买房故事 || 我买中海汇智里的经历，多有赘述，难掩喜悦！

昵称22998329 2022-06-19 发布于北京

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20220618

购房是每个家庭的大事，是关乎后续很多年生活品质，以及过往几十年家庭收入的大事。

作为年轻一代亲自参与并主导购房的95后，我通过实地考察，政策分析，文件研究等方式对诸多在售楼盘进行了考察。

最终，在经历了长达一年的周期后，我遇到了我心仪的楼盘，并在马老师团队的帮助下，完成了购房合同的草签，目前已经为网签节点做准备。

这篇文章将会记录我的买房经历，刊载于马老师帮选房公众号，传递我们买房欣喜的同时，也希望为其他购房者带来一些参考。

马老师帮选房

壹我走过的弯路

大概去年（2021年）三四月份，我开始关注楼市，之所以选择这个节点，源于我的个人终身大事——要买婚房了。

这时候呢，购房决心已经有了，但是购房意愿还并不强烈，主要原因是：

首先，我注意到政府号召“房住不炒”，另外，每个项目都有一些公租房（保租房），我觉得是利空楼市的；

其次，房价较高，刚需房首付普遍220-260万；

最后，自己尚处于事业发展初期，还贷能力还不稳定。

在这一阶段，我通过xx同城、安x客、贝壳等购房网站对符合我未来家庭需求的楼盘进行了搜集，其中包括但不限于：北清云际、奥森春晓、金辰府、龙湖熙上。

主要考察的地块是：北七家、后沙峪、回龙观、东坝、金盏。

当时联系了一些平台的中介，但是咨询效果有限。我个人认为传统的房地产中介很难从客观的角度给出购房意见，普遍先会探寻我的口风，向我打听更偏好哪一个楼盘，然后强力的推荐这些楼盘。在这样的情况下，导致我一度认为北清云际没什么缺点，甚至就是为我而准备的楼盘。事后想想，仍觉后怕，后背冒出冷汗。

一年前的我真是又傻又天真，完全不具备在社会中生存的能力——太容易被忽悠了。这些平台的卖房中介，对比马老师团队的选房师给出的有始有终有头有尾的选房建议，完全不在一个水平上，不禁感慨，真不是卖房的都能叫得上选房师。

就在我当初几乎下定决心，就去抓北清云际的时候，一位前辈提醒早晚高峰交通怎么样？回龙观可是很堵的。然后，我通过定期/定时的搜集地图上的路线，我发现北清云际存在着较大的隐患。虽然回龙观离市区很近，但是由于较大的人口居住密度，早晚高峰出行会变得非常困难，并且想要上高速的话，路线也不是很便利。

其次，在北清云际西侧和西南侧，存在着两块儿尚未拍出的二类居住用地。这两个地块儿网传容积率很高（补充：容积率2.8），限高也很高（补充：限高80米）。如今我发现，西南侧的地块被建发摘走，成为了一个三十层（更正：27层）高层小区。因此，如今还未出现的遮挡问题很可能在将来成为隐患。

附图解读

最后，开发商还存在着信用危机，在开盘后，为了促销进行过一次大幅度的价格调整，导致很多业主退房。综上考虑，北清云际被我划出了选房清单。同时我也深刻地意识到，房产中介的话不可轻信，如果我不自己进行调查的话，光凭对方一张嘴，很容易就被忽悠了。

贰寻找合适的楼盘

在北清云际的事情过后，我意识到自己实在是太蠢了，把这么复杂的事情看得如此简单，我还有太多东西需要学习。本着即使不买也先看看的心态，我不再仅仅盯着刚开始关注的几个楼盘，开始在全市范围内琢磨楼盘。

与此同时，我发现房产中介并不是买房唯一的选择，社交平台的媒体账号会进行相应的推荐，测评往往更加全面。通过努力做功课，我对北京大部分楼盘以及周边配套有了大概的认知。以下我学习分享到的知识，绝大多数来自于马老师的公众号和抖音号。

在我心里，北七家，回龙观，国贸南三个地方定位与天通苑相仿，属于大型集中居住区，除非盘面大涨，不然这些地方升值空间将会非常有限，甚至会往城中村的方向发展。在“全面发展”的号召之下，我个人认为北京作为超大城市，几乎不会出现盘面大涨的情况，因为全国都需要等着北京上海深圳为地方进行人才的反向输血。因此，即使是刚需房，考虑到后续置换，我也不是很倾向于这几个地块了。

在另一边，东坝，金盏，后沙峪成为了我眼中的宝贝：

东坝，金盏的规划拥有产业，地铁和学区，具备成为城市小中心的特质。这一点来自我对武汉的城市发展经验，武汉属于典型的多镇共同发展富裕的城市，每个主镇内部都有着不错的商业和便民配套。这样的好处是每个地块的核心位置，都有一定的价格上浮空间，并且交通出行和配套是有保证的。

后沙峪在我眼中的好处是，发展稳定，人口结构优质，并且没有太多回迁房安置房，未来有一定的住户人群（圈层）方面的增值效应。

在这一轮的学习之后，我基本上明确了我对未来居住地的要求：

周边配套不需要完善，但是一定要有值得信赖的规划；

通勤在一个小时十五分钟以内；

住户人群纯粹，最好不要出现廉租房（保租房）和公租房；

位置在北京城北部；

未来有一定升值空间，或者在通货紧缩到来之时不会出现大面积的贬值。

我与家人进行沟通后，同时在马老师帮选房公众号了解土拍信息。我对现有和未来一年内会出现的楼盘有了大概的了解。至于为什么是未来一年内，因为我计划2023年求婚，2024-2025年婚礼，我需要那个时间有一套能交付的婚房。根据我了解的施工周期倒推，2025年以前交房，我至少要在2023年之前购房。

叁我与汇智里

在这个过程中，一个“偏远”的地块儿进入了我的视野，那就是沙河。沙河地块，我之前不怎么考虑，因为高教园区已经搬过去很多年了，但始终没有过起色，房价呢，涨了一点点，也非常的有限，那边也没有什么新盘，所以呢，沙河不在我的考虑范围之内。

因为当时中海汇德里已经出来了，我心里对中海汇德里是非常向往的，但是由于预算的原因，汇德里我肯定买不起的。当中海汇智里出现后，并且也选在沙河这一块儿的时候，我就觉得，哎，我需要重新审视这个地方了。

接下来，我以一种非常正式的眼光来看待这个楼盘，它的单价非常非常的合理，4万多不到5万，户型呢，以刚需盘为主，像这样的盘面儿，在北京（近海淀）我觉得非常少了。而且这个刚需盘里，它不设置安置房和廉租房。我觉得住在这个盘里将来是非常有保障的，而且它自带一个下沉式的商业街区。通过查阅地图呢，我发现地块西侧有中国移动信息港，这个信息港基本就是中国移动未来的总部了，一共建了三座大楼，然后呢，它的南侧是中国城建，然后它的东侧是一条小河。

所以这个小区，不管是生态，以及产业都是有保障的，它的对面儿怎么说呢，也是一个产业，北京信息科技大学。综合这几点，我觉得四万五是一个价格凹地了，这个价格非常合适入手，而且如果未来通货紧缩了，房市崩盘了，它跌也跌不到哪里去，如果没有紧缩，没有崩盘，还是挺有潜力长一波的。

毕竟没有十全十美的买卖，我觉得买这个盘的好处要远远大于买这个盘的坏处，因为在沙河这个地方住，上高速实在是非常的方便，我去上班的地方一个小时零七分钟，从同样的建发郡和府及北清云际，也需要一个小时零七分钟。这两个时间，是几乎一模一样的，虽然他离得远了十几公里，但是出行更顺畅体验也更好。

通勤时间相同，汇智里远一些但出行顺畅

在选房师赵老师沟通及建议下，我和家人一起前往汇智里工地，进行了小幅度的考察，我发现工地已经开工，地基已经挖下去不到三米的样子。中国移动信息港已经建起来了，非常非常的漂亮，很大很高。路南侧的城建也开始动工了，已经进入浇灌的阶段了，对面儿的北京信息科技大学，哎，校门口还没有完全建好，但整体校园大部分工程已经结束了。我觉得这个地方，宛若2008年的奥运村附近的一种感觉，到处都在建设。2008年奥运村之后两年发展的有多好，我印象非常深刻，我不期望沙河能有这么快，这么好的发展，但是他能让我看到到希望。回去之后呢，通过马老师选房师和中海的销售王经理建立里联系，拿到了具体的房源，户型图等，并约定有时间去售楼处看一看。

5月20号左右，我想查一下周边商业规划，咨询选房师赵老师看看有什么可以提供的信息。经赵老师帮忙，提供了几张北京市住建委的图片，我了解到西侧还有一块养老和医疗规划用地，东侧有九年一贯制小学和初中。