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问题描述 实践中，对于开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否是格式合同存在一定的争议，本问题主要分析《商品房买卖合同》及补充协议构成格式合同的条件，及构成格式合同给开发商带来的影响。 结论 实践中，《商品房买卖合同》及补充协议通常为开发商为了重复使用而预先拟定，且订立合同时未与购房者协商的格式合同。若构成格式合同，开发商应履行提示或说明的义务，若格式条款存在违反公平原则等法定情形，合同条款存在被认定为无效的风险。 法律分析 首先，关于《商品房买卖合同》及补充协议是否为开发商提供的格式合同。从法律规定来看，依据《民法典》第四百九十六条，开发商提供的购房合同及补充协议被认定为格式条款（合同）须满足以下条件：1.开发商为了重复使用而预先拟定；2.在订立合同时未与购房者协商。 关于《商品房买卖合同》是否为格式合同的问题。实践中，云南地区的开发商与购房者签订的购房合同通常为云南住房和城乡建设厅及云南省市场监督管理局共同制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，该示范文本“说明”部分提示：“示范文本中的选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定”。根据法院主流观点，示范文本中已印制好的内容应当属于格式条款，而空格内需双方合意后填写的内容为非格式条款（参见【(2018)吉01民终1870号】案例）。但是，开发商与购房者签订的合同通常为开发商基于示范文本而预先拟定的《商品房买卖合同》，且签订合同时并未与购房者协商，因此，《商品房买卖合同》被认定格式合同的可能性较大（参见【(2021)新0103民初11840号】案例）。 关于《商品房买卖合同》补充协议是否为格式合同的问题。若补充协议为开发商基于《商品房买卖合同》及项目情况而为了重复适用而预先拟定的，且未与购房者协商，应属于格式合同。 综上，实践中，《商品房买卖合同》及补充协议通常为开发商为了重复使用而预先拟定，且订立合同时未与购房者协商的格式合同。 其次，关于《商品房买卖合同》和补充协议构成格式条款可能产生的影响主要包括： 1.开发商应履行提示或说明的义务。依据《民法典》第四百九十六条，开发商作为提供格式条款的一方，应采取合理的方式提示购房者注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照购房者的要求，对该条款予以说明。若未履行提示或说明的义务，致使购房者未注意到与其有重大利害关系的条款，该条款存在不构成合同内容的风险（参见【(2021)云0702民初782号】案例）。 2.若格式条款违反公平原则等，合同条款存在被认定为无效的风险。依据《民法典》第四百九十七条，开发商提供的合同条款存在不合理地免除或者减轻其责任、加重购房者责任、限制购房者主要权利等情形，该格式条款无效。例如，有开发商在《商品房买卖合同》补充协议中约定免除部分逾期交房期间的违约责任，该种条款不合理地免除了开发商的责任，被认定为无效的可能性较大（参见【(2021)苏06民终1760号】案例）。 3.对格式条款解释的特别要求，依据《民法典》第四百九十八条，双方对格式条款的理解产生争议时，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 律师建议：1.开发商尽量避免合同被认定为格式合同，如在订立《商品房买卖合同》及补充协议前与购房者进行协商，确定合同内容。 2.若开发商提供格式合同，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，不在合同中约定明显对购房者不利的条款。 3.开发商应履行好提示或说明的义务，提示购房者注意免除或者减轻其责任等与其有重大利害关系的条款。例如，开发商对需要提请购房者注意的条款采取黑体字加粗的方式提示，要求对方签字确认阅读并表示同意，若有条件，可要求购房者在合同补充协议抄写：“出卖人已充分提示说明了本协议中包含的免除或限制出卖人自身责任的条款，买受人已充分理解并接受。”内容并签字确认。 法条索引 类案参考 【(2018)吉01民终1870号】 【(2021)新0103民初11840号】 【(2021)云0702民初782号】 【(2021)苏06民终1760号】 本系列推送文章精选自精选本律师团队编写的《商品房买卖合同纠纷实务问答》。本系列通过对开发商可能面临的法律风险进行研究，并提出解决方案，为开发商防控交房法律风险提供专业的法律建议。
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