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作者：南京市玄武区人民法院 人在房中坐，水声“天”上来 原来自家房间的上面 竟是别人家的卫生间 听着哗哗的流水声 心里越想越膈应 那么 这种情况可以解约与索赔吗？ 案情简介 为了改善居住环境，给三代人的五口之家提供一个温馨之所，孙某向某房地产公司购买了一套建筑面积118.24平方米的商品预售房。购房时，房地产公司对孙某购买的房屋户型描述为“三室两厅”。双方签订的商品房预售合同对房屋面积、价款、交付时间进行了明确约定，作为合同附件的房屋平面图、楼幢套型及分层平面位置图均未标注除阳台外房屋其他各区域和部位的功能及给排水管道。 经现场勘查，结合平面图和给排水图，孙某购买的房屋户型、室内各空间功能及部分排水管的分布情况如下图所示： 由图可见，在书房的西南处有排水立管和排污管道，该区域之上为上层房屋的卫生间。 孙某认为 我家书房里怎么有排污管？这让人怎么住！你们宣传的时候说得那么好听，签合同的时候也不提，房子拿到了我才发现。你们这是故意隐瞒，我要索赔！ 房地产公司认为 你买的房子本来就是毛坯房，装修之后就看不到管道了，既不影响居住，也不占用面积，我们没有违约！ 双方协商未果，孙某诉至法院，要求房地产公司赔偿其损失。法院经审理，判决房地产公司赔偿孙某15万元。 法 院 评 析 预售合同及附件共同构成合同的内容。本案中，预售合同及附件对房屋各“室”的功能和质量标准未做约定。经调阅规划及施工图纸，北面一“室”标注功能为书房。 《住宅设计规范》（GB 50096-2011）系住宅设计的国家标准，该规范对卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间的设计要求作出了规定，但对书房等辅助功能空间的设计未作要求，目前也无行业标准对此进行规范。 根据民法典第五百一十一条的规定，当事人对标的物质量要求没有约定或约定不明确，且不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准履行。故本案应以一般人能够接受的通常标准作为书房的设计质量标准。 书房作为居住空间的一部分，应当满足安全、舒适、卫生、美观等基本要求，而案涉房屋的书房部分面积位于上层住宅的卫生间下方，且有排污管、水管各一根垂直立于书房内，既影响美观，又影响了使用人对居住空间的正常利用，不符合一般购房人对居住空间的通常要求。 房地产公司明知其交付的房屋书房内设置有排污管，足以影响购房人对居住空间的通常要求，会给房屋权利人造成持续性的不良影响，但其既未在商品房预售合同中标明房屋内各区域和部分的功能以及给排水管道设置情况，亦未提供证据证明其在交付房屋前告知买方，应承担相应违约责任。 因双方未在合同中约定此项违约责任，房地产公司事实上也无法修理、重作，对孙某要求根据其受损程度减少并退还相应房款的主张应予以支持。结合上层卫生间及排水、排污管道的存在和位置对案涉房屋使用面积的影响，对环境卫生、噪音、空间利用的影响，以及对居住使用人心理舒适度的影响，参考该区域房屋的价格，法院酌定某房地产公司向孙某退还商品房价款15万元。 杨律师总结： 对于环境卫生、噪音、空间利用及大众普遍心理接受度的影响，法院一般是酌定支持赔偿一定数额，而不支持解除房屋买卖合同。 所以， 1、购房前，需要仔细看房，一旦买下好坏都需要自行承担； 2、发生问题后，可以先礼后兵，与开发商好好沟通，沟通不成的，拿起法律武器； 3、特别提醒，二手房发生以上问题，不仅没有任何赔偿，而且不支持解除合同，对于一切问题都需要购房者自行承担。法院的倾向是二手房也是一个二手商品，对于质量问题双方在买卖前都应该要有预估，只要不是严重影响居住的，法院是既不支持解约也不支持赔偿的。 4、有特殊的例外，如果房屋内发生非正常死亡，没有事先告知，即便二手房也是可以赔偿折价的。法院对此不认为这是迷信，而是普遍认知，能影响房价的认知。 |
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