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摘要：随着国家对房地产市场调控力度的加强，各地政府对房企拿地均出台了新的政策，其中配建保障性住房并移交政府成为新形势下的拿地条件之一。配建保障性住房对房企的税务处理可能产生重大的影响，本文从房企税务风险应对的角度，提出配建并移交保障性住房的税务处理思路。 一、“限地价、竞配套”的拍地模式及税务风险 在房地产市场不断升温的情况下， 国家启动了新一轮房地产市场调控，出台了相关政策限制房价、地价的进一步上涨，同时，各地方政府也出台了相应的政策对房地产市场进行调控。以江苏省南京市的规定为例，根据《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（宁政办发[2017]103号）的规定：（房产财税：fdccwpeixun） “调整优化土地出让方式。土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。进一步增加中小套型和中低价位住房供应，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取‘限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价’的出让方式。” 房地产开发的全流程涉及拿地、开发、销售、清算等各个环节，每一环节的税务处理相对独立又相互影响，处理不当可能产生连锁反应，导致企业承担额外的税收风险和税务成本。因此，房地产企业对各个环节的税务处理需要做全盘考虑和提前规划，以降低项目的整体税收风险。 房地产开发的主要业务活动涵盖了土地的取得与经营、房产的开发与销售，产生了多种应税行为，因此涉及了增值税、企业所得税、土地增值税、契税等多个税种，每一税种均需要进行相应的管理和筹划。 二、配建保障房的税务处理
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016[36]号）规定： 由于营改增后无偿移交保障房的政策尚不完善，且房地产业增值税政策原则上平移营业税原有的规定，我们建议参照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定： 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》对视同销售价格的核定方法做了如下规定： 由于配建保障房的建设成本应当作为向政府支付的土地价款，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016[36]号）规定： 针对土地价款的具体范围，根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）的规定： 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定： 因此，配建保障房作为取得土地的条件，将红线内配建保障房无偿移交政府部门，属于将开发产品用于换取非货币性资产的行为，应做视同销售处理，一般按照15%的成本利润率确认视同销售收入。 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定： 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定： 在红线内配建的保障房与红线内普通标准住宅可合并作为一个清算单位，保障房的建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，在计算增值额时允许扣除，并可以加计扣除。 在红线外配建的保障房，由于无法与红线内普通标准住宅合并作为一个清算单位，其建设成本能否作为红线内清算单位取得土地使用权支付的金额，在计算增值额时加计扣除，尚存在一定的争议。 部分地区税务机关认为，配建保障房作为土地出让的条件之一，因此配建保障房的建设成本应计入拿地成本中，作为契税的计税依据，按照建设成本金额补缴契税。由于地区间征管口径存在差别，应咨询所在地主管地税机关具体的缴纳方式。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税2016[36]号）规定： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定： 由于政府回购保障房的价格在拿地时已经确定，且一般会在合同中明确体现，因此我们认为，政府按照合同约定低价回购保障房，不属于“价格偏低且无正当理由”，视为存在合理理由，不再对增值税、土地增值税的计税价格进行调整。 在政府限价回购保障房的模式中，由于回购价格偏低，会造成保障房在土地增值税清算中产生负增值，且红线内保障房可与红线内其他普通标准住宅合并作为一个清算单位，我们建议在政府低价回购的模式中，红线内的可售物业应建造一部分普通标准住宅，以消化保障房回购产生的负增值，从而实现土地增值税税负的降低。 由于红线外配建的保障房无法与红线内开发项目合并清算，其产生的负增值无法抵消可售项目的增值额，因此不做处理。 三、配建保障性住房的税务处理思路总结
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