如何买新房不被销售忽悠

郑重声明

昨日看到棠德西横路管控的消息，很多读者关心我的情况，也担心我公司的抗疫工作，我作出如下声明：

我本人从来没有住过棠德花苑，也没有持有过其物业，一直自称棠德业主是我本人的虚荣心作祟，现向大家作出增城的道歉。

目前我公司同仁身体健康，请客户们安心来面谈，安心地体验我们公司的服务。

特此声明，郑重地向读者们道歉。

以下为正文：

有多少爱可以重来，有多少饼可以重圆。

我盘点了一下，这几年开发商销售在卖房时向购房者许下的海誓山盟，画下的大饼，曾经的地久天长，到现在皆已沉默了曾经，消散在了红尘之外。

就比如，前几年有楼盘说自己4万一平望江，九年一贯制名校，旁边是未来CBD。

也有楼盘销售说，现在没路，以后人多了，就有路了；你沿路看到的仓库，以后会建成美丽的公园，还竖了一个自制的地铁站牌在小区里面，学校还挂牌写上省一级名校。

买房时没有路，学校不确定，没地铁，周边环境差；但画了一个你签完合同后就会什么都有的饼。但现在，收楼了，好像大部分还是没有。

同样的路，地铁和学校的故事，还有牛奶厂；到现在，地铁站十年内还是没有的，悦景路的扩宽工程立项了，被维权反对了，仍是一个死结。

所幸的是，牛奶厂和珠江花城，及周边的地段小学，比如灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学，确实是可以对口直升天河执信的初中了（现在，以后人多了不知道，只有7个班）。

业主们也把它们归类为学位房，原因是小学的生源纯粹，然后小升初直升天河执信。

当然，这个天河执信的小升初生源有点杂，大家的努力方向应该是拼上初中重点班吧；而且小学初中都是新的学校，还需要时间去证明。

总的来说，牛奶厂和珠江花城的道路问题，现在陷入了死结，涉及到周边业主的产权纠纷和维权，这些是不容易解决的。

地铁方面，19号线有点眉目，一个站点拟定在招商雍华府，靠近珠江花城的地铁口还不确定（发改委说会考虑居民需求）；但可以确定的是，十年内难有地铁，人生又有几个十年。万一等了十年落空了，那又咋办？

还有那个传闻得沸沸扬扬的清华附小和附中，这个饼就凉了，清华附小划片摇号，清华附中全市招生。学位房画饼失败的新房有天河壹品和金地·天河峯睿。

除此之外，画饼失败的概念还有新塘的CBD，金沙洲的桥，老黄埔的石化搬迁，码头搬迁，老黄埔旧改，六运小区旧改，五羊邨旧改，铂世湾华附跳票等等。

哦，广钢公园是不是在动了？

所以，我总结一下经验，给大家一点买新房的建议。

买新房，不要被所谓的贴牌名校所迷惑，无论这所学校贴不贴牌，是不是“名校”其实并不重要的，有也只是心理安慰而已。

对于新房的学校，只要它的面积够大，硬件好，招收的生源统一，方便小区业主上学，有初中更佳。基本有这些条件就行了，所谓的贴牌也只是心理安慰而已。

就算周边有新建的公立名校也不要抱太大的然望，周边居民能进的名校，其实也就那样。名校最重要的是筛选生源。

难不成你是想买一套5万的房子，然后变成13万的峻林，君汇世家，还是新世界熹园？

因为平时有很多读者怼我，说他们的新盘配建学校是省级学位，名校，为啥我不把它们纳入为学位房。

我看一看，原来学校是XXX教育集团XX小学；原来现在，加个前辍名就能成为名校，定义为学位房了啊。

要知道，条件越不好的新盘，越喜欢炒作学位房概念，因为它实在没有东西可以炒了，没有东西吸引人家买了，只好往家长焦虑方向下手了。

我在这里不点名某些开发商了，非常喜欢炒作新盘名校概念的。喜欢把一些什么都没有的楼盘描绘到以后什么都有的。

其次，300~500万的新房，必须盯紧现成的地铁，或在建的地铁口，不要听地铁的画饼，因为现在未建的地铁都要等十年后的了，入住后多年交通不方便，而你又是刚需阶层，不适合家庭养两台车的，就真的别轻信地铁画饼了。我宁愿建议你买二手房。

总言之，现在不再是以前的大建设时代，未来不会再有啥新的CBD，不会再有基建大跃进，看好眼前是最安全的。

广州未来十年，甚至二十年，都不会有日新月异的大变化的了。

告诉大家一个重要的准则。

开发商，它只能控制自己项目内部的事情，项目以外的，哪怕是一块石头，都不是它说了算的。

比如说进出道路不好，销售会忽悠你说以后会扩路的，然后给奠基仪式，或立项的新闻你看。

但很多时候，这些是没用的；你没看到在挖路施工，都是虚的。有时候是立项了，但一旦遇到有产权纠纷或维权，就是一个死结了。

凡是楼盘外的东西，都不是开发商说了算的，但销售会说到什么都能搞掂似的。

很多时候你去售楼部，所有的不利因素，销售都会有一套口径应对，增强你的购买信心的。但你真要分清楚哪些是真的，哪些是忽悠。

建议你最需要的东西，一定要看到现成的，放在眼前的才买。比如配建的学校，地铁，进出小区的道路是否通畅等等。

最后，告诉你一个重要知识点，如果是能轻松搞得定的东西，开发商绝对会在开盘前帮你搞好，把升值预期加到房价上，再卖给你的。比如说贴牌名校，如果能确定的，肯定会提前宣布的；比如说道路，如果它有能力扩建，肯定会建好再开盘的。

没有开发商傻到，卖了房再帮你创造利好，帮你的房子升值的，轻松的它早就在开盘前搞定了，留下来成为不利因素的，一般都是难搞的。

如果你看房时，听到销售说这房子现在啥都不好，但以后啥都会变好的时候，你就要回忆我上面这番话了。

不过话说回来，什么想要的人，就是最容易被骗的。

如我上面说的，你想5万一平买进来，然后等到所有东西都变出来，变成13万一平的峻林，那不骗你骗谁呢？