【财税答疑】多个房地产热点问答

1、房地产企业将开发的部分房产转为自用，清算时是否需要缴纳土地增值税？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。因此，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

2、房地产开发企业发生的预提费用，能否在土地增值税清算时扣除？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文第四条的规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。另根据《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发〔2009〕91号）文第二十一条的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。因此，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

3、购进的节能节水的设备价款是否可以在企业所得税税前抵免？

答：根据《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第一百条的规定，企业所得税法第三十四条所称税额抵免，是指企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。享受前款规定的企业所得税优惠的企业，应当实际购置并自身实际投入使用前款规定的专用设备；企业购置上述专用设备在5年内转让、出租的，应当停止享受企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。

4、企业支付给投资人的投资红利是否需要代扣代缴个人所得税？

答：根据《个人所得税法》及《实施条例》的规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：七、利息、股息、红利所得。适用比例税率，税率为百分之二十。（七）利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。因此，企业支付给投资人的投资红利，属于利息收入，应按20％的税率代扣代缴个人所得税。

5、个人独资企业自产自销苗木是否有优惠政策?

答：根据《财政部国家税务总局关于个人独资企业和合伙企业投资者取得种植业养殖业饲养业捕捞业所得有关个人所得税问题的批复》（财税〔2010〕96号）的规定，对个人独资企业和合伙企业从事种植业、养殖业、饲养业和捕捞业（以下简称‘四业’），其投资者取得的‘四业’所得暂不征收个人所得税。因此，个人独资企业从事种植业取得的所得暂不征收个人所得税。

6、企业发生技术转让，应在何时办理减免税备案手续？

答：根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函〔2009〕212号）第四条的规定，企业发生技术转让，应在纳税年度终了后至报送年度纳税申报表以前，向主管税务机关办理减免税备案手续。因此，企业发生技术转让，应在纳税年度终了后至报送年度纳税申报表以前办理减免税备案手续。

7、签订房屋拆迁合同是否缴纳印花税？

答：根据《印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条的规定，应纳税凭证有：购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;产权转移书据;营业账簿;权利、许可证照;经财政部确定征税的其他凭证。印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证进行征税，未列举的则不需缴纳印花税。房屋拆迁补偿合同不在列举范围内，因此，房屋拆迁补偿合同不需要缴纳印花税。

8、企业每月额外给员工发放的现金形式的医疗补助费是否需要缴纳个人所得税？

答：根据《财政部国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税问题的通知》（财税字〔1997〕144号）第三条的规定，企业以现金形式发给个人的住房补贴、医疗补助费，应全额计入领取人的当期工资、薪金收入计征个人所得税。因此，企业每月额外给员工发放的现金形式的医疗补贴需要与当月工资合并计征个人所得税。

9、请问企业用房屋进行投资，约定企业不承担投资风险，房屋权属仍属于该企业，每年取得固定利润。该企业的房产应如何计征房产税?

答：根据《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第三条的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条的规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号）第一条的规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。因此，该企业以房产进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，应当按从租计征缴纳房产税。

10、外籍人员回国探亲机票报销收入是否需要缴纳个人所得税？

答：根据《国家税务总局关于外籍个人取得有关补贴免征个人所得税执行问题的通知》(国税发〔1997〕054号)第四条的规定，对外籍个人取得的探亲费免征个人所得税，应由纳税人提供探亲的交通支出凭证(复印件)，由主管税务机关审核，对其实际用于本人探亲，且每年探亲的次数和支付的标准合理的部分给予免税。根据《国家税务总局关于外籍个人取得的探亲费免征个人所得税有关执行标准问题的通知》（国税函〔2001〕336号）文第一条的规定，可以享受免征个人所得税优惠待遇的探亲费，仅限于外籍个人在我国的受雇地与其家庭所在地（包括配偶或父母居住地）之间搭乘交通工具且每年不超过2次的费用。因此，外籍个人取得符合上述文件规定实报实销的探亲费免征个人所得税。

来源：江苏地税