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（作者声明：1、本作者在此文中观点仅代表作者个人学术观点，因各有建树，所以客观上也不一定正确，仅供立法机构、政府部门及广大业主参考，与作者本人工作中所持观点和态度并无关联，工作中依据基层法规以及相关主管部门的指导意见进行相关服务。2、如果有业主意欲试行本作者某些方法或模式，建议预先得到当地政府及房管机构的支持后谨慎采用。3、阅读文章时，请注意文章发表时间。文中观点可能与当时的政策法规相关，随着政策法规的修定，过去观点不一定适用于现在情况。） 
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正文： 所谓特殊物权结构小区，就是含有特大面积物权业主或含有大数量的小面积物权业主的小区。比如：某个小区就是这种特殊物权结构，专有部分面积共计为12600平方米，由三幢房屋构成。这三幢房屋分别叫做A幢（即出租楼）、B幢（即公寓楼）、C幢（即大套楼）。其中A幢为某一大业主所有，全部用于出租，90套房，每套60平方米，此幢专有部分面积为5400平方米。B幢为公寓楼，也是60套，每套60平方米，分别由不同的小业主所持有，此幢专有部分面积为3600平方米。C幢为大套楼，30套，每套120平方米，分别由不同的小业主持有，此幢专有部分面积为3600平方米。那么，这个特殊物权结构的小区的业主委员会怎么组成呢？业主委员会又如何形成决议呢？我们以上海市为例，根据相关物权上、下位法规的相关规定来进行分析。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：其中第(三)项是：选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。选举业主委员会或者更换业主委员会成员应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据建设部的关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知的第三十一条：业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。第十四条：业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条：筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。上述系列法规的规定说明，产生业主委员会至少应该满足以下4点：1、业主委员会委员应当由该物业管理区的业主表决产生。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。3、应该根据建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会委员应该具有代表性和广泛性。很显然，对于这种特殊物权结构的小区，是没有办法完全严格按照上述4条要求来产生业主委员会的。因为按照这三幢房屋的建筑物区分所有权的比例，A幢∶B幢∶C幢比较接近3∶2∶2。如果业主业主委员会委员数设置为7人，那么A幢就应该产生3个业委会委员。但是，A幢的产权只有一个产权人，同一产权人委派3人参加业委会，很显然，是完全不合适的。另外，从业主人数来说，B幢有60个小业主，而C幢只有30个小业主。但是，这两幢房屋的业主人数差异是很大的，都产生相同数量的2个业委会委员，考虑到业委会委员的代表性和广泛性，显然，也是不太合适的。本作者认为，这种特殊物权结构的小区在产生业主委员会时，在遇见对上、下位法的规定不能完全兼顾之时，首先应该遵照上位法律的规定。上位法《中华人民共和国民法典》只是对第1点做出了明确规定，对第2、第3、第4点没有做出明确规定。并且，业主大会的表决是要同时参照业主人数和业主专有部分面积这两个因素的，即所谓的人头权和面积权应都该双过半或双过四分之三同意的。业主委员会的产生只需要双过半同意就可以。所以，本作者认为，在这种特殊物权结构形态下，业主委员会的产生也应该同时参照业主委员会委员所代表的业主人数和业主专有部分面积这两个因素，从而产生一个特殊组成结构的业主委员会。因此，本作者建议：这个特殊小区的业主委员会由6人组成。其中，A幢1人，B幢3人，C幢2人。A幢只有一个单一业主，A幢的这个委员就只能由A幢这个单一业主委派。B幢的委员数比C幢的多，是因为B幢的业主人数比C幢多。那么，这个特殊组成结构的业主委员会该怎么运作呢？在召开业主委员会会议做出业主委员会决议时，各委员的表决权数应该怎么计算呢？根据国务院《物业管理条例》第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项。根据根据建设部的关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知的第三十八条：业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。上述系列法规的规定说明，业主委员会的运作至少应该满足以下2点：1、业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。所以，这就要求业主委员会在运作之时，在做出业主委员会决定之时，既要考虑到作出的决定必须经全体委员半数以上同意，又要考虑到作出的决定应该符合业主大会的意愿，特别是，许多业主委员会的决定（如补选的业主委员会委员候选人、议事规则、管理规约的修改草案及维修、更新、改造的方案等）还需要交业主大会会议表决同意通过的。因此，这个特殊组成结构的业主委员会召开业主委员会会议的表决计票方式，就应该类似于业主大会会议的表决计票方式。先计算：整个业主委员会的人头权的总人数票数为91人=A幢的1人+B幢的60人+C幢的30人。整个业主委员会的专有部分面积权的总面积票数为12600平方米=A幢的5400平方米+B幢的3600平方米+C幢的3600平方米。再计算每个业主委员会委员所代表的人头权和面积权。A幢总共1位业主委员会委员代表1人人头权及5400平方米的面积权，B幢总共3位业主委员会委员，各自代表20人（60人/3=20人）的人头权及1200平方米（3600平方米/3=1200平方米）的面积权，C幢总共2位业主委员会委员，各自代表15人（30人/2=15人）的人头权及1800平方米（3600平方米/2=1800平方米）的面积权。召开业主委员会会议表决时，就按照上述各个委员所代表的人数和面积数来计算表决结果，如果同意票所代表的业主人数和面积数同时过半于整个业主委员会所代表的总人数和总面积数，业主委员会会议所讨论的决议就获得通过。通过上述业主委员会会议形成决议的方式，产生业委会主任、副主任。业主委员会会议所通过的决议，按照业主大会议事规则需要交给业主大会讨论的，应该交给业主大会由全体业主直接参与表决来决定。在这里，我们来更加深入地认识一下，业主委员会以及业主委员会委员应该具备的特性：一方面，业主委员会是业主大会的执行机构，必须能够代表业主大会的权益，也就是所有业主委员会的委员候选人，都必须获得业主大会的表决通过才行。另一方面，每一个业主委员会委员也应该具有代表性和广泛性，能够代表其代表的那部分业主的权益，也就是本例中其所在楼幢的业主的权益。那么，对于某个业主委员会候选人，当出现全小区业主的整体民意与其所代表的部分业主的局部民意发生冲突时，如何处理呢？也就是其所在楼幢业主推荐的候选人，业主大会不同意，怎么办？本作者认为，某些按照物权比例产生的法定的唯一性的候选人，比如，A幢的单一大业主委派的业委会委员候选人，不用业主大会讨论同意就应该直接进入业主委员会。某些楼幢选派的可以具有备选余地的业主委员会委员候选人，应该在业主大会会前，先提供给广大业主充分协商，应该尽量在业主大会会议中同意通过。万一业主大会不同意，该幢业主应该更换其选派的业主委员会委员候选人，直至业主大会同意通过。所以，业主大会事务，协商是一个非常重要的原则。总之，对于这种特殊物权结构的小区，只有上述业主委员会组成结构及决议形成方式，才能真实代表业主的整体物权权力，才能与业主大会会议决议的形成方式保持高度的一致。才能让业主委员会成为业主大会真正的执行机构，否则，如果改用其它组成结构的业委会及其它的业委会会议表决方式，通过的草案或方案，在交给业主大会会议讨论时，同意通过的概率会就会大大地降低。
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