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地产投资被大规模裁员的当下，如何才能说服新单位重新聘用你？ 人力：我桌面上面试投资负责人的岗位简历有100份，其中投资总经验有50份，TOP10背景经历有30份，985硕士学历有20份，你是本科TOP50经历的投资总监，你觉得你有什么优势让我招你。 你：我会投资拿地，项目融资同样经验丰富。 财务总：你干了投资，还干融资，那我干什么？ 你：你负责管控融资风险、提供增信措施、金融机构高层勾兑。 财务总：我为什么不自己做？ 你：投资对项目一线情况了如指掌，融资需结合项目合作模式、交易结构、对价支付及法务风险的通盘把控，同时对于合作项目股权占比、操盘要求及项目公司章程执行等等，都是财务无法大范围掌握的信息，投资都能实时掌控并对应给出解决方案。财务强管控，一线项目强执行，这不好吗？ 财务总：好的，我没意见了。 投资总：你说了这么多，具体讲讲，遇到项目公司融资，你怎么谈？  你：当前市场环境下，融资其实很难，基本上银行类金融机构非标准化产品基本没办法做，标准化产品则基本需要参照银行内部白名单、房企百强名单进行资格筛选。 所以项目要做融资： 前提条件：跨进金融机构门槛。 开发贷这些非专项融资方式及商票、总包垫资这些非常规手段不在讨论的范围之内。 金融机构基本门槛是融资的前提条件。这其中有两个方式值得去做：第一，有必要把集团的实缴注册资本金做大，不管以现金充实方式，还是做资产评估转入都可以。 第二，花费部分预算，买榜。不要忌讳买榜操作不光彩，资产销售额不够，只能买榜来凑。 榜上有名，白名单能接纳，集团层面融资得益自然不用说，更重要的是项目公司也可侧面通过金融机构的基本门槛实现融资。 项目专项融资常规方式：信托基金 信托虽然只是个渠道，但优势在于作为能够打通几乎所有金融机构的通道，既能对接前端的银行、公募或私募等财团，又能直达后端的开发商，可持股，可做债，可成立合伙企业解决持股+避税问题，又可成立信托计划或SPV公司解决资产抵押及风险切割问题。 对于不触及集团层面的融资来说，信托是项目公司解决融资最常用的渠道。  项目融资关注点：1、资金进入方式；2、成本；3、退出方式 一、资金进入方式，核心问题在于满足信托基金备案条件。 一般的项目融资资金进入方式主要是股权或债权。普遍模式是股+债。股权和债权各自占据多大比例，基于如何能满足信托基金备案条件。 当前政策环境对于项目融资有严格制约，除了需要满足基本的“432”原则之外，往往纯债或大比例债权的项目融资基本无法在证监或基协备案通过。 而被上市公司常用于粉饰报表的“明股实债”也被打压，不仅在信托增资入股时严查股权溢价的处理方式，同时对于信托持有股权之后的，提前还款及股权退出时间也做了窗口性的线。 风控方面，大多数信托融资也已从只要求股权质押，过渡到了土地抵押外加集团担保。 因此仍然想通过信托做成短债的方式获取拿地前融资金，当前条件下难度较大。 即使有些银团额度充足，可以承担相应的风险，成本也是极高。除了需要保持与信托、银团和评级公司的深层关系之外，母公司的总资产经营状况也很大程度决定着融资能否获得批复。 二、成本。成本高低在于大运营思维上的博弈。 当前大多数的信托基金给予项目公司的融资，成本收费方式都是固定+浮动，也即持股分红+固定债权收益。 由于固定债权收益存在国家管控和行业基本标准线，因此信托融资的收益变动最大的还是持股分红。 持股分红的测算来源于项目开发销售后的模拟清算结果，因此项目公司与信托机构的最重要的博弈，便是在于对项目开发销售情况的预估上，包括前期成本、建安成本、销售价格、去化速度等变量。 在常规的信托融资方案中，信托机构往往会要求大比例持股、拥有一票否决以及财务强管控、优先分红等经营控制手段，这意味着对于双方在项目开发销售上，作为操盘方的开发商很可能对项目开发经营没有足够的控制权。 因此，项目融资方案的洽谈，着实是以一种大运营的思维，对项目方方面面的事项进行考量和博弈的过程。 三、退出方式。主要关注分红的优劣级和股转税费 信托基金退出股权的最常用方式便是要求开发商回购股权，回购价格按照协议约定价格，股权退出一般不再额外要求溢价。 但条件是退出前必须按照双方前期达成的模拟清算结果进行优先分红，不管项目是否已经销售完毕，只要账面有现金盈余，就必须在保证项目运营需要条件下对盈余现金进行分红处理。 分红顺序一般是优先偿还信托基金债券本金和利息，其次保障项目正常运营条件下的剩余资金，将用于信托基金的优先分红，优先分红完成后，才到开发商持股部分的分红。 分红完成后，便是由开发商按照协议将信托持有部分股权回购，当然特殊情况下，信托也存在将持有股权对外转让的情况。 由于信托进入股权时项目公司土地暂未开发，待分红完成后项目已进行开发且接近开发完毕，此时股权评估价与约定价存在较大的差额，这中间便存在较大的股转税费。 常规的操作中会通过公司减资方式避开税费，或将通过股转资金进入合伙企业等合理避税方式进行税费筹划。 此项必须在双方商定融资方案时就必须做好相应的防范措施，否则确实存在相关案例因税费问题而导致融企双方出现严重的纠纷。  我说完了。 投资总：非常好， 财务总：很好。 人力总：好的，我们认为你很不错，你暂且先回去，我们晚点会给你最终意见。 ······ 人力小姐姐：不好意思，我们想要个干投资专业的就行了，你懂的有点多，不合适。 |
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