全国新区No.1，是怎样炼成的？

苏州工业园区为何不可复制？

1991年，海湾战争爆发。

全世界在电视转播下，看到了美军是如何对“中东小霸王”——伊拉克实施外科手术的。

此战开启了许多世界大国军事现代化、信息化之路。

但在新加坡眼中，更值得警觉的一战却是海湾战争的前奏：伊拉克入侵科威特。

新加坡地处马来半岛南缘，与加里曼丹岛、苏门答腊岛隔海相望，扼守马六甲海峡。

半个多世纪来，新加坡与北方邻国马来西亚始终恩怨延绵。

1965年，新加坡被踢出马来亚联邦；

80年代中后期开始，新加坡经济基本完成工业化；

而马来西亚刚刚摆脱文化与路线主导权之争。

至此，新马两国贫富悬殊开始显现。

这直接放大了双方在淡水资源、海域主权、柔南空域权等问题上的一度剑拔弩张。

对于新加坡而言，来自北方的安全威胁始终都在。

用务实的经济合作换取离岸制衡对它而言——

已经不仅是笔稳赚不赔的买卖，更是保住独立自主与发展成果的唯一出路。

就这样，同文同种、刚刚打开国门的中国，成为新加坡主要争取的对象。

因此，苏州工业园区的诞生，绝不是一次简单的产业转移；

而是一个缺乏战略纵深的富国，苦苦寻找的海外产业飞地。

之所以不可复制，一个核心原因便在于——

它是冷战结束之后，中新两国分别为了“富起来”与“活下去”而形成的双向奔赴。

“生存”是最真切的刚需，现代人无论如何也无法将石块、木棍打磨成石器时代的模样，就是这个原因。

除此之外，苏州园区至少还有四点不可复制的历史巧合：

-亚洲四小龙产业转移与中国巩固开放势头刚好撞了个满怀；

-中国与新加坡之间建立在同文同种基础之上的协作互信；

-“苏南模式”与新加坡立国早期经济崛起模式具有鲜明的互补性；

-中新两国老一代领导人之间深厚的个人友谊和战友情谊；

这一切，是国内任何其它高新产业开发区都不具备的。

工业园区，到底是怎样的一种存在？

高规格的运营能级+长三角地缘优势，使得苏州工业园区成为最成功的中外合作开发区：

短短27年间，国内生产总值从11.3亿成长至3330.3亿，暴增294.7倍；

截至2021年底，每平方公里GDP产出11.98亿元。

园区吸引的外资项目超过4500个，其中的131个项目来自84家世界500强企业。

在国家级经济技术开发区综合排名30强中，苏州工业园区已经当了许多年的第一。

在经济发达的江苏省，工业园区的产业能级几乎代表了这个富裕省份的天花板。

特别是在上世纪九十年代初，全球招商是许多头部城市迈入发展快车道的绝杀技。

苏州自然也不例外。

工业园区能得到一众世界500强垂青，两个原因堪称关键：

1）通江达海定位高

园区建设，从一开始的底层操作就是国家主导行为。

因此，园区的能级与成长，向来依托的不是苏州一城之力。

尤其是在它广厦万千、高楼林立之前，这里看似一无所有，实则不然！

兴建之初，园区拥有大把价格相对低廉的土地与劳动力，开支照新加坡本土相比不过是个零头。

另一方面，浦东新区带领上海起飞已成定局，苏州得天独厚的地理位置有利于与上海形成“前店后厂”的格局。

比邻上海意味着间接坐拥长江出海口与漫长的东海海岸线，通江达海的优势一目了然。

此外，苏锡常地区还是民营经济“苏南模式”的发源地。

八十年代的迅猛发展期，让外界注意到这一地区的营商韧劲。

先天优势与民系传统，为以后几十年的工业化催熟提供了充分的物质和文化准备。

这样的工业园区，甚至这样的苏州，在许多世界500强企业眼中——

相当于各种价格已经被推上高位的新加坡，在劳动力存量与市场存量双双庞大的中国，重新建了个小号。

2）一张蓝图绘到底

适度超前的规划，堪称苏州工业园区脱颖而出的另一武林绝学。

2022年的苏州工业园区，照1994年时的规划相比还原度高达90%以上。

在国内的其它地区，是非常罕见的。

苏州工业园区打从一开始，就摈弃了“市长负责制”，取而代之的是“专家负责制”。

规划主导权从地方收回，既规避了外行领导内行，又极大削减了某些利益链条的滋扰。

工业园区很早就敲定了东西走向的轴线布局模式：

商务区位于核心地段，南北两翼自内向外分布着居住区与工业区。

工业区以及连接工业区的交通干线被设计在外围，尽可能远离商务区与居住区。

大家可以对照一下湖东CBD（商务区）、青剑湖（住宅区）与唯亭、胜浦（工业区）的板块排布，便一目了然了。

此外，居住区与工业区之间，还依据工业项目污染程度不同，设置了50米-500米不等的缓冲带。

道路并联方式也巩固了这一分区成果：

主干道连接次主干道，次主干道连接支岔路，原则上不允许主干道与支岔路交叉穿行。

层次清晰，分工明确，实现了重型车辆与民用车辆在动线上的分割。

另一方面，早在规划之初，园区的设计者便已敲定了“九通一平”的建设标准——

即道路、供电、供水、排污、排水、燃气、供热、通讯、有线电视全通，与土地填高平整。

早期新加坡的城市规划中，使用的就是这套设计语言。

只不过，耗费如此之大的力气搞那些“看不见但有用”的工程，无比需要一以贯之的定力。

不急于形象工程，不急于卖地换钱，不急于政绩汇报。

对于全球招商而言，这种着眼于长期的定力非常加分。

3）苏州园区PK杭州未科

不少人将苏州工业园区与杭州未来科技城拿来对比。

尽管两者之间房地价格体系类似，但园区的确定性还是明显更胜一筹的——

首先，工业园区位于苏州城市的几何中心，未科位于杭州拥江发展的主轴之外。

这使得园区成为整个苏州最大的价值共识，而杭州未科由于远离拥江主轴，充其量只能是第二梯队改善板块。

其次，驱动逻辑存在客观差异：

工业园区的行政级别与规划能级明显高一个段位，且是以外企集团军作战驱动；

而杭州未科则是利用头部互联网企业的IP无限续命。

最后，未科唯独能扳回一局的是：

苏州在江苏省内还不足以虹吸全省资本，但杭州在浙江省内一城独大。

这是造成两个能级存在客观差异的板块能够维持相似价格体系的重要原因。

园区楼市：分化格局已日益凸显

工业园区目前汇聚了苏州最好的产业、最扎实的配套以及最强悍的购买力。

然而，1994年以前的工业园区，在老一辈苏州人口中被称为“娄葑公社214大队”。

从“公社大队”成长为价值高地，28年间，园区在经历过数次核心转移后，渐已形成内部分化的格局：

在苏州城区还围绕姑苏打转时，金鸡湖绝对是园区最响当当的IP。

直到今天，偏安于湖西一角的娄葑依旧钟情于讲“当年的故事”卖“今天的房子”。

姑苏老城与园区核心衔接处的金鸡湖西，顺理成章地成了园区房地产开发的起锚地。

在园区开发的第一个十年里——

湖西凭借老城扎实的配套+园区开发的预期抢夺了一波市场先机。

早期的新加花园、都市花园、天翔花园，共同造就了苏州楼市的“现象级事件”。

早在2004年，先人一步的湖西就有楼盘已经卖到了7000-8000元/㎡。

那时候，这个价格在上海内环线附近也是有挑有拣。

但留给今天的后遗症便在于，界面相对较老，后期更新难度较大，后进相对不足。

反观湖东，2003年玲珑湾开盘时还是一片荒凉，均价5000元/㎡还有人骂娘；

至于湖东卖到7000元/㎡，那是中海湖滨一号2007年开盘以后的事了。

紧接着，星湾小学在湖东落成，这个后起王者才正式开启外挂模式。

而后，园区的核心商业沿着地铁1号线扎堆东移，直抵东沙湖、中环东线一带。

回顾历史，湖东最重要的几次跳涨都是在21世纪的第二个十年里完成的：

2011年中海双子座首开为11000元/㎡，两年后玲珑东区开盘卖到了17000元/㎡；

2014年星公元开盘卖到18000元/㎡，次年铂悦府跳价到了28000元/㎡。

2016年，唐宁府首开直接干到了35000元/㎡。

到了这一步，湖东CBD的豪宅化趋势已不可逆；

湖东领涨园区，园区领涨苏州的格局被正式确立下来。

此外，位于金鸡湖南侧的斜塘高教板块，同样是一支相当能打的王者。

其教育、科研自带的产业人口，形成了牢固的购买力；

在园区的金字招牌下，他们自然不愿意外迁。

正因如此，高教板块才成为仅次于湖东CBD的存在，2022年4月底的二手房均价稳定在36000元/㎡左右。

未来，这里依然会是湖东CBD价值最具竞争力的追随者。

与之相似的，还有北面的青剑湖。

经历了前些年的“七仙女供应小高潮”后，青剑湖开始渐渐转入存量博弈。

不过鉴于整体居住品质较好、交通区位不差、配套无明显短板——

即使短时期内难以实现再次跳涨，但长线保值属性还是不差的。

相比之下，北部的唯亭、东部的胜浦价值争议明显大了许多。

唯亭比邻阳澄湖，板块内有京沪高速、娄江快速路两条重型车辆动线切割得板板正正；

这便使得唯亭与湖东、湖西等配套高地天然分割开。

而唯亭自身的“轻配套、重产业”属性，也多多少少给补了刀。

目前，这里无疑是最便宜的“园区概念”板块，二手房均价不过24000元/㎡上下。

街道区划调整前的老胜浦，整体位于园区、乃至整个苏州城的正东，隔壁就是昆山。

驱车行进于此，两边看到的尽是大片大片的厂房，且短期内指望厂房搬走并不现实。

住宅供应地块怎么看都像是边角料。

一个扎心的事实就是：在不少改善客群的眼里，买唯亭和胜浦，甚至压根儿不算买园区。

松绑大年，园区还有机会吗？

苏州楼市刚刚经历了一个长达三年左右的横盘期。

这意味着市场泡沫已被撇得足够干净。

更何况，在相同的基本面下，苏州的单价最有优势，在相同的价格段下，苏州的基本面最好。

尽管前四个月楼市表现依旧不尽如人意，但全国市场的整体大盘尚在修复，近几个月的表现其实不足为虑。

更应该注意到的是——

疫情前上海已然启动、全国范围内苏州率先企稳两点迹象足以给人们中长线信心。

工业园区凝聚着苏州价值的最大共识，甚至主导了整个中心城区的定价权。

这一点，是姑苏老城无法撼动的。

毕竟，后者更多承担的是古城保护的历史使命，产业红利不太能吃得上。

可以肯定一点：只要先进制造业的主导地位不变，“园区领涨全城”的基本逻辑就不会变。

至少在目前以及可见的将来，苏州最好的产业、最出彩的配套以及最强悍的购买力依旧会在工业园区。

就板块而言，改善客群仍然可以继续盯紧湖东和湖西。

由于开发较早，配套相对成熟，优质的教育、商圈以及邻里氛围也大多集中于此。

在当前楼市分化大概率长期持续的背景下，湖东、湖西的优质资产必然会成为保值利器。

2022年首轮土拍中，湖西娄葑就有2宗连体地块开出：

常台高速以东、北侧隔东兴路对望文萃小学，东面沿通园路南北走向的地铁7号线目前在建。

规划建筑面积体量，较此前的朗诗与新希望地块比略小，备案价预计将继续保持在32500元/㎡左右。

板块同期新盘不多，无论投资还是自住入手问题都还不错。

斜塘-高教板块同样是不错的选择。

在最新的区划调整方案中，昔日的“斜塘”与“科教创新区”合二为一，直接提升了两者之间的资源整合度。

本年度首轮土拍，园区的另外一宗地块就位于斜塘-高教板块的车坊单元。

根据最新的土地规划显示，接下来几年里，车坊单元还有4-5块宅地可供，限价预计可以保持在32000-34000元/㎡之间。

从目前中海地块披露的规划方案来看，小高层、洋房居多，改善户型将是供应主力。

对于有意拿下工业园区的改善家庭而言，这样的性价比还是很良心的。

除此之外，唯亭和胜浦这两块边角料依旧不建议。

总体来看，它们都是工业属性大于居住属性。

尽管在最新的街道划分调整方案中，新的胜浦街道有了奥体撑场面。

但客观来讲——至少老胜浦地界，能避开就避开。

更何况，与娄葑、斜塘这样确定性更好的板块相比，2000元/㎡左右的价差几乎可以小到忽略不计。

还是那句话，既然买到了苏州的天花板区域，那就干脆上价差不大的中心板块。

只有这么干，才能把确定性一口吃个明白。