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在执行程序中执行标的为不动产的情形较为普遍，由于不动产上可能存在的抵押、租赁、司法查封等复杂情形，由此引发一类典型的执行异议之诉纠纷，即执行法院依据申请执行人的申请对被执行人所有的不动产的强制执行中，执行标的的承租人以其对执行标的享有租赁权为由提出执行异议之诉，请求排除对执行标的的强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，以下称“《执行异议和复议规定》”）第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。同时，《民事诉讼法》第二百三十四条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第十二条区分了“带租强制执行”和“不带租强制执行”两种情形下承租人提起执行异议之诉的处理，“带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；（三）案外人已按照合理方式支付合理租金”。鉴于该司法解释至今尚未出台，对于承租人提起的执行异议之诉中承租人的举证责任及法院的审查标准仅作参考。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，承租人提起的执行异议之诉案件，承租人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，且承租人的举证应当达到享有权益排除执行的高度盖然性标准。 根据《执行异议和复议规定》第三十一条的规定，承租人以其对执行标的享有租赁权提起执行异议之诉、请求排除对执行标的强制执行，不但要证明其在法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力，法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点即为法院查封租赁标的之前。因此，法律保护的租赁权是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及法院查封之前已经转移占有的租赁权，承租人在法院查封之前已经实际占有使用租赁标的，可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之则不能。 此外需要注意的，《执行异议和复议规定》第三十一条还规定了承租人与被执行人恶意串通、以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据，法院不予支持其阻止移交占有的请求。司法实践中，承租人与被执行人之间的恶意串通行为，通常表现为租赁合同的签订目的明显阻碍申请执行人对租赁标的行使所有权、承租人未尽到对租赁标的状况进行调查了解的正常合理注意义务、租金约定不符合租赁行业按一定期限递增租金的交易习惯、出租人未从出租房屋中获取收益、承租人与出租人存在关联关系或其他特殊关系等情形。 《民法典》第七百二十五条“租赁标的在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”确立了“买卖不破租赁”原则，根据《民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设立的先后，具有不同的对抗效力：租赁权成立在先而抵押权成立在后的情形，租赁权可以对抗抵押权；抵押权登记设立在先而租赁权成立在后的情形，已经登记的抵押权可以对抗该租赁关系。 根据《执行异议和复议规定》第三十一条的规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除在租赁标的上的租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有的被执行人不动产的，应当符合承租人在抵押登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同、承租人在抵押登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁标的、承租人已按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情的情形。此外需要注意的是，房产设定的抵押担保物权以及法院的司法查封均会登记记载在房产所在地不动产登记中心的不动产登记簿上，起到了公示作用，视为所有人都知道或应当知道房产已被抵押及已被查封的事实，承租人主张不知晓房产被抵押或查封、系善意第三人的观点，法院通常不予支持。 1、承租人对执行标的享有的权益应当是法定租赁权 租赁是所有权人在一定期限内将租赁标的使用权转移给承租人的行为，承租人和出租人的缔约的目的分别是取得房屋的使用权和收取租金，租赁不产生所有权转移的法律效果，承租人对租赁标的享有是使用、收益的权利，因此承租人作为案外人可以以其在租赁期内对租赁标的享有租赁权为由，主张在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁标的。 司法实践中案外人以对执行标的享有权利请求阻止交付执行标的的情形往往比较复杂，不乏存在形式上表现为租赁、实质上并非租赁关系的情形。比如案外人以签订房屋使用权合同主张在合同约定期限内对执行标的阻止移交占有，我国实行物权法定原则，物权的种类和内容只能由法律规定，“房屋使用权”并非法律规定的用益物权，也不同于以转移所有权为目的的物权期待权，不能参照适用租赁关系的保护规则。又比如，案外人以签订房屋买卖合同赠送其他不动产（如车位、储藏室等）使用权主张在赠送使用期间对执行标的阻止移交占有，赠与和租赁属于不同的法律关系，法律对受赠人并无特殊的保护规则，同样不能参照适用租赁关系的保护规则。还比如，案外人与被执行人虽然签订房屋租赁合同，但内容系约定以房屋租金抵扣被执行人所欠债务，该类协议本质上是债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，亦不能适用租赁关系的保护规则。 2、承租人主张权益的前提应当是其基于租赁合同享有的权利受到妨碍或侵害 承租人提起执行异议之诉的本质是为了在租赁期限内阻止向受让人移交占有的被执行人不动产，承租人基于享有的租赁权阻止移交占有并不必然等同于排除强制执行（如“先租后抵”情形下，承租人对租赁标的享有的权利不能完全阻止租赁标的的执行处置，仅能够排除“不带租赁的拍卖”），如法院的执行措施并未妨碍、侵害或影响承租人基于租赁合同享有的权利，则承租人在其享有的租赁权并未受到妨碍或侵害的情形下主张阻止移交占有的被执行人不动产就缺乏事实依据。比如出租人与他人的诉讼中法院对租赁标的采取财产保全措施，但双方之间的纠纷尚未作出生效裁判，查封租赁标的并不影响承租人对租赁标的享有的租赁权；比如执行过程中法院尚未要求承租人腾退租赁标的并向受让人移交占有；又比如执行过程中对租赁标的的司法评估报告已将承租人对租赁标的享有的租赁权价值纳入在内并进行带租拍卖等。 3、“带租拍卖”与“不带租拍卖”情形下承租人的权利救济途径 在“带租拍卖”情形下，法院并未否定承租人的租赁权，承租人与申请执行人并无实体权利的冲突与对抗，承租人不能以对租赁标的享有权益为由提起执行异议之诉，如法院的执行行为侵害承租人的权益，承租人可以通过《民事诉讼法》第二百三十二条规定的执行异议和复议程序进行权利救济。在“不带租拍卖”情形下，如“先租后抵”，则承租人可以依据《民事诉讼法》第二百三十四条和《执行异议和复议规定》第三十一条的规定，提起执行异议之诉请求排除不带租执行；如“先抵后租”，因后设立的租赁并非绝对无效，只要租赁不影响在先的抵押权的实现，租赁可以继续存在，则承租人可以通过《民事诉讼法》第二百三十二条的规定的执行异议和复议程序进行权利救济。 【结 语】 承租人提起执行异议之诉的前提是其租赁权的成立或存续被否定而涉及实体权利的争议，由此请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，关于承租人在何种情形下享有排除对租赁标的强制执行的权利，法律亦有较为明确的规定，但承租人对租赁标的的诉求究竟应当通过执行异议及复议程序解决还是应当提起执行异议之诉解决的情形较为复杂，因此律师在承办该类案件时，尤其需要注意根据案件具体情况分析承租人的权利救济路径。  |
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