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正  文

疫情防控中，房屋租赁合同当事人最关心的十个法律问题详细解答

 

文：吴取彬 隆安律师事务所合伙人、律师

 

近期，受奥秘克戎变异毒株引发的新冠疫情影响，上海的各行各业几乎全部按下暂停键，这势必影响商事合同的履行，尤其是房屋租赁合同的履行。2022年3月29日，上海市人民政府办公厅印发《上海市全力抗疫情助企业促进发展的若干政策措施》，提出对承租上海市、区属国有企业房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年最长可享受6个月租金减免。然而，对于承租非国有企业房屋的承租人来说，在免租以及合同履行等方面极易与出租人产生纠纷。本文针对经营性房屋租赁合同各方当事人关心的几个问题，作出针对性的解答，希望对大家有所帮助。

 

问题一、承租人可否申请租金减免？

答：上海本轮疫情，无论是对于承租写字楼、工业厂房、或者商业经营用房来说，在上海按下暂停键后，除极少数承租人外，绝大多数承租人的收入必然减少、甚至没有任何收入，例如从事零售、餐饮（除少数保供餐饮企业外）、影院等行业承租人，如果继续按照原合同的约定支付房屋租金，很显然显失公平。由于疫情及疫情引发的防控措施已普遍被司法机关认定为不可抗力，根据民法典关于不可抗力的相关规定（《民法典》第180、590条），疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因此，因疫情或疫情防控措施而导致承租人不能经营的期间，可依法向出租人申请租金减免。关于租金减免事宜，上海市高级人民法院在2022年4月10日发布《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》就明确指出“积极引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持”。

因此，作为承租人可以向出租人申请减免一定期限内的租金。

 

问题二、承租人可否以不可抗力为由解除租赁合同？

答：既然本轮疫情以及疫情防控措施已被司法机关定性为不可抗力，那么作为租赁合同的当事人是否可以以不可抗力为由解除租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定，只有因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人才可以依法行使合同解除权。

一般而言，对于长期租赁合同来说，短期的疫情防控并不必然导致合同目的无法实现，疫情的影响只是短暂的，除非出租人同意，否则，作为承租人一般不能解除合同；对于短期租赁合同来说，尤其是会展、会议等特定用途的租赁合同来说，疫情防控必然会导致合同目的无法实现，作为承租人可依法解除租赁合同。

因此，在判断是否可以解除合同时一定要根据租赁合同的用途，租赁时间长短、封控措施的强弱等因素综合分析，看疫情是否导致租赁合同目的无法实现。切勿简单的认为，疫情及疫情引发的防控措施系不可抗力，就可以解除租赁合同，否则，在无权解除合同的情况下，单方面解除租赁合同，可能需要依约承担违约责任。例如，上海市浦东新区人民法院在（2020）沪0115民初41728号民事判决书中就判决承租人不可抗力为由单方面要求解除合同构成违约，浦东新区人民法院认为：“2020年春节期间，由于新冠疫情防控的需要，确实影响到餐饮行业的经营，但并不必然导致租赁合同目的不能实现。被告以不可抗力提出解除合同、不承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，本院难以支持，被告提出提前解除合同，应当承担相应的违约责任。”

 

问题三、承租人如何申请减免租金？

答：根据前述解答，作为租赁合同的承租人在疫情发生后，影响租赁房屋使用的，可依法要求出租人适当减免租金，至于申请减免多少租金，应综合考虑疫情的防控程度、疫情对行业的影响以及对租赁房屋使用的影响，综合考虑。例如目前上海疫情引发的防控措施就分为封控区、防控区、防范区，每个区域的疫情严重程度均不一样。因此，在与出租人协商解除租金时应在合理的限额范围内协商减免租金，例如上海国有企业给中小企业及个体工商户最高减免6个月房租，作为承租人一般应在此限额范围内积极与出租人协商租金的减免，切忌减免租金过程中漫天要价，避免给出租人带来反感。在协商一致后，双方应就租金减免问题签署相关的补充协议，以免将来发生争议。

 

问题四、出租人不同意减免租金，该如何处理？

答：遇到这种情况，作为承租人来说，可以选择以下方式解决：

1、搁置争议，将申请减免的租金以外的到期租金，应依约支付给出租人，并备注支付租金的月份，以免在协商不成的情况下，拒付所有的到期租金，从而构成违约。

2、可尝试委托律师参与协商。承租人委托律师参与协商，一是律师可以把控协商过程中的法律风险；二是足以让出租人对承租人提出的租金减免要求的重视；三是律师可以从法律的角度充分阐述承租人为何可以要求减免部分租金。

3、可主动向人民法院提起诉讼，要求减免部分租金。对于已预付疫情期间租金的承租人亦可主动依据公平原则提起诉讼，请求减免租金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款就明确指出“疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”  

问题五、承租人因疫情不能按照约定支付到期租金，是否构成违约？

答：本轮上海疫情及疫情引发的防控措施基本被定性为不可抗力，根据民法典的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，免除或者部分免除责任。因此，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，承租人不能按照约定支付到期租金的，一般无需承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条也明确规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

但是，作为承租人需要注意的是：应综合考虑疫情对所在地区、所处行业的影响，疫情或者疫情防控措施导致合同不能履行之间存在因果关系以及原因力大小进行相应的证据收集，否则一旦诉讼，应对此承担相应的举证责任，如果举证不能，则可能需要承担相应的违约责任。例如：审上海市第一中级人民法院在(2021)沪01民终1016号民事判决书中就明确指出承租人主张因疫情导致其资金周转困难，无力支付租金的理由不充分，而判决承租人承担相应的违约责任。

问题六、承租人若解除租赁合同，应如何通知出租人？

答：根据《民法典》第五百六十五条规定，如果承租人需要以不可抗力或情势变更为由解除合同，那么应该通知出租人，为保留相关通知的证据，建议通过书面形式通知出租人，通知方式包括但不限于邮件、微信、短信等，特殊情况下电话录音亦可，但是，若租赁合同中明确约定了通知方式，那么，应按照租赁合同的约定通知出租人。

另外，应根据《民法典》第五百九十条的规定，及时通知出租人，以避免损失的进一步扩大。

但是，这里需要特别注意的是：只有因疫情导致合同目的无法实现的情况下，作为承租人才享有解除权，否则在无权解除合同的情况下，要求解除合同，需要承担相应的违约责任。

问题七、作为出租人，如果承租人拒不支付租金，可以解除合同吗？如何处理才能达到利益最大化？

答：关于这个问题需要分不同的情况处理：

1、若承租人仅仅是要求合理的减免部分租金，在协商未果的情况下，搁置争议，此时作为出租人要求解除租赁合同的，一般不能获得支持。《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》就明确指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

2、若拒付的租金数额已超过上海市国有企业给予中小企业最长减免6个月租金的，一般可以认为承租人拒不支付租金明显超出合理的限度，可认为承租人的拒不支付租金的行为构成违约，可按照合同约定综合判断是否享有合同解除权。

3、如果承租人明确表示不再履行合同，作为出租人可以根据《民法典》第五百六十三条第二款的规定，依法解除合同。

出租人如果追求利益最大化，则建议出租人与承租人积极进行协商，考虑是否可以通过减免租金或阶段性降低租金的方式，让承租人继续经营，共克时艰，毕竟在当前的经济环境下，即便有权解除合同后，在解除合同后，房屋的空置期可能会更长，只有这样，才能做到互利共赢！

 

问题八、本次疫情可能会导致哪些租赁合同纠纷？

答：本次疫情会引发以下租赁合同纠纷：

一是承租人基于情势变更及公平原则起诉要求减免租金的纠纷。此类案件主要是由于租赁双方无法就减免租金事宜达成一致意见，而引起诉讼。

二是承租人基于不可抗力或情势变更原则起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷。此类案件的主要是因疫情防控需要，导致承租人租赁合同目的不能实现或者是疫情发生后，经营环境发生重大变化，继续履行合同对于承租人明显不公平或者不能实现合同目的，在与出租人协商无果的情况下，而引发的诉讼。

三是出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷或出租人要求承租人继续履行租赁合同并承担违约责任的纠纷。此类案件的主要是由于疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，或承租人明确表示不再履行租赁合同而引发的纠纷。这类案件对诉求的选择，要根据合同的具体情况，以及承租人的履约能力综合确定诉求。