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作者：王一 单位：上海建纬（武汉）律师事务所 微信：amidawang 作者：郭傲雨 单位：上海建纬（武汉）律师事务所 微信：Law29yu  对于人防工程的使用权是属于建设单位还是属于业主，开发商认为，人防工程是由开发商投资建设的，人防工程使用权应当归属开发商。而业主们认为，商品房价格构成中已经包括人防工程的建设成本，业主已经支付了费用，因此人防车位使用权应当归属全体业主。司法实践中关于人防车位的纠纷也十分常见。 本文选取“Alpha 案例库”中近三年全国范围内与人防车位使用权归属有关的纠纷共2873 份判决书进行大数据分析，对其中的常见争议焦点、裁判要旨进行了归纳，形成此报告，以期对与人防车位使用权归属有关纠纷常见的风险点进行提示，为法律同仁处理此类案件提供参考。 一、人防车位是什么？ 《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”以此来看，住宅小区或商业办公项目地下的人防工程，在平时是可以为人民生活提供服务的，也可理解为在人防管理部门备案允许的情况下，可以作为停车位使用。 二、大数据检索报告 （一）检索条件 1.案例来源：Alpha案例库 2.案由：物权纠纷; 合同、准合同纠纷; 侵权责任纠纷 3.文书类型：判决 4.关键词：人防车位 5.案件数量：2873件 6.数据采集时间：2022年7月2日 （二）地域分布  从地域分布来看，人防车位使用权纠纷案例主要集中在福建省、安徽省、广东省，分别占比11.31%、10.96%、8.95%。其中福建省的案件量最多，达到325件。 （三）案由分布  从上图案由分类情况可以看到，人防车位使用权纠纷最主要的案由是合同、准合同纠纷，有2411件，占83.92%，其次是物权纠纷类，侵权责任纠纷。 （四）程序分类  从上面的程序分类统计可以看到人防车位使用权纠纷的审理程序分布状况。一审案件有2033件，二审案件有828件，再审案件有10件。 （五）裁判结果 1.一审裁判结果  通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，人防车位使用权纠纷案件全部/部分支持的有1090件，占比为53.62%；全部驳回的有914件，占比为44.96%；其他的有29件，占比为1.43%。
 通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，人防车位使用权纠纷案件二审维持原判的有709件，占比为85.63%；改判的有111件，占比为13.41%；其他的有8件，占比为0.97%。
 通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，人防车位使用权纠纷案件改判的有9件，占比为90.00%；维持原判的有1件，占比为10.00%。 4.高频实体法条
三、人防工程使用权归属裁判规则 关于人防车位的使用权归属，裁判步骤如下： （一）第一步是根据《商品房销售合同》判断业主和开发商之间是否有约定，有约定的从约定。 双方签订的《商品房销售合同》中明确说明地下停车场使用权属出卖人所有，结合《防空法》第五条规定，即使开发公司未办理地下停车场人防车位的平时使用证，人防车库使用权及收益权归属开发公司所有，而非归全体业主共有。 【长沙县香槟花苑小区业主委员会、湖南凯诺置业投资发展有限公司物权确认纠纷再审审查与审判监督民事案】 审理法院：湖南省高级人民法院 案号：（2020）湘民申1272号 判决摘要： 从原审已查明的事实看，涉案地下停车场由被申请人投资建设，属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其中部分车位规划为地下人防工程。该地下车位虽为公共配套设施，却符合建筑物区分所有中的专有部分，构成独立，使用排他，系独立的物，并不属于商品房的从物，且被申请人已将部分停车位向业主转让，系根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，通过出售方式对车位的归属作出约定。 同时，根据我国法律的相关规定，单独具备使用功能的独立使用空间如车库、会所、人防工程等是不计入共有建筑面积，即不列入公用建筑面积分摊。故申请人称地下停车场建造成本已列入小区住宅开发成本之内，与事实和法律不符。申请人又以被申请人未提供地下停车场的产权证为由，认为其无权对地下停车场享有完全收益权，而根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定可知，被申请人可以不经登记而取得地下车位的物权，故申请人的该理由亦无法律依据。 （二）第二步若双方没有约定的，多数判决显示使用权应当归属开发商，法院的裁判依据主要是以下几种： 1.依据《防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，由投资者开发商享有。 【广州市白云区机场西又一居花园业主委员会、广州合富房地产发展有限公司业主共有权纠纷二审民事案】 审理法院：广州市中级人民法院 案号：（2020）粤01民终594号 判决摘要： 首先，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，合富公司作为涉案车库的建设单位，经合法登记取得涉案车库的产权，有事实和法律依据。其次，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，合富公司作为涉案车库的投资者、产权人，对其未出售的26个车位，享有使用、管理、收益的权利。 2.从日常交易习惯、社会效果来看，人防车位的使用权与收益权归属于开发商。 【佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会、佛山市万科物业服务有限公司用益物权确认纠纷一案民事一审判决书】 审理法院：佛山市南海区人民法院 案号：（2020）粤0605民初13025号 判决摘要： 根据日常经验法则和交易习惯，商品房买卖关系和人防车位使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。 关于案涉人防车位的投资主体及证明责任问题。本案中，原告已举证证明案涉人防地下室工程由其报批、建设、备案、验收，同时也举证证明小区业主支付的购房款只是对应套内建筑面积，且明确约定共有及分摊建筑面积不包括案涉人防车位，相关证据间已形成证据链，原告举证已达到高度盖然性标准，足以证明其为案涉人防工程的投资人。 至于创鸿公司如何确定购房款价格、如何收回建造成本等情况，属开发商内部事务，在市场经济体制下，通过商品房销售价与建设成本的举证，亦难以证明人防工程建设成本是否分摊至购房款中。 从社会效果来看，通过约定来确定车位归属，实质上是通过市场机制分配资源，可以鼓励建设单位积极承担国防义务，修建更多车位，缓解目前城市车位紧张的状况，也有利于激励建设单位加大对地下空间的利用，提高土地利用效率，若将车位一刀切地认定为业主共有财产，建设单位可能缺乏足够动力来投资建设车位，最终损害最大的可能还是业主。 3.根据谁主张，谁举证的原则，开发公司提出自己是人防车位的投资建造者，享有收益，因此应当对人防工程车位的建造成本是独立于小区商品房销售价格之外进行举证。 【汕头第一城开发有限公司、汕头第一城第五届业主委员会物权确认纠纷再审审查与审判监督民事案】 审理法院：广东省高级人民法院 案号：（2019）粤民申8045号 判决摘要： 二审法院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，认定第一城对其上述主张，应就自己属于涉诉争议人防车位投资建造者、人防工程车位的建造成本是独立于小区商品房销售价格之外，未分摊到小区业主购房款里以及自人防工程竣工验收后其履行了日常必要的管理维护义务等方面的问题承担举证责任于法有据，不存在举证责任分配错误的情形。 4.人防车位不属于业主共有的公共部分，不应由业主享有收益权。 【黎雪莲与锦江区瑞升莲花逸都小区第二届业主委员会排除妨害纠纷一审民事判决书】 审理法院： 成都市锦江区人民法院 案号：（2019）川0104民初9436号 判决摘要： 对于第一个争议焦点，本院认为人防车位不属于业主共有的公共部分。 《中华人民共和国物权法》第七十三条规定（现《民法典》274条），“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，以上规定的业主共有部分并未包含人防工程在内。 根据《建设项目人防工程验收意见书》及《房产测绘成果报告》显示，人防车位能够单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够成为专有部分登记客体，应当属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分。 再加上，《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中附录B3.1明确“作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”，因此，人防车位不属于法律规定属业主共有的车位。 （三）从程序角度出发，请求法院确认小区车位使用权归全体业主共有，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，否则业委会无权提起针对人防车位的诉讼。 【武汉市时代广场小区第一届业主委员会、汉龙实业综合开发（武汉）有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事案】 审理法院：武汉市中级人民法院 案号：（2017）鄂01民终2788号 判决摘要： 《民法典》第278条规定：（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，时代广场业委会作为武汉市时代广场小区全体业主的代表，起诉请求确认武汉市时代广场小区地下一层地下室（13678.66平方米）、地下一层夹层（3524.04平方米）、地下二层地下室（12497.72平方米）、地上会所、游泳池及网球场的占有、使用、收益、处分的权利归时代广场业委会所代表的武汉市时代广场小区全体业主共有，汉龙公司立即向时代广场业委会返还上述物业及相关收益，属于有关共有和共同管理的重大事项，应由业主共同决定。时代广场业委会提起本案诉讼，未经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故时代广场业委会无权提起本案诉讼。 四、结语 1.对于人防车位的使用权和收益权归属，法院会首先按照双方《商品房买卖合同》的约定情况进行确定；随后是依据地产公司是否已经对使用权转让，若没有关于人防车位另外的补充约定，根据《防空法》、《民法典》有关规定，开发商作为投资者，依法享有人防车位的使用权。 2.对于开发商来说，应当在《商品房买卖合同》中对人防车位不属于公摊面积进行明确约定。必要时，还可在价格说明中明确商品房价格不包括人防车位的建造成本。 3.对于业主来说，应当注意人防车位一般情况下无法转让所有权，只能签订《租赁合同》，因此超出20年期限的部分无效，若《租赁合同》上期限过长，价格过高，应当及时与开发商进行协商。  |
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