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我们在买房过程中经常会遇到，售楼处放置公开的销控表，或者开发商会给你一个定价表单。 明明是同一栋楼，同一个户型，怎么每层楼的价格都不一样？ 就拿衡阳某楼盘某栋楼的备案价格来举例。 404号房是卖的zui便宜的，备案价6750元/㎡；1905号房的备案价则达到了7250元/㎡，两套房单价相差了500元/㎡，总价也差了好几万。  过去很多开发商为了促销，为了省事，整栋楼一口价销售，先让大家以相同的价格随便选楼层，等好的楼层选完再把剩余的楼层价格适当下调清理尾货，让购房者比较容易接受。 而这几年，这种做法已经越来越少，绝大多数都是，差异化一房一价。 那这些楼盘定价的根据又是什么呢？这里面究竟有什么玄机？  其实，大部分开发商的定价源于两个逻辑。 第一种，橄榄球形，也是目前衡阳楼市最为广泛的价格体系。低层和高层价格稍低，中间层则价格偏高，但整体来说，差别不是特别大，这个价格体系多用于高层产品。  第二种，金字塔形，楼层越往上，价格越高，楼层越低则价格越便宜。  那么开发商是怎么选择这两个价格体系的呢？ 我们以衡阳某一线临江楼盘为例。 从视野景观考虑，你会选择哪几栋？是不是1#、2#、3#、4#？因为这几栋直面蒸水河，面前无遮挡，观景效果俱佳。 如果想避开噪音干扰，应该选择哪几栋？首先是不是要排除临近城市主干道的1#、6#、8#？噪音较小的是不是位于小区中间的5#、7#、9#呢？  综上所述，如果要满足视野+噪音两个条件的，5#可能是zui好的选择。当然，对于大多数楼盘来说，能满足这两个条件的，基本也是项目的楼王所在。 关于楼层的定价，咱们以该楼盘的6#来举例，由于前排是洋房，所以高层视觉上并没有什么影响，依然是一线瞰江。那么该楼栋就是典型的金字塔价格体系，楼层越高价格也越高。   正如文豪福斯特所著的《看得见风景的房间》所阐述的真理一样“窗外的风景，决定房子的价值”，这对楼盘定价也适用。 总而言之，对于大部分开发商而言， 外部视野广阔的楼盘，楼层定价基本采用的是金字塔价格体系； 而外部视野不佳，甚至周边无景观的楼盘基本采用的是橄榄球价格体系； 知道了开发商的定价逻辑，也就知道了同一个小区、同一楼栋、同一户型之间，为什么有的价高，有的价低了。 长篇大论梳理下来，其实也就是一个简单的科普。也不一定价格越贵的楼层越好，保持独立思考，也要根据家庭成员的综合喜好，结合所选楼盘的实际情况，才找到zui适合自己的“完美楼层”！  如何根据家庭成员来选择楼层，大家也可以参考一下~ 较低楼层：适合中老年、有儿童的家庭 优点：老人、孩子出入方便； 缺点：视野不开阔，潮湿； 中间楼层：各种年龄和家庭组合 优点：兼备高层和多层住宅优势，既可以有较好的通风条件，又有较好的居住感觉； 缺点：一般无法再阳台上看到远处风景，马路边上的高楼容易形成回音墙个，因此有时在高层的房间内反而会更吵； 较高楼层：年轻家庭 优点：景观视野好，通风、采光好，私密性也较好； 缺点：上下楼梯不方便，不适合老年人和晕高的人住，如果是户数多的高层，出行略显拥挤，上下楼可能会耽搁时间，一旦电梯出现故障出行将ji为不便； 最后，祝愿大家在2022年都找到更适合自己的那个家~ |
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