|
引 言
小区地上车位、地下车库的归属问题一直是业主与开发商、物业争议的焦点，地上车位产权是归业主所有还是物业？地下车位都有哪几种类型？地下车位物业/开发商想卖就卖的吗？笔者查阅相关法律条款及典型案例，就上述物权的归属及法律依据分别探究。建筑区划内的场所，一般是指道路、绿地、公共设施、物业服务用房及其他公共场所。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、《物业管理条例》第二十七条、《成都市物业管理条例》第四十九条的规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所，属于业主共有；但城镇公共道路、城镇公共绿地或者专属于个人的绿地除外。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条、《房屋登记办法》第三十一条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。 因此，物业用房、绿地、电梯、水箱、公共活动场所及其他公用设施的产权、使用权属于全体业主共有，这些原则上属于法定共有范围。其他场所，如小区会所、售楼处等，则须根据场所的用途、使用性质及是否登记产权综合判断是否为业主共有或开发商所有。 二、地上车位的产权归属 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 从上述法律规定中可以明确的是，占用业主共有道路或其他场地（一般为绿地或道路）作为停车位（一般为地上）的，其产权及使用权收益权应为业主共有，开发商及物业公司依据物业合同代为管理。 但如在房地产开发时即将地上部分面积规划为地上车位的，属于开发商所有还是业主共有？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，业主共有部分还包括：其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。因此地上停车位如无法办理产权证书，即使在开发设计时即规划为停车位，也仅将其视为对使用用途的定位，而非对其产权归属的认定【此观点在最高人民法院（2017）最高法民申2817号一案中已明确】。 三、地下车库的产权归属 1、有产权的地下车位 与商品房物权属性一致，属于专有产权，因此该类地下车位初始产权为开发商所有，开发商可将其出售或出租。如业主依照《车库车位买卖合同》购买并办理产权证的，该地下车位的产权即归相应业主所有，使用、买卖都由该业主自行决定，但不得改变车位的使用用途。 2、人防地下室改建车位 根据《中华人民共和国人民防空法》第二条、第二十六条、《人民防空国有资产管理规定》第三条第一款、《中华人民共和国民法典》第二百五十四条的规定，人防地下室产权一般情况下应归国家所有，在不影响防空效能时，可以利用人民防空工程。 因此，以人防用途规划的地下室产权一般归国家所有，开发商/物业在不影响功能时可以利用其作为停车位。因此，开发商/物业甚至业主也只有使用权限，即开发商/物业只能出租车位，不能向业主出售车位。对于人防地下室改建车位，如开发商出资改建，根据谁出资谁受益的原则，开发商依法享有使用权和收益权，可以将其出租获利。 结 语 地上车位一般为业主共有，车位的产权和收益权都应当归全体业主所有，开发商及物业公司依据物业合同代为管理。 地下车位一般分为有产权地下车位和人防地下室改建车位。有产权车位，开发商有权将其出售给业主；人防地下室改建车位产权一般来说既不属于业主共有，也不属于开发商所有，只是在不影响人防用途时开发商可将其改建为停车位进行利用并优先向业主提供；对于人防地下室改建车位，如开发商出资改建，根据谁出资谁受益的原则，开发商依法享有使用权和收益权，可以将其出租获利。 --附相关法律法规及案例-- 第二百五十四条 【国防资产和基础设施的国家所有权】国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。第二百七十五条 【车位、车库的归属】 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条 【车位、车库的首要用途】 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第二十二条 城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。第三条 人防国有资产实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。 人防工程、指挥、通信、警报设备设施等资产，由人防主管部门实行行业管理；人防部门及所属单位占有、使用的国有资产按国有资产管理部门的有关规定进行管理。 县以上地方各级人民政府人防主管部门，应有专门管理机构或人员负责人防国有资产的管理，向上级人防主管部门报告工作，同时接受本级国有资产管理部门的业务指导和监督、检查。最高人民法院（2017）最高法民申2817号民事判决裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决裁判要旨：因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。贵州省贵阳市中级人民法院(2019)黔01民终7470号民事判决裁判要旨：本院认为，二审主要争议焦点为阳光嘉园4栋地下室（建筑面积1663.21平方米）的所有权归属问题。本案中，除了《商品房买卖合同》附件二中对公用建筑面积载明外，该合同第三条对房屋建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积亦进行了约定，结合贵阳华盛数码测绘有限公司出具的测绘报告内容，该报告已明确载明该栋楼房每户住宅、地下室、商场各自的建筑面积、共有面积，该报告测绘的结果显示，住宅的共有建筑面积达1970.86平方米，且该共有面积并不包含讼争的已由被上诉人新港房开公司办理了房屋产权证的地下室。因此，双方讼争的地下室不属于此处“地下室"的范围。即附件二列明的“地下室"仅指地下室中为整栋建筑提供服务的部分，不含讼争的已由被上诉人新港房开公司办理房屋产权证的地下室的部分。故上诉人主张根据合同约定，讼争的已由被上诉人新港房开公司办理房屋产权证的地下室系阳光嘉园小区4栋业主共有，没有事实和法律依据。
|
