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NO.10/26 这是地产测算系列的第3篇。 上一篇，新芽带大家梳理了房地产项目的静态收入和动态销售、回款排期。今天我们来总起一下房地产项目的成本投入。  关于房地产项目开发成本，不同公司划分和归纳方式不太一样。从投拓视角，最好应该从土增税清算的视角，把它分为三大类：土地成本、工程成本、其它费用。 #1 土地成本 即，取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按规定交纳的有关费用 土地成本= 土地出让金 + 契税印花税 + 市政配套费 + 土地使用税 +拆迁补偿款。  ⭐注：对于涉及到调规、变性的项目，需要重新收储挂牌，即需要根据一定的规则补缴土地出让金，此时核算的土地成本不仅为原始的土地出让金，也应包含补缴的土地款金额。 #2 工程成本 对于工程成本的纵向分解，通常从科目能级进行展开，分为一级科目项、二级科目项、三级科目项等，不同公司对目标成本的颗粒度划分要求不尽相同，精细化成本管控，对科目的划分会深入到五六级科目甚至更多。 二级科目包含：前期工程准备费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费。  对目标成本各项二级科目进行三级科目展开如下： 一、前期工程准备费  二、基础设施建设费  三、建筑安装工程费  四、公共配套设施费  五、开发间接费  六、不可预见费  ⭐注：对于各项目标成本的计量，通常只有主体建筑工程费和主体安装工程费（合称建筑安装工程费）是根据地上、地下各产品业态的建面作为计量面积计算单方数值；其他科目成本均以总建面面积作为计量面积计算单方数值，如下表示意：  #3 各类费用 即，俗称三费——销售费用、管理费用、财务费用。 一、管理费用  ⭐注：受制于各公司管理口径上的差别，对于项目层面是否要分摊管理费的问题，不同公司的处理方式不同。 管理费用的简易测算： 1.项目公司管理费 = 销售货值 × 预估比率 （通常范围为1.5%-3.0%） 2.集团分摊管理费=销售货值×分摊在项目上的管理费率 二、营销费用 ⭐注：对于销售人员的薪酬，在管理费用与营销费用的划分上并没有完全统一的标准，习惯上将销售高管的薪酬划入项目公司管理费用。 营销费用的简易测算： 营销费用 = 销售货值 × 预估比率（通常范围为1.5%-4.0%） 营销费用的详细核算： 对于营销费用的详细核算，需要根据项目的不同属性（类型、体量等）分类讨论确定。参考示意如下： 三、财务费用 ⭐注：财务费用满足一定条件可以实现资本化计入成本科目，另并购贷属于股东层面支付的费用，不可计入到项目公司层面——即并购贷是贷款给收购方用于收购项目公司的，而不是贷款给被收购方的 | 另一方面，在不同的收并购项目中，不同交易方式对成本的认定原则，如何区分项目公司层面的成本、股东成面的成本……这些都有赖于投拓人员对于测算、交易有一个全面系统的认知——这些在《投拓绿皮书》《测算红皮书》中都彻底讲透了。 |
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