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黄金地段,成熟在即……这里才是潜力股中的【王炸】?

 昵称37113326 2022-10-21 发布于福建

关于厦门城市的发展,不知道大家是否发现一个规律——无论岛内还是岛外,但凡地处城市配套聚集的核心板块,板块间标杆楼盘价格都将趋于相近。

比如岛内,滨北、滨南、五缘湾和会展北这几个各项配套非常集中的核心板块,品质楼盘价格基本上保持在8-11/㎡。

比如目前公认岛外核心地段,集美新城、海沧桥南、马銮湾和翔安南部新城,品质楼盘价格基本上实现了4+/㎡。其中最成熟的海沧桥南,部分一线海景次新房的价格突破了5+/㎡。拥有特殊资源——外国语学区的集美亭北,部分次新房价格经过调整,也站稳5+/㎡。

核心板块品质楼盘价格的趋同,底层逻辑是配套的趋同。

只要板块之间居住舒适度和便利性差别不大,该有的学区、商业、景观、交通、产业等资源配齐,自然能够吸引同一消费层次的购买者入场,最终填平彼此板块之间的价格沟壑。

那么,岛外新城还会不会崛起新的核心板块,哪个新城核心板块投资空间更大?

PART1 岛外各新城核心板块比一比,哪个被严重低估?

我们不妨对岛外各新城核心板块有什么资源做一个横向对比,看看各板块兑现了哪些配套,未来还会有什么价值元素,结合目前的价格情况来做分析。

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从上表可以看出,在轨道交通方面,各新城板块都拥有至少1条地铁线路。部分板块规划了2条地铁线路(集美新城、体育会展新城、银城智谷),比较密集的板块规划了3条地铁线路(南部新城)。

在教育配套上,配备市属校代表着政府对这个板块的关切。

目前只有三个区域引入市属学校,包括同安银城智谷、南部新城和集美新城。其中银城智谷的市属校未来有能力辐射通福路以南区域。南部新城已明确多校划片。集美新城市属校招生范围仅限于亭北板块。

在景观方面,多个板块都享受一线海景或者湖景。同安银城智谷、海沧桥南和集美新城目前都已经建成了成熟的滨海公园景观,买入即享受面朝大海的幸福生活。这点在以滨海生活为城市特点的厦门非常关键。哪怕是岛内,也是拥有内湾景观的五缘湾、会展、滨南和滨北才能成为价格标杆。

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银城智谷首开九珑岸海滨景观   图片来源网络

商业配套,代表着一个新城的宜居程度。

在商业配套方面,目前集美新城的商业配套相对最丰富。其他新城板块都是以一个大商业为核心组成配套体系,比如银城智谷的爱琴海购物公园、海沧桥南的天虹商场和乐活岛的招商花园城。

这其中,爱琴海购物公园将于2023年开业,将成为片区内绝对的人气标杆,让板块的宜居度大幅度提升。相对而言,南部新城和体育会展新城目前在商业方面存在一定短板。

图片银城智谷爱琴海购物公园已封顶  图片来源网络

在产业方面,大家都知道一个板块越是靠近高端产业,越能聚集高收入的家庭,也就越能支撑住宅价格。

目前岛外新城核心区,真正形成规模产业群的,只有同安银城智谷和集美新城。相比之下,银城智谷位于规划的厦门科学城范围内,是未来10年厦门大力招商引资和重点发展的地方,前景不言而喻。

图片银城智谷&环东云谷周边海滨风光  图片来源网络

最后是医疗设施。医疗设施某种意义上代表政府对这个区域民生的重视程度。

目前新城核心板块中,除长庚医院外,银城智谷的环东海域医院、集美新城的华西医院和南部新城的厦大医院都是政府重点布局的配套。其中,环东海域医院和华西医院都将于今年底投用。

图片同安环东海域医院  图片来源网络

对各新城核心板块的各项要素打分,再除以目前的价格,可以得到各板块加权分值。

分值越高,说明性价比越高,当然意味着投资潜力越

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通过上述数对比我们可以发现,目前的同安环东海域新城核心——

银城智谷相比其他新城核心板块的加权分值最高,目前3+出头的价格处于低谷!

如果考虑到银城智谷的建设进度和配套丰富程度,那么目前银城智谷板块价格对标其内在的价值,存在比较大的想象空间。尤其是像首开九珑岸等现房项目,绝对是被低估的。

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银城智谷配套落地时间  时间节点来源官方媒体报道

在配套完全兑现前入手银城智谷,是目前新城置业中性价比最高的选择。

PART2 黄金板块的黄金选择,年底交房,卖一套少一套

作为规划明确、配套稳步兑现的黄金地段,一个很少人关注到的事实是,银城智谷目前能够选择的楼盘并不多。

2017年供应住宅用地至今,银城智谷板块内的滨海西大道东侧,挨着海边的住宅用地已经开发殆尽,目前仅剩下首开九珑岸在售

这意味着,滨海西大道以东更宜居的海滨区域,正处于卖一套少一套的局面

早几年开盘的保利和光屿海、保利阅云台和国贸璟原,早已售罄。融信和禹洲的房子由于企业债务爆雷,大多数购房者不敢出手接盘。特房樾熙湾目前处于绝对尾盘阶段,可选的楼层和户型非常有限,并且无法享受到头排海岸景观。

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在硕果仅存的无风险国企开发社区中,首开九珑岸是目前唯一一个可以享受一线环东海域景观的一手楼盘。其实如果按照环东海域最早的规划,海岸线旁的住宅区基本都是规划为改善型社区。首开九珑岸相当于是占据了最好的景观改善地界,成为板块内具有稀缺景观资源的香饽饽。这个盘的小户型相当于是越级跻身更好的地段。

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我们只要看一眼目前银城智谷的现状,就可以发现首开九珑岸更靠近银城智谷已经建成的核心配套。距离地铁9号线同安新城站仅200多米,步行可享受爱琴海购物公园便利生活,与银城智谷园区一步之遥,下楼就能体验滨海公园浪漫跑道。这充分说明了首开九珑岸的宜居属性已经拉满,未来能够成为配套银城智谷高收入人群的首选社区。

图片银城智谷附近城市面貌  图片来源网络

更为关键的是,目前的首开九珑岸距离调整规划位置至何厝村的五缘实验学校同安校区,恰好处于500米服务范围内。这意味着如果参照一般规划小学服务范围500米,则根据同安教育局回复的学校开办时间2025年,首开九珑岸相对而言更有机会划片上五缘实验学校同安校区。对于新城板块的楼盘,配套一所市属学校并且根据规则有机会能够划片入读,大家都知道这意味着什么。

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图片来源厦门12345网站

目前首开九珑岸已经全面竣工建成,并将于年底达到交楼条件。这意味着购买这个社区的房子,不仅能够享受一线海岸景观,享受更好更近的银城智谷各项生活配套,而且能够更快入住、更快办理产权证。与其他新楼盘比较,相当于为购房者节约了超过2年的租房开支,可以省下一整套全屋高配家电的成本。对于刚需购房,越早入住当然越划算。

图片首开九珑岸预计年底交付

最核心的还在于,首开九珑岸目前2.8—3.4/㎡的售价,可以说是在用巨幅亏本的价格在对外出售。对标其配套、地段、稀缺景观和所见即所得的高品质,目前的售价完全不能匹配这个项目的内在价值。这样的捡漏机会,即使是放在当下地产周期的底部,也是非常安全并且空间足够大的。此时入手首开九珑岸,不啻为绝佳良机!

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