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主持人（闫加伟）：本次主题沙龙从第一期公共政策到上一期的志愿者，再到这一期的业委会，是一个内容从宏观到具体的过程。 今天的专题是业委会在这次疫情期间的“疫治力”。 本次邀请了上海青年业委会委员联谊秘书长、众蚁社区创始人，韩冰老师；上咨集团战略企划部副主任，石炜昕老师；复恩法律创始人、理事长，民政部社会组织管理局专家咨询委员会委员陆璇老师。可以看到老师中既有一线的业委会成员，也有专业的研究机构成员，期待本次沙龙中与大家的讨论。 一、业委会在这次疫情中发挥的作用 是“冰火两重天”吗？  主持人（闫加伟）：这次沙龙主题——业委会，的确也是一个热点，在抗疫过程中，我发现它有两个趋势或者两个相反的方向。 第一个是我听一个朋友讲，他们的业委会自从疫情以来，到现在两个月没有发言，微信群没有更新。 另一个现象是，有小区的居委会没了，然后业委会顶上去了，代替了居委会职能。说业委会主任的手机话费上千了，因为电话打的实在是太多。那么这两种趋势呢，我觉得是两个极端。到底这一次在疫情期间，我们的业委会的作用是怎么样的？我想请教一下，在座的几位嘉宾，大家一起来聊一聊。 韩冰老师： 在上海，差不多都有三个500人的业委会群，我们在那个群里面之前也做了一些关注，就是从疫情开始以来大家的参与。其实我们也发现了有部分业委会，确实是没有存在感，也没有去组织什么事情。而绝大部分的业委会，参与度还是蛮强的。我们在2020年的时候，曾经做过一次调研，就是在上海地区，小区的业主群，我们发现差不多70%都是业委会实际控制的。就是说其实在舆论引导上这一块，它的控制权一定程度在小区里面是属于业委会的。而且我们发现在小区里面其实有的时候，比如居委会，它的组织纪律性比较强；物业企业，它是一个服务企业，然后这个时候业委会在里面扮演这个作用其实蛮大的，能够调和这个里面的整个的决策空间。我自己其实在小区里面也是业委会的委员，之前是业委会主任，本届是业委会委员。我在小区里面其实很多工作身份一直在切换。 疫情期间，有很多事情我都是以“一名志愿者”的身份做的，比如组织一群志愿者，负责核酸、抗原的筛查、负责政府物资的统计发放等，从事这些事情都是以业主志愿者的身份。 在团购开始泛滥，如何对团购进行规范，以及对物业配送物资做出要求的时候，我们业委会又作为一个整体，开会讨论出一个方案并以业委会的名义发布，并要求物业及业主执行。业委会相对来说要制定一些规范，出一些规定。我自己发挥作用的情况大概是这样。我自己看了一下，其实可能应该有70%的，或者更多，百分之七八十的业委会还是发挥了很多作用。   石炜昕老师： 我也分享一下我所观察到的一些情况。目前上海业委会的数量最新的数字应该是9700多个，应该说成立的比例，从数量上来说全国是最高的。因为本身上海基层治理的改革，推得比较早，业主委员会的成立也是纳入到基层的一个考核内容当中。但是正如大家所感受到的，业委会它所发挥的作用，并不是每一个业委会都那么强。但是有一点可以肯定的是，就是业主的自治和业委会的功能在这次抗疫当中是帮政府分担了大量的工作。 第一个就是它有一个很重要的、韩老师所讲的调和的作用。因为当整个城市从一个日常的运营情况突然转换到所有的物流都要进行管控的阶段，必然会带来整个社区运作模式的一个变化，进入一种准战时的状态，这个当中才会出现大量的团长。而这些团长很多是业主，他们承担着大量的需求的撮合的责任，是利益的代表。其实本质上也有和居委会的一个协调沟通的过程。这时候他们的存在很大程度上保证了社区的基础的运作。我们需要注意到，上海是一个很特殊的城市，不能够简单的用深圳，广州或者北京去比较。北京一般是一个居委会主导的城市，业委会比例不高。深圳虽然是业委会制度最早成立和出现的地方，但是它的业主委员会成立比例也不高，而且由于它城市的高度的流动性，买房的人并不多，所以它也并没有形成比较强大的一个业委会的网络。不像上海，在韩秘书长的组织下，上海可以有三个500人大群的业主委员会，这个是在其他城市难以看到的。业委会这个组织是有一个长期的稳定性在传承，这是非常不同。 当然这个里面有很多这个业主大会的规则是上海的特殊约定，使得上海成立业委会会相对简单和方便。现实就是说上海的业主委员会的覆盖比例非常高，上海一万三千多个社区，有9700多个业委会。在这当中，非常重要的一点，就是会发现业主和业主的自治构成了一个社区运作的基本功能，而且这种功能还不断的细化和分化。比如，我们可以看到一个小区会有很多种群：理发群、物品交换群，各种不同专业化的群，随着社区的运作都分化出来了，同时也有力地支撑了社区的基本运作，这是好的一面。但同时我们也看到比较令人担忧的一面。就是上海在这次疫情中本身面临两个客观的不利情况，第一个情况是上海是个高密度的城市，极其高密度，是任何一个中国其他城市所不能比拟的。可能同样的人口规模，但是在上海，它的聚集度是非常高的，而我们的居委会的人员的配比往往又不及其他城市。这就使得居委会可能更多的是承担上传下达和一个兜底性的工作，去覆盖那些业主自治无法达到的地方，发挥一种我们称之为救济或者兜底的功能。而真正一个小区想运作的高效和好，绝大多数还是依靠业主。一个居委会同时管着十几个小区，它不可能去深入，很多居委会的人表示平常不敢进到业主群里面，因为这个需求不断的涌出来。因此这里面大量的工作都是通过业主和业主委员会通过自治的方式去解决的。 讨论热点： 居委会成员敢不敢进业主群？ 主持人（闫加伟）： 我感觉这个观点可能站在这个研究业委会的一个角度，就看到很多事情都是业委会自己在做。但从社区治理，包括社区居委会这个角度聊起来，他们觉得这些事基本上都是居委会做的。所以你看刚才讲的一个现象，说这个居委会不进业主群，是因为业主的需求太多了，他们处理不过来，他这个信息过载。 那么你觉得这种现象多吗？但是我相信在这一次疫情期间基本上不太可能出现这种情况，它肯定会进入到这个群，但是以前的情况我不知道是什么情况，可以请教一下您和韩冰，估计你们都有深刻的感受，因为我在现场、在培训的过程之中，有时候调研我觉得敢进业主群的社区工作者不超过三分之一，我不知道你们的感受是什么？ 韩冰老师： 嗯，是的。之前的时候，像我自己小区，我们的居委会它一开始是排斥进业主群的。后来它进来之后，很多业主会给他一个假的楼号或者户号，相当于隐藏自己的身份，潜伏在里面，只看不说。其实我们在调查的时候发现很多的居委会的人其实的确是很排斥的，甚至有些人会认为这个群就是小区很多矛盾、很多事情的来源。但这次疫情不一样了，你必须得依赖它。 二、业委会、居委会、物业之间 是什么关系？ 石炜昕老师： 其实我觉得并不是说居委会一定要进到业主群当中。我觉得居委会和居民区党组织发挥更多的作用往往是协调业委会、物业和居民业主与物业之间的关系。所以很多真正有用的群，往往我们称为四位一体，即有物业、居委、业委、居民这四类人在这个群当中，能把很多方向定下来，然后业委会起到一个传达的作用，其实很多的问题就解决了。 当然说居委会能够参与到业主群当中肯定是好的，因为可以更快的去掌握各种信息。但我们需要去面临这样一个现实，就是居委会它的人力是有限的、精力也是有限的。而且很多话，可能同样一句话，也许从业委会传达给居民的效果会更好，所以说我觉得居委会要不要深入到一个社区中并不是绝对的，关键在于治理效果。 主持人（闫加伟）： 嗯，对。刚才有一个网友说，居委会拒绝进业主群，从来不认可业主群，认为业主群是非法组织。那这种情况可能存在吗？ 沙龙观点： 业委会和居委会的出发点不同， 有时候得出的结论不同 韩冰老师： 有一些小区可能会有这个情况。我是这样看的，因为我们现在的很多的居委会它获取小区的基本信息，基本上都是靠传统的楼组长路线。而传统的楼组长，整体的年龄结构比较偏大，他从人群里面获取的也许是他认为的主流信息，而小区里面可能会有另外一种他没看到的信息。 就像上次我在一个小区里面看到，他们的业委会去换物业，然后业委会跟居委会聊，他说大部分的业主是要换这个物业。然后居委会说他们调查下来，发现大部分业主是对这个物业非常满意。其实大家都很客观，但是获取信息源头不一样，所以导致了判断出现了误差。 石炜昕老师： 在这里我也有同样的感受。其实毕竟居委会和业委会所代表的对象不一样，业委会是代表业主；而居委会它是这个代表居民。这两个中间，本身它的范围就有差异，他们会有不同也很正常。但是我所看到的是绝大多数小区在疫情当中，业委会和居委会是合作的。 我想分享一个我们小区的案例，我们小区其实有大概有两波主导的力量，一波是居委会所主导的抗疫志愿者，另外一波是由这个业主自发，当然不一定是业委会，业主自发所形成的团购志愿者。一开始双方也有很多摩擦，因为他们俩在短期内的目标是不一样的：抗疫志愿者是保证没有阳性；团购志愿者则是要保证有吃有喝。而其实我们小区特别好，早上有人给我们做检查，下午有人发抗原盒、送药，晚上还有这个团购志愿者送东西到家门口，每一个人都在小区的建设中发挥非常积极和重要的作用。当这样一个观点抛出来之后，两边的人就不闹了。因为大家从整个这个社区中都找到了自己的价值和作用。 我觉得虽然在这个小区中，类似我或者类似我们的许多志愿者在发出这样的声音去让小区运作，其实我们的居民区党组织就是在做这样的工作，发挥一个价值引导的作用，一个小区的价值引导好了，虽然在短期内看不同的人可能会有不同的这个利益偏好或者目标，但是他们最终能够调和起来。所以我觉得居委会所发挥作用并不一定在于是否进一个群，而是关键在于能不能把整个小区的不同力量整合起来，形成一种有效运作的机制。 沙龙观点： 党建引领的社区动员体系 应该是什么样子的？ 主持人（闫加伟）： 嗯，这个观点特别对，党组织、居委会是一个核心力量，他们本职是为居民服务，但更大的是构建这个共治机制和体系的能力。在具体事情的情况下，可以有不同的分工。陆璇是他们小区业委会筹备组的成员，那我们让陆璇分享一下他们在这次疫情中发挥的作用如何？ 陆璇老师： 我们在谈这个问题的时候可以把物业公司加进来，这就是“三驾马车”放在一起讨论，可能更科学一点。非常同意刚才我们两位嘉宾他们讲的内容。上海是比较特别的一个城市，我不仅觉得上海的小区，业委会成立的比例比较高，而且上海市民具备“积极公民”的一些特点，履职责任感很强。所以一旦担任了业委会委员的工作，他还是能够发挥他的作用。在中国的基层治理方面，因为有了《物权法》创设了建筑物区分所有权、业主大会与业委会制度，有了一个新的局面，它不是居委会、村委会这样的基层群众性自治组织，它是依据一个《民法典物权编》创设出来的民事制度。《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》也是根据这个物权法的修改做了若干次的修改。我认为这是一个蛮现代的东西，基于个人的财产权利所创造的新治理体系。  主持人（闫加伟）： 对，在很多时候这种公开透明是非常重要的。有网友问，业委会的治理应该是公司化运作还是政府式的运作？ 陆璇老师： 这个问题是关于业委会的组织性质，业委会既不是企业法人，也不是国家机关法人，而介于社会团体和非法人组织之间的状态。实际上，中国并没有推行业主委员会、业主大会进行法人登记的制度。没有法人登记则无法拥有专门的法人银行账户。当然并非全部都没有进行法人登记。（主持人（闫加伟）：深圳和温州部分业委会拿到了法人登记证书）抛开这些，我认为，因为有《民法典物权编》和《物业管理条例》的规定，实际上每个小区都有《管理规约》（以前叫业主公约），这其实相当于一个小区物业管理方面的根本法，就像组织章程一样，业委会是依据这个规约去行使权力，管理小区。从这方面来说，业委会具有非常强的广义上的社会组织属性，我认为应该参照一种互益性社会组织的体系去运转，而不是国家机关和企业那一套模式。对业委会要不要做法人登记是有很多讨论的，登记的好处在于一旦有了银行账户，可以方便资金使用，这是日后可以深度讨论和研究的事情。 石炜昕老师： 我个人感觉业委会的角色定位比较清晰，可能是大家关注到这个领域之后因为不了解才会有这种疑惑。其实基层中主要有三个最主要的主体，一是物业，它是市场化。二是居委会，从组织上来说是居民的自治组织，但是由于它承担了大量的公共服务，但是同时又成立党组织，那么它其实很大程度上是一个政府的派出机构，从目前的实质效果来讲，它是代表政府的，所以它是行政化的。三是业委会，它是社会化的，代表社会面的自治力量。有人问是按公司制运作还是按照什么样的形式来运作，其实这里面要区分两个概念，一个叫业委会，一个叫业主大会。业主大会是小区的最高的权力机构，他决定一切的事情，业委会其实更多的是一个提议权。他有议题的制定权。但是通不通过，最终还是由业主去投票决定的。在问业委会要不要法人化之前，其实先要问的第一个问题是业主大会要不要法人化，如果用公司法去横向比较，业主大会相当于股东大会，而业委会更像是董事会。我相信没有人会说董事会是要法人化的，只会说通过一定的机制去追董事的责任，所以这个问题应该是业主大会要不要法人化。其实从目前上海的实践来讲，业主大会是不是法人化，并不影响他的民事权利范围。他可以被起诉也可以起诉别人。他事实上也有自己的财产的管理权，他在银行是有个独立账户的。再详细一点的问题是有些人想问业委会要不要一个独立的法人账户。 对于这一问题，不管是行政部门还是业委会的人来说，大家的看法都是不一致的，那其实我个人觉得这并不是一个问题，因为从上海的业主大会的账户体系当中已经有业委会的账户了。只不过它是整个小区的业主大会的一个逻辑分出来的子账户。但为什么有人会觉得不舒服呢？因为这笔钱的进出全部要物业敲章。要物业打出报文，然后业委会敲章同意这个钱才能进出，相当于业委会的财权是被物业把持着，当然这有行政设计上的条例。 主持人（闫加伟老师）： 是物业与业委会之间相互监督吗？ 石炜昕老师： 物业管理条例指出，业委会、业主大会不得作出与物业管理无关的决定，这条怎么去落实呢？如何去去监督业主委员会所有的钱都是用于物业管理范围呢？那么很多时候就需要物业去监督所有钱的进出。 物业和业委会是个互相制衡的角色，以此确保这个钱不会用作其他的作用。从上海来讲，这个制度虽然没有写在法规中，但现实操作中是这样的，确实也保证了绝大数钱都在物业管理的范畴内运作。所以客观的讲，我认为这种制度虽然削弱了业委会的财权，但是也保证了钱确实是用于管理。当然我们可以去讨论怎么让这个钱更容易的使用，比如说，据我了解，物业管理中心这些年做了一些调整，比如说公共收据往里面转账是不需要出报文的。业委会不存在的时候也可以把小区的停车收益往小区账户里面转，以前物业会说没有业委会出不了报文，我钱不能打到账户里，其实现在这些情况都已经很大程度上优化了。它是一个非对称性的设计，钱往里面走会很容易，但钱往外使用会相对比较难，需要走一定的决策程序，所以我们改进的方向应该是如何从系统上实现让业委会更方便的用钱。 韩冰老师： 我觉得这个问题考虑是多余的。因为当下的业委会的实际的生存状态，其实还支撑不了这么多所谓的探索。因为我们在观察的时候发现，无论是上海还是全国的业委会的成员具有不稳定性和不持续性，这可能是它唯一的一个特性。我们发现业委会的参与者在筹备组建的时候可能还比较积极，基本上到一年之后大家也就不太关心这些事情了。而对小区来说，能够有人站出来做这件事情就已经不错了。所以我认为当下的各种所谓的公司化或政府化的运作是做不到的。 三、疫情出现的新情况、新现象对于业委会发展有什么影响？ 主持人（闫加伟）： 这次疫情，业委会确实也发挥了不少作用，而这一次，涌现出一批青年骨干他们协作产生力量，新出了一个词叫“进军业委会”，可能之前的业委会成员年龄偏大，可能有一些程序、法律各方面的都不是说特别的严格的在执行。所以我们会看到这次的疫情，对业委会带来的变化还是蛮大的，要么是对它的冲击，要么是对它的年轻化的要求。所以我们想请教各位在这一次的疫情中，业委会在发生哪些变化？社区在发生哪些变化？ 石炜昕老师： 我来讲一下青年人这一方面，刚才一开始我提到上海有两个特别大的不利因素就是一个是人口的高密度，另外一个就是人口的老龄化，老龄化其实非常影响社区的整体效率。不仅是我们参与的主体老龄化，这次疫情当中，我们还有大量需要被服务的老年人。平常业委会的运作，老年的同志可以承担物业报修维修、表决这些事务。但是，当到抗疫这样的一种特殊情况，这种准战时的情况的时候，没有年轻人的参与，这样的一个体系运作起来会显得非常的吃力。这一次这个疫情带来的一个结果就是真正的让社区中住的人在固定的时空中不得不相遇，不得不去碰撞，而且不得不去完成一些既定任务。所以带来了整个动员体系的完全的不同，就像前面所说的，原来可能是口口相传，通过楼组长的群、居委会进行组织动员的。而现在微信群、楼主群大量的出现，整个社区立刻完成了数字化的转型，整个沟通的渠道全部转为线上。业委会在这个当中起到的作用，由于它的快速的反应力、年轻人的组织力，使得整个动员能力发生了一定的转换，传统的老年的楼组长仍然也在，但是有更多青年人参与进来。 其实这个问题是上海原先业主委员会发展中所面临的一个长期的困惑：新鲜的血液从哪来？今年年初两会的时候就有一份政协的提案，提到要青年人进社区，尤其提到青年人是推动整个社区治理方式转型的一个关键力量。甚至他们还提出了一些更加明确的指标性的要求，比如说业委会委员中党员可以过半，那能不能至少能保证业委会成员当中有三分之一必须是年轻人；参照街镇领导班子换届中，对于年轻人年龄的要求，确保业委会当中至少有人会用电脑、至少有人会高效的使用微信。所以说，这次一个非常重要的正面作用就是年轻人认识到了业主委员会。年轻人参与到了业主委员会，甚至更好的是，许多的学生参与到了社区治理当中。可以将这个社区称之为另一种形式叫第二课堂。我觉得这对一个学生、一个青年的成长也是有非常重要的作用。 陆璇老师： 疫情前，年轻人是属于早出晚归，跟社区的联结就比较少，还有些房屋的租户，不仅联结少而且租期可能还比较短。我感觉，可能还是需要一些新的鼓励措施或办法以加强年轻人与社区的连接，不仅是让年轻人在疫情期间参与业委会、参与社区事务，能不能在疫情之后他们依然可以积极参与社区事务，发挥作用？我是有一些体会的，不同年龄段的业主实际上在沟通能力、公共意识、参与能力这些方面还是存在差异的，相对来说，年轻人在沟通与执行方面的能力是比较突出的。在某些层面，我认为，年轻人的加入能够让参与更有效。之前的业委会在组成的时候，在这方面可能就缺乏一些考量，包括业委会成员、楼组长，很多都是老年人。当然，并不是说富有社会经验的老年人不好，只是说，如果目前大多数是老年人，未来可以在人员结构上做一下优化调整。 韩冰老师： 我先介绍一下我自己小区的情况。就是在疫情发生的时候呢，我基本上就是以报名的形式，让每个楼道出一个志愿者。然后这样的话，我们小区差不多28个楼道，都报名了，基本上让这一群体，替代了原来居委会的楼组长架构。我当时让大家主动报名，并没有去刻意强调大家的年龄，但从实际的报名情况来看，基本上还是年轻人为主。因为在这个过程中，我们发现像抗原筛查，包括核酸的组织，特别是各种信息的发布，不同年龄段的水平差异还蛮大的。 我觉得这次对很多小区可能有一个变化在于信息的传导机制，像我们这个小区，我通过新的楼代表这个机制，基本上是可以覆盖到小区里面95%的居民，信息是可以传导到的。这个可能对以后小区的各种决策的体系，包括信息的反馈会产生影响。其次还有一个东西，就是在目前的楼道里面形成了楼道的互助。这就是上面提到的归属感，我们其实很多楼道里面各种各样的互助做的非常多，一定程度上也构建了熟人社会。这个可能会对未来小区里面以及整个的社区治理层面产生一定的影响。当然了，现在的年轻人对此还保持如此的关注，疫情之后，是否还能继续保持，这个还有待观察。我觉得无论怎样，现在这一情况也还是有好处的，以前很多居民不清楚，什么是居委会什么是业委会，包括物业应该是干什么的，哪些是物业合同里面的？其实对很多人来说这也是一次科普。 石炜昕老师： 通过这次疫情，大家普遍感受到青年参与社区事务。还有一点就是社区数字化的转型。大家突然发现很多的事情可以线上完成。 其实我觉得数字化转型不是说年轻人的数字化转型，如果我们能够成功的跨越数字鸿沟，让老年人也参与进来，其实数字化会是一个衔接起老中青三代的一个非常有利的工具。青年人即使在公司的时候，也可以参与到社区的事务当中，确保一些信息的知情权。或者在一些专业的方案，有些青年人是工程咨询师、律师、财务，就可以参与进来，这对于整个社区自身能力建设显然是有益处的。 我觉得有两点特别值得期待，第一点是希望政府，面向业主委员会要有一个数字化转型的整体的考虑，让业委会能够快速的做成一件事，做好一件事。现在业主委员会想干好一件事是很不容易的，比如停车改革，可能会遇到物价局的指导；小区绿化会遇到市容绿化局的阻碍；和居委的关系或者换届选举则会涉及到街道自治办；或者是小区加装电梯会涉及到规划局等多个部门。没有人能够全面了解这些条条框框，所以希望政府去主导，做一套面向业主委员会的规范化的流程和数字化的办理，让一个什么都不懂的小白，可以快速的融入进来，完成业委会的工作。我了解到现在一些部门正在推动维修资金使用的电子化投票，这就是一个非常好的尝试，既保能保证信息的公开，又保证了青年人的参与。第二点就是业主委员会自身的数字化转型。希望能够涌现出一批专业化的服务商。 这些服务商能够发挥规模的效应，把他们所掌握的大量的知识和能力通过数字化的应用场景，让业主委员会去使用。业主委员会的合规是一件非常困难的事儿，每半年要进行一次规范化评价，提供的材料很多，比如有些业主委员会第一次知道要提交那么多资料，会连夜补材料，检查机构在看资料的时候发现公章印还没干。由此我们可以看出业主委员会想合规运作是一件成本非常高的事情，提交的资料太多，每次媒体报道出一个问题，政府就会出一条新的规定去规范，导致提交的材料更多，这是一个负循环。 根据韩老师做的那个法典，我翻了一下上海业主委员会想不犯任何错误，要学至少300条左右的法律法规，从民法典，物业管理条例，上海市住宅物业管理规定，维修资金使用办法，停车暂行管理办法，还可能涉及到绿化，一系列这个法律法规没有人能学完的，就算一天学一条，一年就过去了，我们任期一般是三年，这样三分之一时间就没了，所以我们需要政府和市场把这些经验全部数字化，让业主委员会简单的做好业委会工作。 主持人（闫加伟）：好多网友也非常的认同，数字化转型，让更多的年轻人参与进来。有网友说是不是每个物业要研发一个app方便业主参与，还有网友说微信群用好就不错了，不必太复杂。但是这一整套的办理流程做成像政府的一网通办，方便大家通过线上去完成，这样的方式才叫数字化转型。 所以这一次大家普遍都感受到就是社区归属感，或者叫社区共同体意识前所未有的加强。我们听了几位的发言我觉得非常受启发。当然，这一次也有一些非常具体的困难或问题，刚才有一个网友，他说到，这个有好多小区可能形成了两股对立的势力，就像刚才我们也谈到了一股是抗疫情的志愿者，一股是团购的志愿者，将来可能一个是业委会组织，一个是居委会组织，那么会不会产生这样一个对立的现象？对于团购这个事情，我觉得它不仅仅是一个自治，不仅是单纯地体现了居民的利益。在疫情期间这也是一个热点，想请大家聊一聊团购这件事。 沙龙观点： 业委会在社区抗疫中到底 扮演什么样的角色？ 韩冰老师： 在疫情期间，很多业委会感到挺尴尬的，业委会的身份在疫情里面应该扮演什么样的角色，它其实就有很多矛盾的地方。比如说法规上，国务院颁布的《物业管理条例》，第19条明确规定：“业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出和物业管理无关的决定。”也就是说，整个业委会的活动范围，它其实是框在物业管理范畴之内的。再看《上海市公共卫生应急管理条例》，里面也提到了居民委员会，村民委员会应当组织动员村居民志愿者落实封闭式管理人员进出管控等一系列的要求，而后面只提到了一句话，就是业主委员会应当配合做好相关的工作。也就是说，这里面我们就发现一个很矛盾的地方，其实业委会本身是有一个明确的边界，导致疫情里面有很多事情，我们是没办法以业委会的身份去做的。而且，疫情的时候我们服务的是小区的居民，但居民和业主有的时候身份上其实是有点矛盾的。我们这次在很多小区也看到的有两个极端的、就是会被业主或者居民攻击的业委会的案例。 一种就是太有作为，业委会亲自下场去组织比如说团购这些事情，最后就是业委会的主任被网暴。还有一些就是业委会没有存在感。所以业委会的边界感找不到的话，其实是很容易引发冲突的。至于刚刚提到的就是小区里团购，产生了一些利益、派别。我觉得这是挺好的，小区由人群组成，只要有人群，必然有政治、有团体。但只要大家能够关注到这个事情里面最终会形成某种最大的公约数，这个公约数，就是小区最后治理的基石，只要关注进来，就是好的。 讨论热点：团购如何管？业委会该管吗？ 龚梦韵老师： 我们小区的团购委员会可能算是一个反面案例。其实发起团购和我们看到的很多案例都是一样的，完全是业主自己发起的，以及所有的章程、规则都制定的很细致，所有设想都挺完整的。目标是为了制止当时一些团购的乱象，比如品质问题，价格问题。在这一系列东西做完之后，我们有去找过居委，需要背书，如果没有这一程序，不一定能推进到居民中，因为当时的一些团购已经有很明显的不太公益的牟利行为。但是居委会当时没有给我们背书，然后业委会也是没有声音的，所以我们就自己硬着头皮在我们小区当时唯一一个大群里面把我们这一套东西公布出去。之后，一半声音是很支持的，比如所需的志愿者去搬运的防护用具资金可以众筹；也有一半的声音，持质疑态度，就会问一系列问题，比如，我们是谁？我们代表居委会还是业委会还是物业？而这些声音基本上都是由其他团购的一些发起人或者有明显矛盾和利益冲突的居民发出的。在这之后立刻就出现了两三个其他的群，以及开始有人挨家挨户的去敲门，让大家一起去团我们团购范围之外的东西，当时我们小区是有阳性的，所以这种行为是一个很疯狂的。 这一现象两三天之后，我们这个团购委员会直接就心态崩了，觉得没有办法在居民中推，因为它是一个需要比较严格管控的事情，同时没有很多人理我们，居委会也没有给我们背书，那我们最后就退回到了社区物资发放的一个小组。就是这样一个过程。我们一个当时是想做一个审批的机制，因为当时我们小区团购的物资可能不是那么合理，在团购黑红名单上，我们小区有三分之一的都团购了，所以如果这一委员会的成立可能能避免出现这种现象。 韩冰老师： 我的观点是，如果这个委员会成立了，居委会即使备案了，我感觉这个委员会大概率也会被罢免。因为这个委员会的整体思路，在我们比较有实践经验的业主委员会、居民委员会看来，里面存在着明显的问题，比如说做审批制、做管控，这是明显不可能的，而且会产生剧烈的矛盾。在小区里面大部分小区最后能够运作下来，其实不是依靠所谓的审批制，它其实是备案制，不存在任何的审批。然后通过备案把很多信息公开了，没有做任何的审批。 陆璇老师： 关于有一些东西不允许进入小区，大概说的是在静默期，居委会在某种意义上是要肩负疫情防控责任的，所以要求加强对团购的管理。我所在的小区，也只是要求向居委会备案。我们自己小区也是没有这种的审批制，也不是业委会在管。这种情况下，我还是比较同意保留一些所谓的市场因素，别一刀切。 石炜昕老师： 我也同意业委会是要有边界感的。这些东西其实不属于业委会的法定职责范围内，但是业委会能承担一定的职责就是社区公共规则的一个产生和维护。我的小区也有同样的问题，一开始要搞审批制，我就不同意，因为没有法律给予业委会审批的权利。而在逐渐的磨合中，最后大家仍然还是会探索出一些规则。我想说的是，这种冲突和不一致并不一定是问题，它最终一定会收敛到某种大家都认可的规则上。所以我是觉得说回到业委会在社区中的角色，就是一个公共规则的引导和创建者，它并不最终对所有的社区结果承担责任，因为它毕竟只是个代表。 主持人（闫加伟）： 公共规则的引导和制定者，可能更多人会认为这个公共规则的引导制定应该是社区居委会来做。那么如果说公共规则，我觉得需要明确它应该是哪一方面的公共规则？ 石炜昕老师： 我想用一个案例来说明这个问题，这是我疫情当中观察到一个非常有意思的事情。是谁真正在主导规则的产生？有些规则非常细，我用一个例子跟大家做分享。疫情期间如果有人呈阳性，居委会到底会公布到什么样一个深度？这一事情，我在上海看到了30多个小区，30多种不同的做法，有些人会说政府没有足够的指导，导致了不同的形式。但事实上，可以发现，其实是业主的力量在推动居委会去公开一些信息。这个并不是说居委会没做好，而是居委会本身并不掌握这些信息，绝大多数信息是来自于疾控的。 但是随着业主的要求，业主希望知道自己的小区到底处于什么样的一个状态，想知道是否安全，那么就会对这些公开信息产生一定的诉求。在这种博弈当中，不同小区会收敛成不同的规则，有些公布到楼，有些公布到户，有些公到人。这当中我们可以看到业委会其实起到了一个回应业主和社区信息的一个功能。一旦回应的好，能够让居委会和业委会形成非常好的协同作用；而那些不回应的或者回应慢的，反而会引发很多的矛盾。 四、业委会应该更组织化还是 继续兼职性（志愿者化）？ 主持人（闫加伟）：其实目前绝大多数的业委会在日常并没有很多事情要做，所以还是处于志愿的形式。 陆璇老师： 对，目前其实都不是专职的，不可能让小区把维修基金拿出来一部分给大家发工资。像上海这种没有登记的业主委员会，我觉得算是非法人组织，在《民事诉讼法》里面叫“其他组织”，所以它其实是没有法人资格。有些地方性的探索可以总结出一些经验，不同城市是怎么做的，为什么这么做的，可以将具有普遍性的措施推而广之。上海有上海的特殊性，上海的地方性的法规或措施也不一定适用于其他省市。确实，我们这次沙龙讨论的只是上海的这个社区的“疫治力”。 韩冰老师： 我觉得上海业委会的公司化或者政府化运作短期内没有可能性，正如前面所说，业委会它本身不是个职业，只是一群志愿者而已，并不拿工资。如果说未来能够更好的规范化运作，有可能会在业委会周围产生一批专业的群体，比如说专业的第三方，或者业委会的秘书、法律顾问、财务记账公司等等，这些公司能够逐步帮助业委会减轻一些压力，通过购买服务来实现规范化，这样可能使得业委会的机制更加持续。 陆璇老师： 像我们小区业委会当初成立时就特意在拟议的成员中加入了一位法律人（就是我）、财务，提供志愿服务。 韩冰老师：无偿是不会持续的。 陆璇老师： 第三方支持的力量很重要，因为确实会存在一些知识壁垒。如果只是担任一个小区的业委会不会有很多实践经验，但是如果有第三方机构，在服务了多个小区之后会有很多解决实际问题的经验，碰到类似问题会知道如何解决。这是一个很好的思路。但是据我了解这样的专业机构不太多。 韩冰老师： 上海这样的机构不多，其他城市会多一点。因为上海的业委会没钱，但是在其他城市，比如说像浙江、深圳，他们的小区都比较有资金实力，所以说他们这些小区基本上都会有业委会的执行秘书、法律顾问，所以相对来说，它们的可持续性可能比上海要好一点。 陆璇老师： 那他们的资金来源于哪里？ 韩冰老师： 举例来说，比如在浙江，每个小区有配置经营性房产，并且其面积大于物业管理用房，一般来说其经营权默认是属于业委会，所以有些小区每年会有几百万的租金收入。 主持人（闫加伟）： 对于刚才大家讨论的观点，网友也很认同，觉得对于业委会成员是志愿者这个事情可以进行调整。另外一位网友表示，业委会应该调整成员的年龄结构，让更多年轻人加入其中，平衡更多年龄层业主的利益。还有一位网友理解，从日常功能描述，业委会更像民主协商机构。 五、如何营造业委会可持续发展 的良好社会环境？ 主持人（闫加伟）： 目前上海因为疫情，处于非常态时期，动员的深度和广度比较理想，但是在日常状态下，业委会的最大问题是什么？这个问题在疫情期间是否得到缓解？在经历了非常态化的状态之后，疫情之后业委会的这些问题是否能得到解决？ 石炜昕老师： 在日常状态下，业委会面对最大的问题应该是可持续性，即接班人问题。如果上一届业委会做的很好，继续沿用以前的机制，就很少有优秀的人站出来进行改革。而如果前一届做的非常不好，与新换届的业委会之间可能就会存在移交问题，产生矛盾。结合上海本次的疫情，我们看到业委会最重要的就是组织和动员能力，这至关重要。从长远来说，政府需要对业委会的组织有更强有力的统筹。 以海南为例，他们的业委会会有面向业主委员会的一站式服务窗口，从成立到某些具体审批事项这些都可以办理。现在上海有面向企业和个人的一网通办，但是目前并没有面向业委会一网通办。第二个要解决人来源的问题，目前更主要的来源还是党建引领，这个党建不只是党员，而且包括各种民主党派。特别是本次疫情期间，小区志愿者中很多是党员。所以目前业委会作为一个自治领域，如果有人自愿加入我们当然很欢迎，但是如果没有内生动力的时候，我们需要通过党政的力量，鼓励党员特别是青年党员进入业委会去承担起整个社区的运作工作。 主持人（闫加伟）： 在本次疫情中，志愿者动员的广度和深度可以说是前所未有，以往可能大家的交流不是那么深，而通过疫情大家开始相互交流了解，形成强烈的社区共同体意识，大家相互协作。以前有的年轻人可能觉得业委会都是退休人员，所以不愿意参与。但是疫情期间很多年轻人作为志愿者形成了一个团队，那我想请教各位，疫情之后会不会出现年轻人进军业委会的情况？ 韩冰老师： 我对这个事情是谨慎乐观的态度。从长期来看，上海的业委会包括全国的业委会整体处境并没有发生变化，比如生活问题、权责问题、成员的稳定性和持续性问题并没有得到改善。但是从短期来看，确实让更多的人重新认识了社区。比如有些人表示，在疫情期间做过团长和志愿者之后发现，在小区中有些事情是吃力不讨好的，管得多会得罪人，所以某些方面来说确实改善了部分人对业委会成员的同理心。希望政府能够给予更多的支持和重视，让业委会发挥更大的作用。 石炜昕老师： 我很同意韩老师的这个观点，业委会对政府来说其实作用很大，并不消耗政府财力，居民花自己的钱自己管自己，还会自己解决大量的社区矛盾。 主持人（闫加伟）： 像两位嘉宾讲到的，业委会的自治力量在疫情期间也发挥了很大的作用，那在未来发展中会不会改变大家对业委会的固有印象？ 韩冰老师： 我觉得可能会适当的改善大家对业委会的固有印象，其实在上海的很多小区早期的时候存在着很多业委会的污名化，说业委会贪污腐败、有利益等，出现这种言论可能是因为有些小区业委会不透明。近几年大家观念发生改变，从以前认为里面有猫腻，到现在逐步意识到是吃力不讨好，可能再过几年会出现摊派制，大家轮流来做，到那时大家的观念就会改善很多，也会意识到这其实是业主的权利以及需要参与到小区公共事务的义务。 主持人（闫加伟）： 其实目前对业委会的宣传是比较中性的，比如像社区党支部书记，宣传报道大部分是正向的，但是对业委会大家的第一印象不是偏正面的，或者是偏中性，各位嘉宾觉得是否需要呼吁在公共媒体平台对业委会进行正面的宣传报道？或者你们留意到的关于业委会的新闻有哪些特点？ 韩冰老师： 其实像我之前说的，相关部门对业委会的支持力度不够，各种党组织、街道典型会有民政部门或其他部门组织宣传，但是业委会本身并没有聚集的力量，包括现在业委会并没有上级管理部门，所以并没有上级部门的支持，也导致了大家对业委会缺乏了解。但是近几年随着很多记者在实际参与到业委会的工作中后，了解到业委会的工作包括哪些内容。 其实日常我们看到的很多新闻报道中，缺乏对物业管理的基本常识，像小区绿化管理、停车管理这些，其实他们在报道的时候并不知道整个小区的实际运转规则，也并不了解业主大会和业委会的关系，所以会导致有些报道并不真实。我们整个社会的认知中对居民业主身份的定义，包括业主的权利和义务都需要加强科普。我们平时谈论了很多业主的权利，而忽视了业主的义务，我们应该先履行一定的义务之后再去谈权利。这也算是社会发展的一个阶段，需要一定的发展时间。 陆璇老师： 我认为业委会和社会组织具有相类似的属性，业委会连同业主大会是一种互助互益性的类“社会团体”组织。对于现代社会的人，来到一个新的城市买了房子或者租了房子，在这个城市定居，从某种意义上来说，参与业委会的相关事务也是一次培养大家公共意识的机会。 就像刚才韩老师说的很多人这次做了以后才了解，原来业委会的工作这么不容易。这本身是一种公共精神的培养，这对一个城市社区的健康发展是非常重要的。要整体上提升对业委会的重要价值的认知程度，给它更多的支持和空间。我也非常同意韩老师说的我们要积极的去看待业委会。 像我刚才讲的，居委会是基层群众性自治组织，目前肩负了大量的条线工作。业委会与物业服务企业的关系比较清晰，有签署物业服务合同，是一个私法上的合同法律关系。居委会如何与业委会协作，可能之前物权法中并没有明确。但是业委会其实比“居民议事会”等非正式的基层组织更能培育公共精神，能促进国家治理的现代化。因为这些非正式的组织并没有法律上的授权，而业委会有。一方面，需要从法律关系上厘清“三驾马车”之间，特别是居委会和业委会之间的关系，促进两者之间良性协作，另一方面应该给业委会更多的赋能、支持和成长资源。 石炜昕老师： 我补充一点，其实真正的关键还是要参与其中。不管是业委会的污名化或者新闻媒体的不实报道，其实都是大家不了解这个领域，所以一旦出现工程价格高、停车管理规则不合理等问题，大家都会觉得是个很劲爆的舆论点。但是如果参与到业委会的领域中，对这些已经习以为常。每次这种新闻爆出来，我们的第一反应就是这事儿背后到底是怎么回事，是这样吗？这里面其实会有很多很深层次的事实需要去还原。 而韩老师刚提到的这个案例，我觉得非常好。就是有一位记者，来自于我们主流媒体。他在2017、18年的时候，主要以报道参与业主委员会活动的人员为主，他在参与之后也加入了业委会，成为业主委员会的主任，并且主导了物业的选聘和更换，在这一过程中，他自身的经历成为他新闻报道的主要来源，并且在这次疫情中也在不断利用网络连线的方式采访了很多的业委会主任，宣传怎么发挥业主委员会在抗疫中的作用。所以我觉得没有必要将媒体、政府和业主委员会看作是对立的，关键是让各方参与进来，尤其是如果在媒体这个问题上，让记者这类写文字的人真正参与进来，那他们写出来的东西会很不一样。 主持人（闫加伟）： 对，这一点我也深有感触。对一个行业的不了解，可能会让他的观点发生偏颇。之前有一个很热门的话题，说好多地方小麦没有成熟就拿去卖做饲料，但是深究这个事情之后就会发现本来就是要把这个作为饲料卖的，这对于农民本人来说是利益最大的，并且已经这样做了很多年，但是有些外人就会说这是毁掉小麦，会影响到粮食安全危机，这些言论其实影响到了他们整个行业，导致了很多恶果。 作为一个外行人，在没有深入调研和了解业委会运作之前，得出的观点是不一致的，所以我很认同前面大家说的让更多的人参与进来，在参与过程中行使权利，也可以培养义务的意识。 网友问答： 问 主持人（闫加伟）：还有网友问，疫情期间小区停车费问题，有人表示应该直接减免。那对于减免停车费的问题，是否由业委会决定？或者说没有通过业委会或者业主大会同意就减免是否是不合理的？ 答 韩冰老师：其实分两种情况，一种是外来车辆被意外管控到小区。这种情况基本上大家的处理方式都是参照小区月租车辆来进行收费。另一种是地面月租车辆。有些小区包括有些街道出了指导意见，但是从我的理解来看，其实业主大会都没有权利做这个决定。一般来说，小区的地面停车收到的费用是跟物业公司进行分成的，所以即便是业主大会来减免，也只能免掉业主大会的那个部分，另外物业公司的部分应该是物业公司决定是否要减免。在实际操作中其实是有很多瑕疵的。但是面对突发的疫情，很难去对抗这些程序，当多数群体发出呼吁时，可能不理性的声音还是会赢的。 石炜昕老师：我觉得停车这个问题也不能仅从停车费高低来说，大家都希望停车费能够低一点，当然可能也有人希望停车费高点，可以把外来车辆挤走。其实上海的停车费正像韩冰所提到的，我们经营性资产非常少，甚至包括我们叫做公益性资产也是2004年之后逐步才建立起来，这会导致社区中所用于经营的东西非常少，所以停车费是绝大多数小区补充维修资金的主要来源。如果在一个更好的视角看这个问题，就是车辆互相停，大家互相交停车费，说到底是互相补充对方小区维修资金，所以停车费对于绝大多数小区来说还是非常重要的。对于业委会是否有权利进行减免，我跟韩冰的观点是一致的，业委会本身并没有权力进行减免。不过要进行区分，对外来停车可以特别执行，而内部则不是由业委会直接决定。除非这个小区业主大会的停车管理规约中或者停车管理办法中已经授权了业委会对于某些特定情况的减免权，当然这种情况应该很少。但是我个人觉得业主大会是有权利对某些事情进行追溯的，由业委会提案，业主大会表决通过。一句话总结，业委会无权，业主大会有权。 陆璇老师：再细分的话，有些是私家车位，是有产权或者租赁权的，这种则是个人私有财产的处分，是由每个业主自己去考虑是否给予减免。我们讨论的应该是小区公共部位的停车费问题，每个小区都有自己的《管理规约》，乃至《机动车停放管理专项规约》。按照通常的规约的规定，遇到这种情况，业委会没有权力决定减免停车费，但是业主大会有权决定，可以召集临时业主大会投票表决。 问 主持人（闫加伟）：有网友问小区的物业合同究竟应该跟谁签？ 答 陆璇老师： 在小区业主大会没有成立之前，是前期物业服务合同。前期物业服务合同是由开发商和物业公司签署的；而开发商则是在上海住宅物业网上公开进行选聘。后期，等小区成立业主大会与业委会之后，则是选聘物业公司一般是通过由业主大会决定，由业委会代表业主签署合同。所以，是有前期物业服务合同和正式物业服务合同两个阶段。 问 主持人（闫加伟）：我们有一个网友提问，居委书记不给办业委会怎么办？就是居委会不推动、不支持，怎么办？ 答 陆璇老师： 这个事情我们小区也是推动的，不是开发商或者物业公司主动推的，我们有业主联名主动要求成立业主大会和业委会。因为我们当时是认为我们小区已经符合业主大会成立大会的法定条件了，但是开发商方面迟迟没有推进，所以，我们是向有关部门去反映这个情况，然后得到政府相关部门的支持，才成立的业委会筹备组。小区业主是有法律赋予的权利的，可以主动去推动这个事儿的。由于开发商、物业公司跟业主的利益是不一样的，所以他们没有动力去推动业主大会与业委会的成立。如果这位网友所在小区的业主想成立业委会，我认为你可以跟几个志同道合的业主行动起来，做一些工作，甚至可以请教一些专业人士，与政府部门积极沟通。 韩冰老师：我认为在上海成立业委会应该是没有那么难的。因为在上海市的法规规定里面还是蛮支持这个小区积极组织业委会的。在上海市住宅物业管理规定里面，比如说符合条件的小区，开发商应当要提交这个申请书，如果不提交的话是可以受到行政处罚的。其次就是我们如果符合条件的小区，联名信或者申请收上去之后，规定的时间里面，相关部门比如说街道没有积极的反馈的话，其实是可以申请其他的诉讼渠道，还是很容易跟进的，应该是不难的。 问 主持人（闫加伟）：有网友问目前小区没有业委会，应该找谁重新选举组建？ 答 韩冰老师：如果小区之前没有业委会，应该去找小区所在的街道进行筹备。如果是之前的业委会到期，则是需要进行换届选举，也是需要联系街道，由街道牵头成立换届小组，推进换届选举。 问 主持人（闫加伟）：有网友留言，如何让年轻人加入业委会？如何消除对业委会的不信任？这个问题我们前面有提到，主要是让更多人参与进来，做到公开透明，除此以外，各位老师还有什么建议吗？ 答 韩冰老师：我有一点建议，结合上海的业委会现状，希望相关部门给业委会参与者一些支持。比如说业委会参与者在维持小区的秩序上有一定的付出。那为什么很多年轻人不愿意参与进来呢？因为他知道这里面是有风险的，业委会直面小区冲突矛盾。很多国企、事业单位的职员看到业委会是绕着走的，单位里的很多老人也会提醒年轻人说千万不要加入业委会，这也是难以推进青年人进入业委会的原因之一。所以从这方面来说希望相关部门能否给业委会一些支持，或者一些保障机制。比如公务员加入业委会是否可以在他提干的时候，社会实践上可以加分，或者一些外地年轻人加入上海业委会是否能否给予志愿者积分或居转户提供一些便利。可以参照一下深圳的做法，会把业委会服务纳入到志愿服务时长中，这样可能会成为业委会吸引人才的一点。 石炜昕老师：我补充一点，像韩老师所讲，绝大多数公务员都会面临一个基层经验的问题，如果业主委员会担任三年可以视同基层经验，这个对体制内的同志参与到业委会会有很大的激励作用。 陆璇老师： 虽然我不是专门研究业委会这块的，我主要是在社会组织领域做研究，但是很多问题是同质的，就像对社会团体的赋能不足，对标到业委会这块，我认为刚刚两位老师讲的数字化本身就是赋能。如果数字化没有做好，会增加业委会履职的成本。比如组织一次合法的业主大会、业委会会议，会很困难，成本太高。政府申报、考评应当是数字化赋能其中的一块； 另一块，像韩老师所说的承担责任的问题，我觉得可以引入类似董事责任险、高管责任险这样的责任险，比如统一购买业委会责任保险，如果出现问题可以由保险公司来理赔。保险公司可以把部分保费拿出来做赋能，比如聘用第三方顾问做培训，来确保业委会运作的合规，不会出现履职责任问题。可以推动这种市场机制，包括专业化的第三方顾问。民法典颁布以后，对物业管理方面的规定有了新年的调整，如果没有专业机构，即使有做业委会的经验，还是需要不断学习新的法规知识。就像前面石老师说的，读完300天法规还不够，第301天开始要学习新的法规。所以，给业委会赋能，不是出一些新规定就可以解决的事情，还是需要有一定的机制。 问 主持人（闫加伟）：最后一个问题想请教各位，对于上海物业维修专项资金的管理机制有什么看法？或者有什么建议吗？ 答 韩冰老师：其实对专项资金存什么银行大家不太了解，上海只有两个银行可以存，一个是建行还有是上海银行，而且不能跨街道经营，所以面对的其实只有两个选择，而不是像大家认为的有很多利益。并且维修资金一旦存到银行，想再变更其实很难，需要组织召开业主大会。上海目前对维修资金的使用方面流程过于繁琐，每一笔资金的使用都要进入报文，这样导致业主大会公共收益账户的使用度下降很多。上海为什么所有小区的停车费没办法直接进入业主大会的账户，而是先进入物业公司再进入业主大会账户，因为我们每一笔钱进入之后都会产生一个报文，然后需要去做核销，过程比较麻烦，有点监管过分了。 石炜昕老师：我跟韩老师看法一致，维修资金有收和支两个方面的问题，收的核心问题就是停车费进来太少，上海维修资金的主要来源就是公共收益，公共收益的主要来源就是停车费。而业主委员会对于停车管理费的监管难点就在于现在这些钱必须先存到物业的账上，然后再整体划转给业委会，我们的业主大会账户无法直接收款，如果我们直接采用收款的方式，不是说不可以，只要有一笔十块钱，就会有一张报文，然后一个星期过去了，你桌上就会有很厚一沓报文，然后接下来业委会就要天天敲章。然后物业也会很痛苦，要把这些全部归档录入，这些材料还会成为年度审计的材料，那三年任期内可能一个房间都是材料。所以建议对于维修资金的流入要简化，让钱可以直接到业委会的账户。而对于维修资金的支出使用，可以尽快推动线上投票功能，尤其是涉及到民生的漏水、电梯、消防、门禁这些，可能涉及金额并不大，但是一个一百万元的工程的决策成本可能跟一个十万五万元的决策成本差不多，应该通过数字化转型的方式，让这些小额的，涉及到民生支出的钱能够用起来方便。只要信息公开，我相信绝大多数业员会是不会套取这些钱的，因为还有物业进行监督。 陆璇老师： 今天听了两位老师的分析，确实感觉业委会工作不好做。我相信绝大多数的业主进入业委会不是为了所谓的回扣，无端的恶意揣测是无意义的，只要小区做好财务信息的公开透明，我认为不太会产生很严重的问题。希望大家可以转换思维，正确看待业委会工作，履行业主的义务和责任。我也同意前面两位老师说的要简化维修资金的收支流程，特别是收入，这对维修资金而言是纯获益的行为，似乎没有必要程序这么繁琐。在支出方面，像我们在管理公约起草的时候，也没有放很多权力给到业委会，还是要通过业主大会决策，也会遇到决策成本高的情况。也希望政府能推动数字化，包括电子投票等，既环保又方便。 问 主持人（闫加伟）：对，综合大家的看法，业委会数字化是个趋势。有网友说要堵住业委会获利的渠道，也有网友说不能堵住为业主谋公利的渠道，还有网友说确认业主大会银行账户，就能很好的理顺和物业的关系。还有网友提出疑惑，20年来维修资金一直活期不理解，这个请问怎么解释？ 答 石炜昕老师：这个问题可能是大家不了解，维修资金是可以存定期的，需要业主委员会跟银行专员进行沟通，当然还需要预留一定的流动性资金，否则钱无法支出。其实很多人不知道维修资金还可以买国债，但是绝大多数的业主不会授权业主委员会去买国债，但是法律上是允许维修资金投资低风险或者无风险的产品。但是需要通过业主大会的投票决定。今年我们提出一个概念，维修资金不仅仅叫维修资金，而叫做城市的专项资金，一个全生命周期管理的概念。我们不仅要管理收支，而是要把它看成一个城市金融平台，那这个金融平台最终的目的是为了我们的房子保值增值，一个维修资金亏空的小区，房价一定不会高。 主持人（闫加伟）：这个已经是把物业维修资金上升到城市全生命周期的管理，这样的一个高度，我觉得在上海这个城市更新的大时代，这是一个必然的趋势。非常感谢几位嘉宾利用一个晚上的时间来深入的讨论业委会的问题。当然通过今天的讨论我们发现这次疫情也是一个机会。当然这其中很多方式也是不可逆的。但是我们对有些事情也形成了一些共识，比如说年轻化的趋势，数字化的趋势，包括如何改善对业委会污名化。 |
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来自： 阿福根 > 《物业、业委会、志愿者》
