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最近，收到很多小区要成立业主委员会的申请，这绝对是好事，小区业主积极参与小区的管理事务，积极行使业主权利，是民主的表现。可是，在具体操作中，要避免下面的雷区。 首先，成立业委会，要先成立筹备组，意思是要做前期的铺垫，要做很多工作的，比如宣传、号召业主投票、开会、印选票、设立投票点、安装票箱、安装监控，还要编写《业主公约》和《议事规则》，要付出巨大的人力物力，这些钱从哪里来，自行筹集。 怎么能成为筹备组的人呢？首先，你要是业主，房产证上你必须有名。第二，你必须要按时交纳维修资金和物业管理费。第三，没有违建等侵害其他业主的行为。这里只列举了三点容易中招的，划重点，要考。
重点是图中第三点，怎样理解“按时”，按时，是指依照约定或规定的时间去做事情，与"准时"含义相同。比如你的物业合同约定，每月五日前缴交当月（或上月）的物业费，你忘了，或者银行卡扣完了你忘了去存，这种情况下就是违约了，就不能参加业委会选举，只有选举权而没有了被选举权，因为筹备组是参考业委会条件的，所以不能参加筹备组。这曾引起很多业主的不满，可是不满归不满，法律规定是死的，就算反馈上去，是否可以设个标准，比如说三年内按时缴交，或者说成立筹备组之前交清。答复是不能，一切按法律办事，除非有司法解释。所以这一点很重要，会卡住很多业主，特别是老小区。所以这一步是很关键的，一般都是由住建局向物业公司提供报名名单，由物业公司证明他们是否按时缴交物业费。 参加了业委会筹备组，会有很多显而易见的好处。参加筹备组会增加在小区的曝光率，对以后竞选业委会的时候起码混个脸熟。另外，在拟定“业主公约”和“议事规则”的时候是有发言权的，所以一向争持的相当厉害。 曾经有一个6700户的小区，报名参加业委会筹备组的人就达到420人，没办法，人的想法太多，只能按照规定进行互投，选最多十五人出来，后来因X情原因，又因为发起者提供不了这么大的地方，所以最后不了了之。 好不容易成立筹备组了，人们最容易忽视的是“业主公约”和“议事规则”，“业主公约”是对小区业主的制约，你在这个小区住，必须要遵守这里的规定，上面写的清清楚楚，比如对养狗是怎样规定的，对环境卫生是怎样规定的等等；“议事规则”则是对公共部分的收益的分配，对重大事项的表决，包括公共收益的使用，业委会成员的补贴，办公费用的支出等等。这些都是在公示栏里面公示的，关系到大家的切身利益，广大业主不妨多留意一下。 一切都搞好了该投票了。筹备组的人是不够的，得请人，义工出来了，热心业主出来了。因为按照法律规定，必须要设立固定票箱，还要拉监控，有人说了，拉监控干嘛？我们要保证票箱的安全，要保证业主二十四小时能投票，比如说他就喜欢半夜睡不着来投票，你能把票箱拿走不让他投吗？这都是钱，都要请人。 在规定的时间内投票结束了，大家紧张的时刻来了，怕票数不够，怕当选人数达不到，怕自己选不上，都有，每个人都盯着。一般由住建局和居委会在旁边验票，全程紧盯，如果是小的小区还好，一上午可以搞定，大的小区弄不好就要过半夜了，吃饭就吃饭盒，如果是冬天下着冷雨，那滋味，绝对酸爽。 至此，一个业委会就成立了，剩下的就是备案拿公章的事。那成立不了的，也可以由百分之二十的业主书面提出申请，由政府相关部门指导召开临时业主大会，至于临时业主大会的议题就由业主提出主张了。 万事开头难，只要顺利成立筹备组，宣传得当，精心准备，就一定能成立业主在委员会。 在今天上午，接到业主投诉，说是“2021年5月25日法制日报报道，全国人大常委会法工会以民法典作出意见，不交物业费禁止竞选业主委员会的规定被叫停..."。对于这点，在相应的文件比如说司法解释还没有出台的基础上，还是按照旧的执行。 |
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