取得土地使用权后建成再销售，哪种方式税负低？

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在房地产开发中，土地使用权都在公司名下，一般情况下都是转让公司股权的方式来转让土地使用权，因为以转让股权的方式转让土地使权可以不用缴纳高昂的土增税。如果股权受让方未来建成再销售（自持除外）时，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，增值额将大大提高，相当于税费延迟转嫁到了受让方。土地使用权以股权方式转让要比转让资产方式税费高。

本文不追浅陋，分析如下：

一、不涉及股权受让方开发土地的情况下，股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税，双方的税负较轻。

1、股权收购——转让环节税赋低

纳税主体	税种	税率
转让方	所得税	企业25%，个人20%
	印花税	0.05%
受让方	印花税	0.05%

2、资产收购——转让环节税负高

纳税主体	税种	税率
转让方	增值税	9%(老项目5%)
	增值税附加	增值税应纳税额×12%
	土地增值税	超额累进税率：30%-60%
	印花税	0.05%
	所得税	企业25%，个人20%
受让方	印花税	0.05%
	契税	3%-5%

二、如果股权受让方未来建成再销售（自持除外）时，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，增值额将大大提高，相当于税费延迟转嫁到了受让方。

股权转让节税的实质，股权收购的节税原理实质是税赋递延，时间换空间。而不是真正的降低税赋（甚至总体税赋更高）。【点击学习：房地产企业资产收购&股权收购涉税分析及比较】

尽管股权转让在转让环节，因为不涉及所有权变更，无须承担增值税和土地增值税，双方的税负较轻。

但是，受让方未来建成再销售（自持除外）时，由于股权溢价部分无法计入在建工程成本，增值额将大大提高，相当于税费延迟转嫁到了受让方。

案例

房企长跑哥有一在建工程，其中土地价款5亿元。目前投入已达立项总投入25%，满足转让条件。其中资本化利息0.5亿，开发成本5亿。

现因资金短缺，欲和登山哥商量转让方式。假设后期仍需投入建设资金10亿，建设竣工后，预计总货值36亿。

两公司商量下来，有以下2种方式，可以考虑：

a.登山哥以16亿收购项目资产

b.登山哥以16亿收购项目股权

假设业态全部为普通住宅，不考虑分摊等问题。

01

直接转让方式下（资产转让）

纳税主体	税种	税率
转让方	增值税	9%(老项目5%)
	增值税附加	增值税应纳税额×12%
	土地增值税	超额累进税率：30%-60%
	印花税	0.05%
	所得税	企业25%，个人20%
受让方	印花税	0.05%
	契税	3%-5%

①长跑哥承担税务（出让方）

印花税：合同所载金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿

增值税：销项-进项=（16-5-5-0.5）/1.09×9%=0.495亿

增值税附加：增值税×12%=0.495×12%=0.06亿

特别说明：在税费计算时，此案例多处简化处理。

如：在计算销项税额时，扣减的土地成本应不含契税；在计算进项税额时，一般成本进项税率按9%计算，费用进项税率按6%计算，且需获得取票率。此处取票率简化为100%，取得土地使用权契税不考虑，利息进项按9%计算。下同。

土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入（不含税）=会计口径下收入+土地款抵扣增值税调增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1亿

扣除项（不含税）=（5/1.09+5）×1.3+0.06=12.52亿

增值率=（15.1-12.52）÷12.52=20.6%<50%

土增税=(15.1-12.52)×30%=0.74亿

企业所得税：={（16-5-5）÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01亿

税费合计：1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31亿

②登山哥承担税务（受让方+收购环节）

契税：成交价×3%=16×3%=0.48亿

印花税：成交金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿

税费合计：0.48+0.008=0.49亿

③登山哥承担税务（再销售环节）

增值税：销项税额-进项税额=（36-16-10）÷1.09×9%=0.83亿

增值税附加：增值税×12%=0.1亿

土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入（不含税）=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35

扣除项（不含税）=（16+10/1.09）×1.3+0.1=32.82亿

增值率=（34.35-32.82）÷32.82=4.6%<20%，享受土增免税

企业所得税：【（36-16-10）÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15亿

税费合计：2.15+0+0.1+0.83=3.08亿

02

股权收购模式下

纳税主体	税种	税率
转让方	所得税	企业25%，个人20%
	印花税	0.05%
受让方	印花税	0.05%

①长跑哥承担税务（出让方）

印花税：成交金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿

企业所得税：（16-5-5-0.5）×25%=1.38亿

税费合计：1.38+0.008=1.39亿

②登山哥承担税务（受让方）

印花税：成交金额×0.5‰=16×0.5‰≈0.01亿

③登山哥承担税务（再销售环节）

增值税：销项税额-进项税额=（36-5-5-10-0.5）÷1.09×9%=1.28亿

增值税附加：增值税×12%=1.28×12%=0.15亿

土增税：增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

销售收入（不含税）=36-（36-5）÷1.09×0.09=33.4亿

扣除项（不含税）=【（5+10）/1.09+5】×1.3+0.16=24.55亿

增值率=（33.4-24.55）÷24.55=36%<50%，使用税率30%

土增税=（33.4-24.55）×30%=2.66亿

企业所得税：{（36-15）÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7亿

税费合计：2.7+2.66+0.15+1.28=6.79亿

03

两方案税费对比如下

涉税	转让环节转让方	转让环节受让方	销售环节	合计
资产转让	2.31	0.49	3.08	5.88
股权转让	1.39	0.01	6.79	8.19

在该案例中，由于直接股权收购，其收购溢价在销售环节得以体现——致使销售环节增值率＜20%——从而触发免土增税。

所以，股权收购在整个“收购——再销售”，并不一定节税。其节税原理主要是税费递延，时间换空间，同时给税务规划以充足空间。

来源：中汇信达深圳税务师事务所