编者按
今天，我们正式开始1.5居所系列文章。1.5居所是我首先提出的一个概念，所谓1.5居所，即介于第一居所和第二居所之间的一种居住模式。那这种全新的居住模式，到底是不是仅是一个博人眼球的新概念？它的提出到底有怎样的背景？
一、从中国人居发展趋势对理想人居的思考
中国人居状况在过去几十年来，特别是在90年代末住宅市场化改革以来已经取得了巨大的成就。例如，解放初期，我国的人均居住面积仅4.5平米，而根据国家统计局报告显示，到2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。可以说，仅从人均居住面积来比较，我们已经比肩英法等欧洲传统发达国家，更是赶超了近邻的日韩，当然距离美国还有较大的差距。
除了居住面积的改善，居住质量也在不断提高，居住形式也在不断升级：
在70年代，大部分城市居民还居住在筒子楼里，居住环境和居住质量十分简陋；80年代，大量单位自建的单元房开始出现，实现了厨房、卫生间和房间在同一整体之内，让我国人民的居住条件上升了一个大台阶；1998年，福利分房制度宣告终结之后，我国的房地产进入了市场化，洋楼、高层、别墅等多种居住形式层出不穷，让居民有了更多的选择。
筒子楼
但是另一方面我们也要看到，与欧美国家所不同的是，我国的大部分新建住宅都是城市高层住宅，而欧美国家有相当一部分居民居住在低密度的联排、别墅里，从居住的品质来看，我们本身还有相当大的差距。与此同时，大规模的住宅开发，导致了城市的过度开发和拥挤，带来的结果是城市土地资源的稀缺和土地价格的快速上涨，继而是住宅开发成本的快速攀升。
由于刚需阶层越来越买不起房，住宅开发一度出现了向超高层、高密度、紧凑型等趋势前进，以致居住的舒适度甚至朝相反的方向发展。
一方面，随着对生活品质的追求，住宅不再仅仅是为居民遮挡风雨的头上片瓦，而成为大宗消费品。人们对居所的需求不再仅仅满足于日常的生活和工作需要，而是提出了更高的追求。
另一方面，现有的住宅产业开发模式却已经出现了难以为继的迹象。未来中国的理想人居模式该往何处发展？这确实是一个需要引起关注的重大问题。
二、新冠疫情下对中国城镇化的反思
每一次去到国外，触动我最大的不是城市的五光十色，反而是乡村那大片的田野和一座座错落有致的房子，那种与自然的和谐，那种精致，那种美丽，让人久久难以忘怀，作为长期研究城镇化和房地产开发的学者，是我不得不反思目前国内的城镇化建设，而今年突然爆发的疫情，则更是让我感受到了一种切身的巨大冲击，相比于经济损失而言，我认为对我们每一个人的身心造成的伤害却更大。
大家都知道，在疫情刚爆发的时候，也就是刚好春节，很多人心里暗暗地高兴。这一个春节长假终于可以和家人待的时间更长一点了，终于可以好好地休息一下。但是随着疫情的扩散和蔓延，一天又一天吃了睡、睡了吃，人们的心理开始产生了变化。由最开始的暗暗地高兴，到慢慢地担忧，到害怕，最后无奈和麻木。
这次疫情发生，我们每一个人的心理，负面情绪得到了一次最大的暴露。那么我就在想，这次疫情造成了经济损失或对我们身心的伤害这么大？原因有很多，但有两个因素，我们不能够忽视，第一个就是我们居住的环境，第二个就是我们居住的空间。
1、居住环境
我们现在谈谈居住的环境。我们现在都向往着大城市，都愿意往城市里面聚集，使得我们城市越来越大，城市的人越来越多，我们离不开城市，因为确确实实城市能给我们带来很多的就业机会，能够让我们在医疗、教学、交通、购物、服务等各方面带来很多的便利。
但是我们长期居住在城市里面，每天穿行在钢筋水泥之间，我们深深地感受到，城市在给我们带来便利的同时，也给我们的身心甚至是健康和安全带来了很多隐患。
你比如说城市里面的污染问题，空气污染、噪音污染、灯光污染，这些污染问题，还有城市的快节奏，造成了一种紧张的心理。加上城市的飞速发展，给我们的一种压迫感，这就使得我们在享受城市便利的时候，我们开始对城市产生一种担忧，甚至是厌恶。
特别是在这次疫情当中，并没有给我们带来更多的保障。
那么我们又不能够逃离城市，我们能不能够找到一种更好的居住环境？
这是我在这次疫情后思考的一个问题。
2、居住空间
那么我们再说回我们的居住空间，这一次疫情最开始，我们都还无所谓，紧接着疫情爆发以后，国家发出通知要我们隔离在家，每一个人都封闭在一个狭小的空间里面，我们花了几十万、几百万去买的，几十个平方、一百多个平方的房子里面，足不出户，一天两天线上办公、上网课。
但时间一长，到两个多月的时候，我们内心开始出现变化，最开始我们自己寻找一些发泄的方式，比如有的人在金鱼缸里面钓鱼，有的在阳台里面开演唱会，有的在自己的家里面，进行各种娱乐活动。
中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的策划，是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有成功案例22个，均得到当地政府和开发商的肯定。策划的项目有：新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略策划团队由陈仁科领衔，是目前国内最具实操性的专业团队。
但是，时间长了以后，没有办法去把这些负面的情绪完全排除掉。
我就在想，我们居住的房子在重大疫情的时候，它到底带给我们的是什么呢？难道它仅仅就是一个睡觉和吃饭的地方吗？当我们遇到重大的安全隐患和事故的时候，我们只能封闭在狭小空间的时候，我们的自由，我们的梦想和我们内心的那一种激情，都被这狭小的空间限制住了。
这个时候我们多么希望能够走出去，我们多么希望能够站在太阳下，可以远眺，闻得见花香，听得见蛙鸣。哪怕在小区的广场上面，这种空旷的空间，呐喊几声，也能够排解我们内心的沮丧。
可是我们没能够。这就是我们现在居住的环境和空间，这就由不得我们所有的人去想，我们能不能够找到一个更好的模式，来改变我们现在的这种居住环境和居住空间。
这两大问题的出现，从根本上来说，是我们目前的城镇化发展模式所带来的，即过度注重于、集中于城市的开发，人口的过度聚集、土地资源的紧张对住宅开发模式的限制是根本性的，可以说，不改变现有的城镇化发展模式，那么我们的居住模式也无法改变。
三、特色小镇为什么推不动
其实，我国在城镇化发展模式上也早就做出了许多尝试，例如前几年轰轰烈烈的特色小镇建设，现在好几年过去了，市场已经开始变得沉寂和冷清，因为大部分的特色小镇都并没有成功。
我专门研究特色小镇，发表了近50万字的文章，探究特色小镇不成功的原因究竟是什么。
很多人说是因为特色小镇没有很好的资源，特色小镇没有植入文化，特色小镇没有导入产业，但是有的特色小镇文化也植入了，产业也导入了，最后还是不成功，真正的原因到底是什么？
所以我在很早之前就写过一篇文章，决定一个特色小镇深层和发展的最关键的核心因素是人，也就是我们说的人气，一个没有人的小镇，就是一个鬼镇。可是我们很多的小镇开发商，却并没有明白这一点。
他们寻找到很好的有山有水的自然资源和环境，空气质量也非常好，他们植入了很多的文化，他们也导入了一些产业，但是他们对整个小镇的功能定位却并不清晰。
那么特色小镇应该有一个什么样的功能定位？是文化和旅游吗？在我们现在的国人看来，就是利用节假日出去看一看、走一走，体验一下不同的环境。那么也就标志着我们的很多特色小镇，它只能在节假日有人气，节假日一过，就只能冷冷清清。
所有的旅客都是过客，那么这样的一种功能和定位，当然不能够满足人们长期居住下来的需求，这除了因为定位的偏差，在许多配套方面不能满足人们的日常生活外，还有一个原因就是，许多小镇在选址上，为了追求旅游资源，为了追求自然的景观资源，这些小镇往往远离了中心城市，有的开车一两个小时，有的甚至要坐高铁和飞机才能够到达，要知道现在大部分人的生活还不能完全脱离城市，他们需要城市提供的工作机会、发展平台，这样的小镇自然不会成为他们选择的落脚地。
所以，对我们大部分人来说，都有一个愿望，逃离城市又不脱离城市，既要享受城市发展的福利和完善的功能，同时，我们也想有更好的居住环境和居住空间，这是一种生活方式的改变。
在经过很长时间的思考以后，我就提出来了1.5居所这个概念。
从地理空间上来说，它与城市有着合适的距离，与城市有着不同的生活环境而又与城市联系便捷。
从功能上来说，它不仅仅只提供居住功能，也不是所谓度假的第二居所，而是有着二者功能的结合，既能长期居住，同时也有着城市住宅所不能提供的休闲、娱乐甚至养老的功能。
我认为这才是今后中国人的理想人居模式，同时它也为城镇化建设的可持续发展提供了一个新的思路。
四、1.5居是房地产业转型的新出路
早在2019年上半年，我就曾经发文，提出过中国的房地产可能真正的迎来了大考。头部房地产不是我们看的表面那么风光。其实他们内部也有很多的危机，比如债务越来越大，市场增长的空间越来越小…而中小房地产开发商却举步维艰。所以今天我想重点谈谈中小开发商他们的出路到底在哪里？
大家知道中小开发商在一线城市基本已经没有生存的空间。一线城市被央企和头部大牌企业占领，那么二线城市头部企业照样在“赶尽杀绝。
虽然有了中小房企视死如归，但是竞争过于惨烈，可以用两个成语去形容，二线城市的房地产市场是狼烟四起、血流成河。
同时，进入的门槛也越来越高，这样就逼迫很多中小房地产开发商进入三四线城市，但是三四线城市空间虽然很大，同样竞争非常激烈。而且最近十年的累计开发也使三四线城市的存量相当高，这使得有些三四线城市的风险甚至比一二线城市还高。所以我说中小房企举步维艰。
我认为，越是在危机的时刻，越是面临巨大的挑战，但同样也意味着机会，因为市场转型可能会来的更快，那些在传统开发中积累的经验和优势将不复存在，大家又将处于同一起跑线。
而1.5居就可能是下一个房地产业必须要把握的机会。对1.5居来说，在开发逻辑与开发模式上与传统开发必将产生很多差异，为应对这些变化，需要建立新的思维框架。我将在接下来的几天跟大家详细探讨一下。
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