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【蓝海经济观察】房地产进入国资时代

 蓝海思享汇 2022-06-30 发表于北京

作者:沈奇 杨政

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土地拍卖不见民企入局


根据中金公司数据,从2021年土拍开始,民企拿地建面占比仅在20%左右,拿地金额占比大幅走弱,从2021年第1批占比53%下挫到2022年第1批仅25%。

地方财政主导的城投成为拿地主力, 2022年的首轮集中供地中,广州市城投拿地比例达到67.30%;而民企则几乎隐身,广州民企拿地占比仅12%,北京、厦门、宁波、天津也仅仅10%附近,深圳、南京、苏州完全不见民企入局。

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头部房企的选择:易帜还是分拆


近期,引入国资纾困成为一些头部房企的重要选择。

根据6月1日建业地产股份有限公司的公告显示,公司第一大股东恩辉投资有限公司与河南同晟置业有限公司于2022年6月1日订立框架协议。恩辉投资拟以代价6.88亿港元,向同晟置业出售建业地产8.6亿股股份,占建业地产总股本的29.01%。这样,同晟置业成为建业第二大股东。而同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司,这就使得建业得到了国资入股的援助。

除建业集团外,多数大型民营房企也都处在引进国资的进程中。恒大、碧桂园等巨头,因为体量很大,更多是采取的是分拆出售和引进的方式。在2022年的前三个月,根据乐居财经统计,恒大已有10个项目向国资转让。

3

地方政府刺激政策不断出台


为稳定房地产市场,地方政府政策连番出台,据中指研究院不完全统计,2022年全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次,其中,在429会议(提出:促进房地产市场平稳健康发展”,现阶段房地产市场需求相对偏弱,通过降低住房贷款利率,有利于降低住房购置成本,有利于刺激需求边际改善)后的一个月时间里,就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。而“河南商丘市民权县的建业河畔洋房”与“河南开封市杞县的建业城”甚至出现用小麦、大蒜换首付的情况,在广西玉林,公务员与教育、医疗等系统也背上了“卖房”任务。

就像两年前不断加码的调控一样,地方政府在刺激政策上开始竞赛。

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更长周期的房地产逻辑


首先是人口,根据国家统计局数据,新生儿人数已经从2016年全面放开二胎之后连续5年下滑。随着人口老龄化与新生儿下滑,2021年全国人口仅增加48万人,2022年很可能成为第一个人口负增长年份。

其次是城镇化,2020年第七次全国人口普查我国常住人口城镇化率达到63.89%,2021年,中国城镇化率达到64.72%,而2010年第六次全国人口普查城镇化率仅不到50%(49.68%),2000年这一数字则为36.09%。从世界其他国家城镇化发展历史来看,在城镇化达到60%以后,多数国家城镇化发展趋势出现放缓。20年高速城镇化之后,城镇化带来的红利已经基本耗尽。

最后是货币,从居民角度来说,在2008年之后,居民中长期贷款大幅增加,2015年之后又有明显提升。根据BIS数据,2008年中国居民杠杆率为17.9%,2020年末达到67.1%。房企的杠杆率更是惊人,据中国投资协会数据,在“三道红线”发布之前的2019年,百强房企杠杆率多数在70%之上,净负债率超过100%的达49家。房地产不仅仅是货币的“蓄水池”,更是一台“发动机”,在资产价格上涨情况下不断通过提供抵押品派生货币,释放流动性。然而,“三道红线”出台之后,房企的债务受到了限制,而居民部门在2022年也出现了中长期贷款下降,房地产“创造”货币的能力正在大幅走弱。

人口陷入负增长、城镇化失速、杠杆率高企,房地产长期发展的底层逻辑已经发生变化。

5、房地产进入国资时代,地方政府走向前台,从行业上讲,房地产业长期繁荣已经彻底结束。

对绝大多数个体而言,房地产将不再具有投资价值。

非刚需、不买房。

(全文完)

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