【原】翻书马冬梅，合书马什么梅？

看过之前文章改头换面的投资性房地产老铁的都知道，投资性房地产核算的房子和土地使用权属性上跟固定资产的房子和无形资产的土地使用权并没有什么区别，核心区别在于用途。

兹是用来自用，就属于固定资产/无形资产；

兹是用来赚取租金或谋求增值，就属于投资性房地产。

这个用途可以转变吗？

本来是投资用的，现在想转为自用可以吗？

本来是自用的，现在想转为投资可以吗？

当然是可以的。

用途转变后，如何计量呢？

本篇先讲由投资性房地产转变为自用房地产的计量，自用房地产转为投资性房地产的计量留待下篇。

投资性房地产有两种计量模式，成本模式和公允价值模式，因此在转为自用房地产时的计量也要一分为二地看待。

如果投资性房地产选用的是成本模式计量，转换非常简单，金额完全不用变，换个科目一一对应即可。因为投资性房地产的成本模式和固定资产/无形资产后续计量完全相同，按期计提折旧/摊销就行。

科目的一一对应关系如下：

投资性房地产——固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧——累计折旧/累计摊销

投资性房地产减值准备——固定资产减值准备/无形资产减值准备

如果投资性房地产选用的是公允价值模式计量，转换的核心就记住一句话：

将投资性房地产的公允价值计量到转换日当天，再以转换日当天的投资性房地产公允价值作为固定资产/无形资产的初始入账金额。

教材上的说法是很具有迷惑性的：

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产/存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）

这个说法让一些初学者很容易产生混淆。

大家还记不记得投资性房地产后续计量模式从成本模式转变为公允价值模式是如何处理的？

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

这两条乍一看是不是很像？

都是要转换，而且都是在转换的时候公允价值和账面价值有差异，然后一个计入当期损益，另一个调整期初留存收益。

估计大部分老铁会直接开始死记硬背模式，记在小本本上，考前再翻一遍。

其实这根本就是风马牛不相及的两件事。

第一个是用途转变，是投资性房地产的终止确认和固定资产/无形资产的初始确认，要求固定资产/无形资产的初始确认金额为投资性房地产在转换日的公允价值。

第二个是计量模式变化，也就是会计政策变更，从始至终都是投资性房地产，只是为了提高会计信息质量，将计量模式从滞后的成本模式转变为紧跟时代的公允价值模式。

所以本质上是两件事情，硬生生被教材上的说法搞得很像一件事情的不同会计处理方式。

什么？我的说法跟教材上不一致，做题会不会有问题？

来，我们看一道用途转变的例题验证一下。

20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。

按照教材上的说法，甲企业的账务处理如下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　48 000 000

      贷：投资性房地产——成本　　　　45 000 000

                              ——公允价值变动 2 500 000

            公允价值变动损益　　　　　 　500 000

以其转换当日的公允价值-4800万作为自用房地产的账面价值，公允价值-4800万与原账面价值-4750万的差额计入当期损益（公允价值变动损益）

没毛病。

按照我的说法，甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产-公允价值变动　　　500000

      贷：公允价值变动损益                 500000

这一步是将投资性房地产的公允价值计量到转换日当天的4800万（转换日前账面价值4750万，转换当日公允价值4800万，意味着转换日当天增值了50万）

借：固定资产　　　　　　　　　　　48 000 000

      贷：投资性房地产——成本　　　　45 000 000

                              ——公允价值变动 30 00 000

这一步是以转换日当天的投资性房地产公允价值作为固定资产/无形资产的初始入账金额。

两个分录合并一下：

借：固定资产　　　　　　　　　　　48 000 000

      贷：投资性房地产——成本　　　　45 000 000

                              ——公允价值变动 2 500 000

            公允价值变动损益　　　　　 　500 000

是不是和教材上的做法一模一样？

有人说了，那你的做法还没有教材上简单。

的确如此，教材是一步到位，我是分两步，但简单不代表容易理解。

就像数学的速算，有很多种技巧，每个技巧都适用于一类题，用技巧的计算速度确实快于正常的算法。

但问题是速算技巧动辄成百上千，如何能记住那么多庞杂的速算技巧？

正常算法虽然解题慢了些，但只需要记住一招，就可以破万题。

速算它行吗？

同理，按照教材上的说法，单投资性房地产转变为自用房地产的处理方式，就要记两个方法，成本法一个，公允价值一个，还很容易跟投资性房地产后续计量模式的变更混淆。

但按照我的说法，只需要记一个原则即可：

投资性房地产转为自用房地产，不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，都是将原有的计量模式计量到转换日当天，再以转换当日的账面价值作为固定资产/无形资产的初始确认金额。

是不是很简单？

PS：我早已通过CPA考试，现在重新拾起就是想把之前为了考试死记硬背的点重新梳理一遍，用会计原则和逻辑框架去简化理解，因为在我看来，会计这门语言自身是有很强的逻辑性的，死记硬背的后果是就算一时通过了考试，考完后也会忘记得一干二净，更何况死记硬背情况下，大部分人还无法通过考试。

探寻本质的过程是痛苦并快乐的，我的理想是能帮助一小撮人更好地通过考试，而且能将这些知识灵活应用到工作上，同时赚一点小钱满足我的生活所求，这就是我这么一个俗人的最大心愿了。