无论房市如何呈周期性起伏，买房出租，升值后卖出，亦或留给家人未来自用，这种以租养房，助力家庭财富积累的方式，经过多年验证，逐渐成为行之有效的投资手段之一。任何投资都有诸多细节须处理好，买房出租亦不例外。选出租物业，既要考虑租金收入，也要注重升值潜力，安省很多大城市里的出租房，每月租金能完全打出开销不容易，物业升值才是要赚的大头，这点与加拿大外省小城市，尤其美国部分地区稍有不同。
投资出租最容易遭到的毁灭性打击多来自租客引起的纠纷，一旦遇到赖租客，甚至走到上庭，法警驱逐的地步，房东所承受的心理压力无法言说，甚至因此失去继续租下去的信心，从而让这条财富积累途径中断。 我曾经代理不止一个房东客人由于觉着租客烦人而卖房。房东与租客打交道过程中，总会遇到诸多不顺，容易身心俱疲。其实细听缘由，都不是要命的事儿，琐事特别多而已。按时付租金的租客就是好租客，其它都是浮云。坊间有个说法，“ 房东不是累死，是烦死的 ”，租客不省心正常，赚钱哪有那么容易的。回头看，被卖掉的这些物业被握持年份和升值幅度远未到位，非常可惜。
精神上的愉悦和轻松是钱换不来的，这是我劝房东们坚持继续租的时候，听到最多的说法。非常理解，所以买房时务必考量该社区能吸引到的潜在租客质量，最大化规避风险。 好的开始等于成功一半，买出租房首先从选购房型和社区开始。根据您个人财物和未来需求做选项，出发点不同，对性价比和租售比的关注也要略有区别。
1. 趁现在 “买家市场”，先低位购置一套房出租，自己未来入住。 这其实等于买自住物业，让租客交租顺便看护房。那么选房时首先要考虑个人喜好，其次是未来升值，至于是否特别好出租，租金是否高，是次要考虑。多数情况下，自己喜欢的物业，租金和租客群也不会差到哪儿；反倒是有些特别好出租的物业，投资人多，社区里租客占多数，人员流动性大，安全堪忧，未必适合自住。
2. 您想先囤块地，大地老房那种，未来翻建盈利或者给自己家用。实现远大理想要有持久战准备。加拿大申请建筑许可的时间可长可短，若涉及到环境保护，水域使用等意料之外的问题，申请时间也许会无限延长，两年能开工都算正常。 边租边办理审批，尽量不让物业空置，不失为一种好的减少开销方式。大地老房的租客群体会有不同，房东不能严格要求家庭式，也不能怕麻烦，毕竟是老房子，出租期间的修修补补怕少不了。
一切旧房老房买来出租，都可能遇到比其它较新物业更多的问题。当然也不是不能解决，我见过很多打理非常好的老房始终顺利租着。 我个人建议，如果您不确定未来翻建或重建，就为心中的诗和远方买块儿占地大的老破小，那就干脆别买，四处漏风耗费能源，对正统租客没有吸引力，倒是会招来特别想占便宜，甚至有犯罪心思的人，比如种大麻，闲杂人往来等。
过去这些年，遇到预算有限，懒得和租客费口舌，同时还想物业租金好，有升值潜力的买家，我多数会推荐镇屋。目前房市低迷，未来不明朗，我只推荐镇屋。
1.镇屋先期投入少，船小好回头。“ 租售比 ” 远胜独立屋和老破小。 以北边咱们华人熟悉，我过去专门写文章介绍过的宜居小城Keswick 为例，一个 3 卧 3卫 10 年房龄的标准镇屋，目前可租到每月$2700 到 $2900，售价$80万出头；同社区比较不错的小户型双车库独立屋，月租与上述镇屋不相上下，售价$100 万上；另一栋房龄超过 60 年的大地老房，售价与镇屋接近，不到$80万，月租 $1800 上下。从投资角度看，租售比优劣立现。
2. 镇屋在性价比上不输其它房型，出租还是出售，受众都更多。 加拿大未来三年里大举接收移民，年均50 万，其中 60% 将选择安省落户。解决住房问题刻不容缓，省府为缓解房荒，居然要将雷打不动受永久保护的绿化带拿出来开发建房，且公布了将被征用的绿化带具体位置；早些时候省府也推出允许居民自家后院建房举措，虽然杯水车薪，可见未来不但房子不够住，居住模式也向小而密集发展，届时无论从使用面积，居住环境，经济适用层面，镇屋都将变成硬通货，受到比现在更广泛的欢迎。 说下买联排镇屋作为出租物业需注意的事项。
1.尽量不买太旧的镇屋，最好不超过 30 年，除非地址非常好。 这是我个人看法。市面上很多房龄超过30 年的镇屋也都不错，内部质量还更好，占地比新开发的镇屋宽，尤其多数早期镇屋占据地理优势，生活更方便。 我觉着镇屋年代久了要换屋顶以及外部维护时，每家各自为政，显得整个社区不整齐划一，也会影响售价，不过反过来想，买房龄高些的镇屋投入也少。当然，我的原则是，能买新就不买旧。
2. 有管理费共管镇屋 Condo Townhouse ，永久持有 Free Hold 但有部分管理费 POTL ，都最好不买。 这也是看钱说话，有管理费镇屋价格相对便宜很多，预算实在有限又想买个房投资，也不是不可以。虽然升值潜力差点儿，总比不作为强。 近年来有部分管理费POTL 的 Free Hold 镇屋愈发多，没办法，到处都在密集型加建，政府无力负担扫雪等公共设施的维护，开发商为求得建筑许可，不得不承诺让业主负责部分公共设施维护，现在连新区独立屋都有附加管理费的。然而毕竟是Free Hold ，比共管镇屋好很多。同样，价格上比完全是 Free Hold 的稍好些。
大多伦多地区连续三个月房价居稳，且10 月平均售价好过 9 月，我个人坚信价位已经到底，尤其现在房源非常少，卖家们更愿意坚持。上周Keswick 镇屋只有 4 套在售，截止到周一，其中 2套有条件售出。买家面临的形势很严峻，开春后央行加息步伐可能放缓，现在加息力度已经减弱，这些对买家就更不利。
很多买家客人想继续观望一阵，也没错，谁都没有前后眼，投资虽然兼听则明，最后当然还是要自己拿主意。 周日北边下了一场小雪，空气清冽，虽然落地即化，冬天真的来了。祝大家冬安。 图片来源于作者，版权归作者所有 |
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