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不定期租赁合同 1 案例： 2004年牛某与新疆某房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于乌鲁木齐市天山区新华北路某处的摊位，并于2010年3月4日取得房屋产权证，摊位面积13.1㎡。后新疆某房地产公司将股权及不动产资产全部转让给新某公司。2005年5月牛某与新某公司签订租赁合同，期限2005年5月29日至2008年5月28日，双方合同履行完毕。后双方仍按照原合同继续履行，期限为2008年5月29日至2010年10月30日。2010年5月20日牛某与新某公司签订租赁合同，约定租赁期限为2010年11月1日至2015年5月28日，租金为2000元/月，年租金共计24,000元。因涉及交税问题，牛某同意新某公司以袁某的名义签订合同。新某公司按照合同支付租金至2015年5月。之后，摊位仍由新某公司转租。牛某多次索要租金未果，后经了解得知新某公司已将摊位出租于物业公司，在未通知其的情况下与同一层其他摊位进行改造，并整体另行转租于睿某公司、三某公司。
新某公司自2015年5月28日至今未支付任何费用，故牛某向我院对被告新某公司提起诉讼，起诉至法院。该案查明的事实为：2004年牛某从新疆某房地产公司购买涉案商铺。2010年3月4日，取得涉案房屋的产权登记，产权证记载涉案房屋位于乌鲁木齐市天山区新华北路某处房屋，建筑面积为13.1平方米，产权人登记为牛某。2005年牛某与新某公司就涉案房屋签订租赁合同。约定：由新某公司租赁案涉房屋，租期为2005年5月29日至2008年5月28日；房屋建筑面积为13.1平方米，套内面积为8.18平方米；第一年度至第二年度每平方米月租金为120元，合计每季度租金为2,944.8元，第三年度每平方米月租金为132元，合计每季度租金为3,239.28元。双方依约履行完毕。涉案商铺原系独立分割的商铺。2011年6月，新疆某房地产公司将股权与不动产租产转让给新某公司。而后新某公司对经营面积进行调整，将包括涉案商铺在内的四层商铺整体装修，分隔成若干空间租赁。2011年5月20日，牛某与袁某就涉案房屋签订租赁合同。合同约定租赁期限为2010年11月1日至2015年5月28日；每月租金2,000元，年租金共计24,000元。合同履行期间，已由新某公司按照合同约定支付完毕租赁期限内租金。合同到期后，双方未续订租赁合同，新某公司亦未归还房屋且未支付费用。现案涉房屋所在楼层由新某公司统一对外出租经营管理，其中包括涉案商铺在内的经营场所由力某公司承租，力某公司通过其关联公司睿某公司以联营形式交由三某公司开设匹克体育专卖店。 2 法官说： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于合同效力问题。本案中被告方已经自认租赁合同的有效性，故原被告之间的租赁合同真实有效。 被告虽然在合同到期后未与原告签订后续的租赁合同，但是未归还房屋占有使用，租赁合同到期后，双方未明确解除合同，且不归还租赁物的，未约定租赁期限的视为不定期租赁合同。租赁合同具有合同的相对性，规定义务应当只约束合同的双方。合同的双方是原被告，故应当与后续三公司无关联性，故原告对其关于租金的诉讼请求不应当支持。
关于合同效力以及房屋使用情况。被告新某公司已经自认合同合法有效， 2015年5月至2019年6月，虽然一直未延续签订租赁合同，但是占有使用租赁物，故合同自约定期限之后，自动变为不定期租赁合同。故新某公司应当支付相应租金以及逾期利息。 3 法条来了： 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期” 4 处理锦囊：
双方之间自愿签订合法有效的合同，应当按照合同约定履行义务。因此合同具有相对性，本案中应当是新某公司履行支付租金的义务。 牛某与新某公司虽然在合同约定租期到期后，双方均没有明确签订租赁合同，但是被告新某公司一直是占有并使用房屋的，并且转租给三公司进行收益，而牛某再此期间也未提出相关异议，知情后仍未收回房屋的使用权，故属于默认状态。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故本案中，双方当事人的租赁合同虽然期限期间届满，但由于被告新某公司一直继续占有使用租赁房屋，且牛某未表示任何异议，故合同继续有效，变为不定期租赁合同。故根据合同应当由新某公司支付租金。 稿源：乌鲁木齐市天山区人民法院 编辑：杨国庆 责编：杨姝琨 主编：辛铭智 |
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