成交价跌骨折！成交量却猛增！谁在接盘江核二手房？

一直想写一篇关于“被做空的江北核心区”的文章。

相信如果说，江核是南京被高高捧起又被重重摔下的板块之最，不会有多少人反对。这个有着众多光环加持的新区，曾是多少人前仆后继的掘金之地。

然而捧得有多高摔得就有多重，舆论的转向仿佛一夕之间。曾经只要说一点江核的不是就要被围攻，到如今只要为江核鸣不平就会遭来指责。

纵使可能一千个人对江核的理解就有一千种，但无论如何，从板块二手房成交价下跌的颓势能够感受到，

江北核心区，真的是硬生生要被“做空”了……

「成交量猛增成交价却齐跌！一边骂一边买？」

一手好牌打得稀烂。

到底是被谁打烂的？操盘者？还是炒房客？

没有定论。只知道曾经高傲的江核业主，终于是向现实低了头。一飞冲天的二手房价格，最近纷纷出现“猛跌”的抛售房源。

比如华润国际社区，链家上最近一套5月4日成交的房源，单价低至3.35万：

这个价格，基本是该小区有成交历史以来的最低位水平。

又比如正荣润锦城，链家上最新5月成交的两套，成交单价分别为3.6万和3.7万：

这个价格，基本是该小区两年前的水平。

再比如正荣润江城，链家上5月14日成交的一套房源，成交单价约4万：

这个价格，也基本是该小区两年前的水平。

更为“惨烈”的是江核“神盘”江与城，限售放开后该小区很快已经有了一套成交，而该套房源的成交单价仅约3.4万。

面积118.46㎡，总价408万，成交单价34442元/㎡。相比该小区2019年30500元/㎡的新房均价，涨幅不到4000元/㎡，总价溢价约40多万。

3年时间涨了40多万，剔除掉一系列的成本后，这个收益基本是不赚的。

作为江核抱团挂高价呼声最高的小区，江与城业主中也难以避免的出现了“叛徒”。

你想着大家一起努力做高资产价值，而别人却在寻思着如何赶快抛售跑路。

限售放开后，江核的二手房市场面临着更大的考验。选择更多内卷也就更严重，随之而来的也就是价格的一路下挫。

不过，也不得不承认的是，限售放开后江核的二手房成交量也在猛增。据了解，5月江北核心区共成交了38套二手房，其中新上市的绿地海悦和江与城分别已有一套成交：

△来源于孟祥远

而据相关统计，江北核心区1-4月二手房的总成交量也仅40套。5月一个月就卖了前4个月的量。就有相关中介透露江核最近的成交非常快，正荣润锦城10天就卖出了5、6套：

成交量猛增，成交价却在下跌，这其中除了有限售放开的影响外，江北取消限购的政策也是一大因素。

虽然有人急于脱手而不断下调售卖价格以促成交，但仍然有拿到了购房资格的人愿意接盘。

“一边骂一边买”似乎在南京楼市，总是成为这样矛盾的存在。

又或许对于市场而言，不是江核没价值，而是“疯涨”的价格透支了江核的价值。当价格再次回落到合理区间，还是能“召回”那些曾经失去的江核粉们。

「巨大供应量冲击下，江核二手房或持续低位徘徊」

不仅是二手房成交量猛增，据开发商宣传，江核的新房成交量近来也有所增长。

青奥板块的颐和铂岸江璟，端午假期期间成交了26套：

到访了约600组：

如果这一数据水分不是很大的话，很难不说限购、限售等相关调控政策的放开，对于江核来说还是起到了刺激作用。

特别是在眼下基本大多项目都开启了分销、优惠促销的情况下。

其实从当下的市场氛围也能感受到，虽然难言反弹，但已经开始有“躁动”出现，不再是如年初时的“一潭死水”。

已许久未曾出现过的二手房业主抱团涨价，近日又在江北重现。位于老山的中铁江佑铂庭的业主群里，就有业主就二手房定价分别阐述了小区的多项优势，意在“团结”大家抬高挂牌价格。

这也可以看作是业主信心回升的侧面体现。

而这对于江核而言，虽然也曾是“业主抱团涨价”的典型区域，但就板块目前的市场特性来看，短期内或仍持续在低位徘徊。

其中最大的不利因素无疑就是江核近两年的新房供应量巨大，直接对二手房市场造成很大的冲击。

限售政策放开后，江核二手房“盘子”里又多增了江与城、扬子江金茂悦、绿地海悦等小区，买房人的选择愈来愈多：

从链家的二手房数据可以看到，目前江核可售的二手房小区在链家上的挂牌总套数为1053套。主要还是来自于华润、雅居乐、正荣和保利几个老的供货小区，而新解禁的几个小区目前挂牌套数还不多。

1053套，这个数量已经十分可观。

就按照5月38套——这个在当下算是比较高位的月成交数量来计算，1053套就需要近28个月、也就是2年4个月才能消化完毕。

然而这还只是刚开始，后面还有大量在2021年前后售出的二手房待解禁入市。

这还没完，眼下江核还有在售以及待售的新盘10多个。

当真实的数字毫无保留的呈现在眼前，才能切实感受到压力的扑面而来。

在供货量的“泰山压顶”下，未来江北核心区的二手房市场将会无比内卷，而内卷带来的直接影响无疑就是整体价格的难以上涨，甚至持续低位徘徊。

而这个时间需要多久？5年？甚至更久？谁也说不准，只能等待市场给出答案。

「成交量连续3月上涨，市场开始“躁动”」

虽然针对性的看江核的二手房市场，的确不容乐观，但也如上文所说至少成交量的上涨说明市场还算活跃。

虽不能言回暖，但整体的市场的确已有所“躁动”。很多原本在观望中的买房人，逐渐开始行动起来。

据我爱我家数据显示，5月南京二手房成交量6111套（含高淳、溧水），环比小幅上涨1.2%。

2021-2022年南京二手住宅成交量价情况