理方式有哪些？筹划方式案例精讲 8、票据风险管控9、开发成本核算实例模版应用 10、开发成本费用预算 11、实务应用： ⑴ 地下车位的成本分摊 ⑵ 红线外成本 ⑶ 售楼处、样板间装修 第八节：预售阶段 1、预售阶段增值税如何预交、开票、申报、核算？订金、定金、诚意金等如何开票和涉税处理? 2、增值税时代土地增值税预征基数的确定；未按规定预征土地增值税是否加收滞纳金？ 3、预售阶段企业所得税应关注哪些涉税风险点？ ⑴ “未完工”取得收入如何账务处理？ ⑵ 又如何在季度申报表和年度申报表反映？ ⑶ 各类费用如何最优化税前扣除实例解析？ ⑷ 房地产企业所得税预缴申报应注意哪些涉税风险点？有哪些税筹应用点？ 4、案例：房地产企业在所得税预缴方面特殊规定的报表填报案例解析？ 5、案例：实例讲解房地产企业在预售阶段如何进行所得税汇算清缴 第九节：销售阶段 1、增值税新政实施后，增值税核算、报表填报和发票开具实例解析 ⑴ 增值税税率新旧政策跨期衔接处理，跨期合同如何开票？特殊条款如何判断和处理好开票税率？扣除土地价款后如何开增值税发票？ ⑵ 增值税核算的变化、受影响的重点业务控制和实操解析。 2、完工是结转收入和计税成本分界点。开发流程中会计在哪个节点确认收入？税收又是如何规定的？二者差异如何协调？收入确认和成本结转前应关注哪些财税风险点？执行新收入准则对房地产企业收入核算有哪些影响？一般纳税人销售开发产品交房时如何开票？税成本如何确认？以前年度应扣未扣费用和资产损失如何税务处理？ 3、实例应用：企业所得税成本核算模版应用 4、土地增值税清算 ⑴ 土地增值税清算必备知识及清算实例应用。清算后取得发票咋办？清算后又卖房咋办？清算后收取的补面积差款项如何处理？ ⑵ 实例解析：筹划应对土地增值税高税负方法 5、房产税和土地使用税、个人所得税、城建税等风险管控及实务应用 ⑴ 房地产企业土地使用税何时终止纳税义务？ ⑵ 价外费用如何防范风险？ ⑶ 销售“无产权地下设施”如何涉税处理？ ⑷ 销售“小产权房”如何涉税处理？ ⑸ 买房赠送礼品如何处理？ ⑹ 房屋面积误差如何处理？ ⑺“老带新”销售模式如何处理？ ⑻ 交房前后物业费如何处理？ ⑼ 优惠促销如何涉税规划？ ⑽ 装修房（软装）如何涉税规划？ 6、房地产企业相关税收优惠全解析 第十节：自持运营和清算阶段 1、存量资产剥离税收最优方案解析 2、房屋租赁全解析 ⑴ 业主共有的经营性房产出租、地下建筑出租、免租、售后返租实例解析 ⑵ 企业出租新、老项目、转租项目如何税收规划？ 3、房屋抵债实例应用 4、物业公司代收费的规划及案例分析 5、自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？ 6、清算分配和注销阶段必须掌握哪些财税新政？应防范哪些涉税风险？ 7、清算所得税处理：所得税清算必备知识全解析；清算所得税的核算及合并分立所得税处理实例解析 第十一节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 |
|
|
