【原】物业小区，为何从始至今无法解困？（四）

物业小区，为何从始至今无法解困？（四）

文/李云亮

四、

真房子，如农村农民所建房屋，城市市民的四合院房屋等。

真房子登记的所有权，是真所有权。

假房子，如同二十年来广告宣传的区分所有商品房，是假房子。

假房子登记的所有权，是假所有权。

这个真假判断合理吗？本文肯定地回答：真实合理。

本文所言真房子、假房子，读者很容易直观判断真假。观察真假房子的物理外形即可。

农村农民所建房屋。城市市民的四合院房屋，真房子都有里有面。里外真实可见。

区分所有商品房都是一些房间。房间有里没面，不是真实的房子。真假易断。

至于所有权，读者会质疑，真假所有权，有没有办法直观判断？

本文肯定地回答：有办法直观判断。

且看下文。

所有权，法律上的所有权，那是抽象的。

所有权，其本身是一个抽象的概念。真实世界没有所有权这种单独的东西。

真实世界认可的所有权，那都是通过学术研究，全民意见，上会表决，人民立法，然后全社会施行的一个抽象的权利概念。

所有权，大家决定说它真实就真实。那还有假吗？

国家行政许可登记的《不动产所有权证书》就是真实的。

国家行政许可登记的《不动产所有权证书》，文本的纸质是真实的。文本纸表所印文字，也是法律认可、国家承认保护的一种权利。看上去，意思表示都很真实。

然而，意思表示真实的《不动产所有权证书》，登记的“业主的建筑物区分所有权”（《民法典/第六章》），该权利真实可认、可识别吗？

权利的真实性，不单由真实的《不动产所有权证书》唯一确定。还要有真实表示的权利边界，再次确定。

真实的纸质文本，登记了“业主的建筑物区分所有权”，该权利边界不可确认，就不真实。类似于“许愿没边靠不住”的意思。

假房子的所有权就是假所有权，这个判断当然针对的是“业主的建筑物区分所有权”。本文直言判断这个权利是个假所有权。

如何判断其假？很好办。

购房者买到的区分所有商品房，不论看过样板间，还是看过毛坯房，人们看到的都是单元房，门内的一个空间（房间）。

人们看不到这些样板间或者毛坯房的物理外立面。看不到，也不会傻傻地去询问，这些样板间或者毛坯房的外部物理边界在哪儿？

所有的单元房间，都是有里面、没外面的东西。大家对此予以默认。这种默认，就产生交易的冤大头。

把房间说成房子，那是骗人的。全社会把房间说成房子，那是自己在骗自己。

全社会都应该知道：真所有权一定对应着真实物理对象。真实物理对象有真实物理边界。

真所有权，由真实物理对象的真实物理边界，表现真所有权的权利边界。

一句话，真所有权的边界，一定对应有真实物体的物理边界。

看不见真实物理边界的所有权，一定是假所有权。

再说一遍：虽然所有权的边界很抽象。但是，不论动产还是不动产。抽象的所有权边界，一定对应某个具象的权利对象而“物化”。

抽象的所有权边界，由真实权利对象的物理边界呈现于世。并以其物理边界定分止争。

也就是说。所有权抽象的边界，一定由所有权对象的物理边界，具体呈现在众人面前。

说到这里，我们可以说，所有权并不是一个抽象概念。

所有权是一个很具象的概念。这种具象的所有权，在物权逻辑上，学术地说，有具象的三特定。

所有权的三特定：1、权利主体特定；2、权利客体特定；3、权属关系特定。没有这三特定的所有权（缺一不可），就是一个假所有权。

“业主的建筑物区分所有权”没有这个三特定。对每一位业主而言，“业主的建筑物区分所有权”就是一个假所有权。

如果有学者说：“所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。”^[]

这句话适用于业主去看某酒店的客房，专用是否可靠。客人付70年房费之后，也可以说70年内“专有”这间客房。此话没毛病。

注意，上面那句话，“所谓专有部分”丝毫没说“专有”到什么地界为止。

目前我们的物权理论，肯定地告诉我们：

这个“专有部分”的地界，既可能到房间内墙面的粉刷层为止，也可能到隔墙二分之一地界为止。一切都不确定。一切看情况说话。

这个“专有部分”，业主的这个“专有部分”的所有权，边界要看情况说话。边界都不清楚的“专有部分”所有权，就是一个典型的假所有权。

（未完待续）