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 郑重声明：严禁抄袭，违者必究！ 未经授权，不得转载！ 本文作者：张春光律师【锦天城律所】 业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉） 个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 因限购等原因，“商住房”（有些宣传为“酒店式公寓”）成为了很多人的选择对象。所谓“商住房”，即土地使用权的性质不是住宅用地，而是商业用地等，所建房屋也非住房，而是商业用房等性质，但是房屋的物理结构和住房差不多（有卧室、客厅、厨房、浴室、卫生间等），很多购房人为了实现居住目的而购买此类房屋。但是，把商业用房改造成居住用途的房屋本身即是违法的，在政府相关部门的严厉打击下，很多“商住房”的居住功能无法实现，由此导致了很多纠纷。 1、开发商关于“商住房”具备居住功能的宣传构成欺诈，业主可撤销合同 《民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。” （1）欺诈 所谓欺诈，即隐瞒真相，虚构事实。商业地产不能用于居住，而开发商非但没有告知购房者商业地产不能用于居住，反而宣传该房屋可用于居住，这就是欺诈。至于开发商宣传的方式，最常见的是楼书、沙盘、样板间等，但是也有一些把居住功能写在了合同里。 （2）撤销 如果开发商做了“商住房”可以安装燃气，可以用于居住等宣传和承诺，业主因开发商的宣传和承诺而陷入内心错误，误以为其购买了标的房屋即可以实现居住目的，而与开发商就标的房屋签订买卖合同，但是最终开发商关于实现居住功能的宣传和承诺又兑现不了的，则构成欺诈。业主可以依据《民法典》第一百四十八条的规定，通过诉讼或仲裁的方式撤销合同。 2、除斥期间 （1）除斥期间是权利消灭期间 《民法典》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。” 根据上述规定，除斥期间是权利消灭期间，即过了除斥期间，权利人的权利即消灭。 （2）因被欺诈而享有的撤销权的除斥期间为一年 《民法典》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。” 根据上述规定，因被欺诈而享有的撤销权的除斥期间为一年，这里的“一年”从权利人知道或应当知道撤销事由之日起算，不适用中止、中断或延长的规定，为不变期间，这是我们通常所说的“主观除斥期间”。此外，还有一个“客观除斥期间”，或者叫“最长除斥期间”，即自民事法律行为发生之日起五年。之所以规定五年的最长除斥期间，是为了保护法律关系的稳定，而对权利人权利保护的一种限制。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：田某山与路氏公司、中银乳山支行商品房销售合同纠纷案 裁判要旨：开发商关于酒店式公寓可安装燃气壁挂炉和燃气供暖的内容系其故意隐瞒或虚假陈述，构成欺诈，业主有权撤销合同。但是，业主撤销权的一年除斥期间从开发商交房给业主之日起算，除斥期间经过后业主的撤销权即消灭。 案情简介：2018年1月3日，田某山与路氏公司签订《新建商品房买卖合同》，合同约定田某山购买路氏公司开发建设的涉案房屋，合同第十条约定（一）基础设施设备1.2.3.供暖：交付时安装燃气壁挂炉，燃气供暖；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。第十五条设计变更约定（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。附件十一补充协议约定：乙方确认如下内容：乙方已经对房屋现状进行查看，并认可房屋现状情况（包括但不限于权属状况、房地产性质、权属抵押现状、位置、结构、朝向、面积、配套设施、采暖设施、装饰、装修质量和标准等），如主合同约定与现状不符的，则以房屋现状作为交付标准。2018年6月19日，田某山与路氏公司签订《威海市商品房质量保证书》，案涉房产交付使用，且案涉房产现已办理产权登记证书，房屋所有权人为田某山。 裁判观点【案号：山东省威海市中级人民法院（2021）鲁10民终1471号】《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。涉案房屋系酒店式公寓，基于安全需要，该公寓不能满足住建部《城镇燃气技术规范GB50494-2009》8.2.2的强制要求，不具备燃气供暖的条件。而路氏公司在涉案合同第十条商品房相关设施设备交付条件（安装燃气壁挂炉和燃气供暖）的约定是明确的，文意不存在两种以上的解释，形成该约定的可能原因有路氏公司虚假陈述、故意隐瞒或工作失误两种，但乳山住建局的说明不足以证实该约定形成的原因系路氏公司工作失误造成的，路氏公司应承担举证不能的法律后果，应认定路氏公司关于安装燃气壁挂炉和燃气供暖的内容系其故意隐瞒或虚假陈述。田某山主张其基于涉案房屋能够安装燃气壁挂炉和燃气供暖的约定条款购房，系判断涉案房屋位于北方能够冬季取暖，该判断部分影响了其购房意愿，故路氏公司在商品房买卖合同中故意隐瞒或虚假陈述应构成商品房买卖欺诈。本案的焦点问题田某山享有的撤销权是否超过一年的除斥期间，涉案商品房买卖合同能否被撤销。关于田某山行使撤销权的起算时间，涉案合同附件十一补充协议约定：乙方（田某山）确认如下内容：乙方已经对房屋现状进行查看，并认可房屋现状情况（包括但不限于……结构……配套设施、采暖设施……等），如主合同约定与现状不符的，则以房屋现状作为交付标准。在2018年6月19日路氏公司将案涉房屋交付田某山时，田某山已经对房屋进行验收，双方签订了《威海市商品房质量保证书》，而配套设备和采暖设施是双方房屋验收的重要内容之一，此时田某山应知道涉案房屋的配套设施及采暖设施的现状与主合同约定不符，按现状作为交付标准，则2018年6月19日系其行使撤销权起算时间点，至其第一次起诉2019年9月3日时，已经超过一年的除斥期间，田某山享有的撤销权消灭。且案涉房产现已办理产权登记证书，房屋所有权人为田某山，从维护合同交易稳定的角度，不宜撤销涉案商品房买卖合同。
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